上诉人董**因与被上诉人张**租赁合同纠纷一案民事判决书

审理经过

上诉人董**因与被上诉人张**租赁合同纠纷一案，不服川汇区人民法院（2015）川民初字第1608号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人董**的委托代理人魏*，被上诉人张**及其委托代理人符**、姚**参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，周口市**办事处在上世纪七十年代在周口市川汇区建设东路路南，轻工一路路东拐角处即周口市第五初级中学西北角建设一临街简易房，面积约38平方米。该临街简易房无建设审批及房产手续，所占土地性质为国有。2006年以前该临街房产权一直归周口市**办事处所有。2006年12月28日，周口**办事处将该临街房卖给了张**，同时双方签订房屋买卖协议，协议显示该房售价为7000元，其中该房2007年的房租1500元，已由小**事处收取，张**再向小**事处交付购房款5500元。小**事处收到房款后，向张**出具5500元的收据一份。房屋买卖协议约定，协议签字生效后，此房即归张**所有，该处房屋与小**事处再无任何关系，一切权利义务由张**承担，必要时小**事处应为张**提供买卖证明。董**在张**购买该临街房之前，一直租用该房用于超市经营，并向小**事处缴纳房租，其中2007年的房租1500元已交给了办事处。周口市工**局北郊工商所备案的董**的个体工商户申请设立登记表、个体工商户设立登记申请书、个体工商户设立登记审核表显示，2010年10月董**使用本案所涉临街房经营超市，并申请工商登记。工商部门备案的董**的个体工商户档案材料中，有张**和董**2009年1月2日签订的租房协议和周口市**办事处2010年5月10日出具的房屋产权证明一份，租房协议和小桥街证明均显示，董**经营超市的营业场所用房，产权归张**所有，产权清楚无纠纷。租房协议显示该临街房租金每年为1500元。另张**自认董**2012年之前的房屋租金已交付完毕。本案所涉临街房至今仍由董**使用经营超市。

原审法院认为，本案所涉临街简易房属城市规划区内的房屋，属最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的调整范畴。周口市川汇区小桥街办事处建设本案争议临街房，后将其所有权以出卖形式转让给张**，事实清楚，应予以确认。董**租赁使用该临街房多年，至今用于超市经营，亦事实清楚。但因该房属未经建设工程规划批准的城市内房屋，依据上述司法解释的规定，无论是周口**办事处与董**之间，还是双方之间，有关该房的租赁合同均属无效租赁合同，因此张**要求董**返还房屋的请求，应予以支持。参照张**与董**之间2009年1月2日签订的租房协议约定的租金每年为1500元，张**要求董**从2013年1月1日起每月支付房屋占有使用费500元的请求，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条，最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体使用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决一、张**与董**就位于本市建设东路路南、周口市第五初级中学西北角处临街房所签租赁合同为无效合同，董**于判决生效后三十日内将该临街房返还给张**；二、董**于返还上述临街房当日给付张**房屋占有使用费（自2013年1月1日起至返还房屋之日止，按每年1500元标准计算）；三、驳回张**其他诉讼请求。案件受理费50元，由董**负担。

上诉人诉称

董**不服原审判决，向本院上诉称，张**与小**事处所签订的房屋买卖协议应当是无效协议，涉案房屋属于国有资产的范畴，其处理没有履行相应的程序进行报批、评估，房屋买卖协议属于无效协议；原审认定张**与董**签订的租赁合同属于无效并没有法律依据，如果张**与小**事处的房屋买卖协议有效，张**就有权出租该房屋；如果小**事处出售该房屋，董**有优先租赁权；本案的涉案房屋是他人出资建设的，并非小**事处的房屋，原审法院在涉案房屋的所有权不明的情况下，对本案进行判决是不当的。

被上诉人辩称

张**答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，证据确凿，应依法维持原审判决；根据相关证据来看双方之间存在租赁合同，并已经实际履行，后因双方之间有矛盾才引发了本案的纠纷；董**主张的优先购买权是不能成立的，董**与小**事处的租赁合同无效，董**并没有优先购买权；至于租赁合同是否是国有资产以及如何处理，均是张**与小**事处之间的事，与董**无关。综上，请求依法驳回上诉，维持原审判决。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审一致。

本院认为

本院认为，周口**事处与张**之间的房屋买卖协议是否有效，并不属于本案审理的范围；由于本案涉及的房屋并没有经过建设工程规划批准，依据相关法律规定，无论是周口**事处与董**之间，还是董**与张**之间的租赁合同均属于无效租赁合同，因此，不管董**是从张**处租赁房屋，还是从小**事处租赁房屋，均是没有使用权的，董**所主张的优先购买权并没有相应的依据。虽然董**认为涉案房屋系他人所建，由于其并未提供充分的证据证实自己的主张，本院不予支持。综上，董**的上诉理由并不充分，本案均不予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由董**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月二十三日