原告许**与被告贾**、丁光山物权纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告许**与被告贾**、丁**物权纠纷一案，原告许**于2014年6月27日向本院提起诉讼。本院同日做出受理决定。本院于2014年8月19日、2014年12月18日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人贾**及孙**、被告贾**、被告丁**及其委托代理人金**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告许*珍诉称，1999年下半年，原告及丈夫贾某某（已去世）因原有房屋拆迁补偿获得位于南阳麒麟路5号院2幢2单元302室的房屋一套，所有权人登记为贾某某，许*珍系共有人。原告在获得该房屋后，一直未到该房屋居住。最近，原告想回到该房屋居住，才得知在原告委托贾**办理房屋所有权证时，被告贾**借机于2001年以43000元价款将该房屋出卖给被告丁**，现由丁**租赁给他人居住。关于贾**卖房一事原告并不知情，事后也未经过原告及丈夫贾某某的追认，原告在得知该情况后，多次找到被告协商未果，为维护自身合法权益，原告诉至本院，请求依法判令：1.认定被告贾**出卖位于南阳市麒麟路5号2幢2单元302室房产的行为无效；2.认定二被告签订的售房协议无效；3.被告丁**搬出房屋、恢复房屋原状，并支付自2002年1月1日起至搬出房屋之日止的房屋租赁费6万元；4.诉讼费由二被告承担。

被告辩称

被告贾**辩称，涉案房屋的房产证载明的所有权人系贾**的父亲贾某某，该房屋属于福利房，贾某某去世以后，贾**管理家庭事务，并由此取得了该房屋的购房手续。丁**经人介绍，找贾**商议购房事宜，贾**私自与丁**签订买卖合同，以43000元将房屋出卖给丁**，所得款项由贾**占有。贾**告知丁**该房屋只能自住，不得租赁或出卖，在出卖房屋后，未将此事告知家人。由于涉案房屋系用贾**的兄弟贾**的婚房置换而来，贾**于2010年6、7月份得知后，表示不同意此事，与二被告协商未果，引起诉讼。

被告丁**辩称，1.被告贾**的行为构成表见代理：（1）原告与贾**系母女关系，贾**在向丁**出卖房屋时，表示出卖行为经过家里人同意，且贾**在签订买卖协议时，是以代签人的身份签字，丁**相信其在出卖房屋时具有代理权符合常理；（2）2001年7月，合同补签后，贾**向丁**交付了房产证、共有权证、房屋原始的缴费收据和房屋钥匙等相关物品，随后，丁**即在该房屋内居住，贾**已完成了实际交付。丁**占有、使用该房屋长达十几年，期间无人提出异议，故丁**有理由相信贾**有代理权；（3）丁**与贾**签订的买卖合同是双方真实意思表示，且房屋价款亦符合该房屋当时的价值，丁**是在支付了合理对价后取得房屋，系善意、有偿、等价取得。2.原告的起诉已经超过诉讼时效。丁**占有使用该房屋已达十几年，期间原告并未对此提出异议。原告称不知道房屋被出卖的情况，直到起诉时才得知房屋被出卖，显然有悖于常理。综上，应驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，被告贾**原告许**的女儿。原告许**的丈夫贾某某于1998年购买了工作单位郑州**建筑段位于南阳市麒麟路5号2幢2单元302室的福利性住房一套。2000年4月贾某某因病死亡后，由贾**管理家庭事务。贾**由此获得该房屋的交款手续及钥匙。2000年，被告丁**经人介绍，找到被告贾**要求购买该房屋，并于2000年5月16日交付购房款23000元。2001年7月1日，二人签订《售房协议》，载明：“甲方（售房方）：贾某某；乙方（购房方）：丁**；甲方愿将自己在铁路家属院（600户）2号楼2单元301房产一套转售给乙方，经双方自愿协商，协议如下：‘1.该房转售价为41000元，包括房产、有线电视、封凉台三项。2.该房建筑面积为63.5㎡。3.自协议签订之日，房款及手续均清，以后房产所有权归乙方所有，与甲方无关。4.自协议双方签字后生效。’”双方在该协议右下方签名处签字并捺印进行确认，其中甲方由贾**签名捺印，但注明“贾**（代）”。该协议载明的购房款41000元、购房款收据及房屋钥匙已经交付完毕。2002年7月22日，南阳市**管理处为该房屋填发房屋所有权证，载明房屋所有权人贾某某、共有人许**，该房屋所有权证被丁**领取。

上述查明事实，均有原告在诉讼过程中的陈述及所举证据予以证明，并经庭审举证，已记录在卷。

本院认为

本院认为，本案中，贾**原告许**与贾某某的女儿，在贾某某去世后，管理家庭事务，在此期间，贾**以贾某某的名义与丁**签订《售房协议》，并在该合同的落款处签名确认，且在“贾**”后面注明“（代）”，在丁**支付相应对价后，贾**将购房款收据及房屋钥匙交付给丁**。本院认为，在出卖房屋的过程中，贾**不仅与贾某某、许**具有特殊的身份关系，且在房屋买卖的过程中，系以被代理人贾某某的名义实施民事法律行为，丁**相信其具有代理权符合常理。况且，在贾**向丁**交付房屋钥匙、房款缴费收据等相关物品后，丁**占有、使用房屋十余年，此期间许**并未提出任何异议，且该房屋房产证办理完毕后，由丁**直接领取，许**十余年间对此亦无异议，作为一个不动产的产权所有人，在十余年间对房产权属证书的发放、保存不予处理，亦不进行对房屋的日常管理，不行使对其拥有房屋的所有、占有、使用权，明显有悖常理，也不符合正常人的行为习惯。依据相关法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效，本案中，被告丁**相信贾**具有代理权，支付相应对价购买房屋，贾**的代理行为应为有效，该代理行为产生的法律后果，应由被代理人承担。基于上述评析理由，原告的诉讼请求本院不予支持。关于原告称本案涉案房屋系福利房，购房价格偏低，本院认为，原告购置房屋的价格高低与本案房屋买卖合同并无直接关系，丁**系支付相应对价购得房屋，原告无证据证实丁**系以明显低于当时市场价值的价款购得本案房屋，故原告对此应承担举证不能的法律后果。综上，本案事实清楚、责任明晰，应驳回原告的诉讼请求。原告若认为贾**的代理行为侵害其合法权益，可另行向贾**主张权利。关于原告许**称贾某某在世时已将涉案房屋赠与给贾**，故贾**应为房屋的实际所有人，因无证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及相关司法解释之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告许**的诉讼请求。

一审案件受理费100元，由原告许**自行承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年一月二十日