辉县市**有限公司与辉县市**限责任公司房屋拆迁补偿合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告辉县市**有限公司与被告辉县**限责任公司房屋拆迁补偿合同纠纷一案，原告于2014年8月22日向本院提起诉讼。本院同日作出受理决定，并向原告直接送达了受理案件通知书、权利义务须知和廉政监督书。本院受理后，依法组成合议庭，分别向原、被告送达了告知审判人员通知书、举证通知书和开庭传票，同时还向被告送达了应诉通知书、权利义务须知和起诉状副本。本院分别于2014年10月16日、12月31日公开开庭审理了本案。原告委托代理人史林、原献伟，被告委托代理人张*、韩**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告辉县市**有限公司诉称：2010年12月31日，根据辉县市涌金商贸城旧城改造项目规划，原被告双方经过协商一致，就原告房屋的拆迁安置问题达成了《拆迁补偿安置协议》一份。2011年9月26日，由于被告变更设计，双方经过协商又签订了《拆迁补偿安置补充协议》一份。在上述协议中，原被告双方就被拆房屋的基本情况、房屋拆迁安置及补偿方式、过渡安置费，冠名权及逾期安置违约责任等问题均作出了具体的约定。按照协议约定，被告向原告交付安置房屋的时间为2012年8月1日前；被告应当保证原告按期回迁，逾期不能回迁的，逾期三个月内，按协议第三条约定的临时过渡安置费（每月14万元）的双倍向原告支付过渡安置费，逾期超过三个月，按照实际逾期安置面积每平方米每天3元赔偿原告经营损失。协议签订后，原告按照协议的约定履行了自己的义务。安置房交付到期后，被告未按约履行交付义务，经原告多次催促，被告才于2012年11月份向原告交付了部分安置房产，至今仍有部分房产约1590平方米未向原告交付。期间原告多次向被告主张权利，但被告推托至今，被告的行为违反了合同的约定，给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，保障被拆迁企业及职工能顺利回迁并得到有效安置，特提起诉讼，请求法院依法确认2010年12月31日原被告签订的《拆迁补偿安置协议》及2011年9月26日签订的《拆迁补偿安置补充协议》有效并要求被告履行该协议，按约定交付安置房产。2.要求被告承担违约责任，向原告支付逾期过渡安置费15万元，赔偿损失348万元（从2012年8月1日至2014年8月1日，之后按平方米每天3元算至实际交付安置房止）。诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告辉县**限责任公司辩称：1、因规划的变更导致合同目的不能实现，该原因不是被告违约造成的；2、双方签订的补充协议是因为建筑商未交付也未验收部分营业房，这不是被告单方不履行造成的，该原因也不是被告所能控制的；3、基于以上原因，并非被告违约造成，故被告不应支付原告损失和安置费，同时原告要求损失按每天每平方米3元过高，且未区分一层和二层的损失；4、被告同意根据现实的状况，不能实现合同目的的部分变更履行；5、原告陈述被告已交付的面积与事实不符，我方已经交付的还有600多平方米未计算在内，我方同意以房管局的测绘为准。

根据原、被告的诉辩意见，本院归纳案件的争议焦点为：1、原、被告于2010年12月31日签订的《拆迁补偿安置协议》及2011年9月26日签订的《拆迁补偿安置补充协议》是否有效，被告是否应当继续履行该协议，并按约定付安置房产；2、被告是否应当承担违约责任并向原告支付逾期过渡安置费15万元，赔偿损失348万元等。

原告为证明其主张成立，向本院提供的证据有：1、2010年12月31日原被告双方签订的《拆迁补偿安置协议》及2011年9月26日双方订的《拆迁补偿安置补充协议》各一份。证明目的：（1）两份协议是原被告双方的真实意思表示，符合法律规定，应为有效证据；（2）该两份协议就双方被拆迁房屋安置补偿方式、过渡安置费、冠名权以及逾期安置补偿进行了约定；（3）按照补充协议的内容，由于被告的原因将协议进行了变更，变更后的安置协议就未履行的部分仍可以进行安置；（4）该协议在拆迁征收办公室也有存档；2、2014年8月7日原告要求被告履行协议的公函一份及回执一份，证明被告在公函规定的时间内未向原告提出质疑，原告认为被告对公函中提到的事实没有异议；3、2012年10月28日原告与辉县**有限公司签订的协议书一份；证明被告向原告交付了部分房产；4、2013年3月12日、2013年6月1日，原告分别与张**、崔**签订了租赁合同各一份，证明其租赁价格每天每平方米分别为3.24元及3.94元。而原告要求被告的租赁费每天每平方米3元低于实际租赁价格，原告的要求并不高；5、2014年10月10日应安置面积计算办法及违约金计算办法明细表一份、安置平面图一张，证明被告应交付的安置面积、位置和未交付的房产面积以及原告计算违约金的依据；6、原告申请本院调取2014年11月18日房屋权属登记信息查询结果单及证明各两份，并提供应安置面积计算办法及违约金计算办法，证明原告要求的安置房产的面积及违约金的计算应该按照房管局的测绘的结果为准。

被告未向本院提供证据。

经庭审质证，被告对原告提供的证据1，即两份协议书的真实性无异议，对其证明目的有异议。由于规划原因拆迁补偿安置协议第二条第二款已经不能实现合同目的，两份协议部分条款无效，被告同意在同等价位下，在三层﹑四层中安置给原告部分房屋面积；对原告证据2有异议，被告已收到该公函，但该公函是原告的单方行为，不能强制要求被告接受；对证据3有异议，该面积与被告计算面积不一致；对证据4有异议，该证据是原告与第三方的行为，该两份证据内容不属实，不能实现原告的证明目的；对证据5有异议，安置平面图不是被告制作的，不予认可，被告实际交付给原告的面积，双方计算有差距，违约金计算过高；对证据6，即房屋权登记信息查询结果及证明各两份的真实性均无异议，能证明房屋因规划变更，商业面积减少；对原告提供的应安置面积计算办法及违约金计算办法暂时不发表意见。

本院查明

本院经审核认为：被告对原告证据1的真实性不持异议，该两份协议是原﹑被告双方真实意思表示，确认为有效证据；原告提供的证据2，虽为单方行为，因被告已经收到该公函且没有在对方规定期限内提出质疑，又违背证据1中双方相关条款规定，故该证据为有效证据；原告提供的证据3，证明被告交付原告的部分房产转租给他方，该证据可以印证其证明目的成立；原告证据4为原告与他人签订的合同，该两份合同与本案不具有关联性，不能实现其证明目的，为无效证据；原告提供的证据5，与证据1﹑2﹑4﹑6相互印证其证明目的成立（交付和未交付具体数字以房管局测绘结果为准）；被告对证据6无异议，本院予以确认。

本院依据上述有效证据，可以认定以下案件事实：2010年12月31日，因涌金商贸城旧城改造项目建设需要，原被告双方经协商一致，就原告房屋的拆迁安置问题签订了《拆迁补偿安置协议》，后由于被告规划原因，双方经过协商又于2011年9月26日签订了《拆迁补偿安置补充协议》，在两份协议中，原被告双方就被拆房屋的基本情况、房屋拆迁安置及补偿方式、过渡安置费，冠名权及逾期安置违约责任等问题都作了具体的约定；被拆迁房屋的安置位于新建涌金商贸城安置区B区（包括B区内所有门面房），原告应于2011年2月1日前将被拆迁房屋腾空，原告未能在约定时间内腾空房屋并移交的逾期三个月之内，被告按照原告应移交土地面积而实际未移交比例每月扣除原告的临时过渡安置费，逾期超过三个月，原告按照置换面积3元／平方米每天给予被告赔偿；双方约定被告向原告交付安置房屋的时间为2012年8月1日前；被告应保证原告按期回迁，逾期不能回迁在三个月内，被告按本协议第三条约定的每月临时过渡安置费双倍向原告支付过渡安置费；逾期超过三个月，被告按照给原告的实际置换面积每平方米每天3元赔偿原告的经济损失；由于被告规划原因，双方约定的B区东西长约64米变为44.2米，致使原告在B区单层安置面积比协议约定缩减，经协商一致将原补偿安置协议第二条第一款变更补充如下：被告将西扩后的B区一层（包括西扩后B区全部门面房）全部安置给原告后，再从C区西端开始……；交付安置房屋时间到后，被告陆续向原告交付了部分房；2014年8月7日原告向被告发出公函催告，要求被告按照双方签订的两份协议内容在7日内如期交付房产；至今仍有部分房产未交付给原告，未交付房产面积共计1484.51平方米，具体位置如下：1、涌金商贸城B区西扩10米第一层，从南向北门面房（不含垃圾站），面积合计860平方米。2、涌金商贸城B区西扩10米第二层，面积合计443.38平方米。3、涌金商贸城B区临涌金大道临街一层商业门面1间，房管局测绘编号为临街商业8号，面积47.11平方米（涌金大道金城百货北门向西第一间）。4、涌金商贸城B区临文昌大道一层临街商业门面2间，房管局测绘编号分别为临街商业1号、临街商业2号，面积合计134.02平方米（涌金商贸城B区地下停车场入口向东2间）。

本院认为

本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告辉县市**有限公司与被告辉县**限责任公司为辉县市涌金商贸城旧城改造，在自愿﹑平等、协商一致的情况下，签订了《拆迁补偿安置协议》及《拆迁补偿安置补充协议》，双方均应按照合同的约定履行各自的义务；原告要求确认2010年12月31日、2011年9月26日双方签订的《拆迁补偿安置协议》及《拆迁补偿安置补充协议》有效并要求被告履行该协议，按约定交付安置房产的主张，本院予以支持；原被告均认可在2011年8月1日前经**管局测绘的面积为1484.51平方米房产未交付，原告要求交付应予支持；被告以因为规划原因，导致合同无法实际履行，自己不应承担违约责任的辩解意见，本院不予采纳；被告因违约应当按照合同的约定支付原告过渡安置费144144元（逾期过度安置费每月14万元的双倍为28万元，再乘以三个月为84万元；未移交房产1484.51平方米占全部安置房产8649平方米的比例为17.16%；840000元×17.16%=144144元），并赔偿损失3251076.9元（未移交房产1484.51平方米×3元为每天经营损失赔偿额4453.53元，在乘以两年730天，共3251076.9元）。（双方均认可以**管局测绘数据为准）。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款﹑第七十七条第一款﹑第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

一﹑确认原告辉县市**有限公司与被告辉县**限责任公司于2010年12月31日签订的《拆迁补偿安置协议》及2011年9月26日签订的《拆迁补偿安置补充协议》有效，被告应在判决生效后十日内履行该协议，按约定交付原告未安置房产1484.51平方米。具体位置如下：1、涌金商贸城B区西扩10米第一层，从南向北门面房（不含垃圾站），面积合计860平方米。2、涌金商贸城B区西扩10米第二层，面积合计443.38平方米。3、涌金商贸城B区临涌金大道临街一层商业门面1间，房管局测绘编号为临街商业8号，面积47.11平方米（涌金大道金城百货北门向西第一间）。4、涌金商贸城B区临文昌大道一层临街商业门面2间，房管局测绘编号分别为临街商业1号、临街商业2号，面积合计134.02平方米（涌金商贸城B区地下停车场入口向东2间）。以上未安置房产合计1484.51平方米。

二﹑被告辉县市**限责任公司在判决生效后十日内，向原告辉县市**有限公司支付逾期过渡安置费一十四万四千一百四十四元，并赔偿损失三百二十五万一千零七十六元九角。

三、驳回原告辉县市**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付退还履行期间的债务利息。

案件受理费35840元由被告辉县**限责任公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年一月十五日