原告李*红诉被告许昌许**有限公司合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告李*红诉被告许昌许**有限公司合同纠纷一案，于2014年6月9日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月25日公开开庭进行了审理。原告李*红，被告委托代理人李**、李*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李*红诉称：2008年，我欲为儿子购买被告开发的许继花园1号楼302房，我主张将主卧通往平台的门封死，把洗脸间窗户改作门，在平台上做休闲阳光房，不影响楼下正常使用，需要时积极配合物业正常维修。被告表示同意。在此情况下，我以单价每平方米2640元的价格一次性向被告支付了房款、维修基金、双气开口费，该房当时正常价格为每平方米2300元，每平方米多出的340元是作为被告同意我主张的条件。双方同意后，签订了一份《商品房买卖合同》，该合同中显示双方的上述特殊约定。2010年10月，被告以办房产证为名，将我手上的合同收回，又让我丈夫补签了一份合同。被告没有将双方2008年签订原合同用于房管局备案，而是将我丈夫补签了一份合同用于了房管局备案，原合同被被告偷梁换柱了。2008年，被告将房屋交付给我，我于2008年8月在被告同意的区域搭建了阳光房，造价91069元，其他改造费10000元。2013年，许昌市**办事处在没有任何法律依据的情况下开始拆除我搭建的阳光房，后我得知因曹**认为该阳光房不合法，以魏都区人民政府、许昌市城乡规划局不履行法定职责为由，起诉于禹州市人民法院，该阳光房被拆除后，曹**于2014年5月16日又撤诉。综上所述，被告在与我签订房屋买卖合同之前，故意隐瞒了与订立合同有关的重要事实，即隐瞒了购买人（原告）不能在门外搭建阳光房的事实情况，又提供了虚假情况，即在通往平台上设计了一个门，造成我有理由相信平台是可以由自己使用的情况。为此，我以每平方米多出340元的价格与被告签订买卖合同所建阳光房被拆除的后果，给我造成了重大经济损失。请求判令：1、被告向原告赔偿损失101069元；2、依法变更合同第四条“该商品房单价每平方米2640元”为每平方米2300元，由被告退还原告每平方米340元，共计36305.2元。3、案件受理费由被告负担。

被告辩称

被告许昌许**有限公司辩称：1、原告并不是缔约合同的主体，其向被告主张缔约损失主体不适格。从原告提供的商品房买卖合同中显示，被告是与郝**磋商并签订的合同，原告不是缔约合同的主体，其主张缔约过失损失没有法律依据。原告称郝**是其儿子没有提供有效身份关系证明，即便庭后法庭确认了郝**是其儿子，也不能证明原告本人参与了其儿子与被告之间的合同关系，更不能说明原告本人与被告存在有磋商并达成的购买商品房合同意向的事实，原告不是缔约商品房买卖合同的当事人，其作为本案原告的主体不适格。2、原告没有任何证据证明被告在订立合同中存在缔约过失行为，其诉状中陈述事实根本不存在。原告申请法院调取其他住户的购买价格来证明本案涉及的房屋买价高，以此主张本案所涉及房屋价格中每平方米多出340元是被告同意原告建阳光房的说法没有依据。商品房买卖的价格并不统一，可能基于购买者交款的时间、数额、优惠情况等不确定，但合同内容是确定的，被告与郝**所签订商品房买卖合同成立并已经生效履行。原告以其他住户的价格低于本案商品房价格来主张本案涉及商品房价格高出别人是被告所致，与诉讼及证据相矛盾，在本案的商品房买卖合同中我们没有看到任何有关允许原告建阳光房的特殊约定，在被告与郝**所签订商品房买卖合同中没有关于阳光房的内容。原告仅提供了一份打印好的申请，申请中明确说明的内容是她本人为了更好的享受生活来申请建的阳光房，并不是合同订立时被告事先予以承诺合同相对一方当事人的意思表示，原告以此申请证明被告在合同订立过程中被告有相关承诺内容与其自己的证据相矛盾。3、原告所建房屋未按《城乡规划法》的规定进行审批，且所建房屋严重影响到了他人合法权益被他人投诉，最终被行政机关拆除与被告没有任何关系，其损失不能由被告承担。楼层平台的使用是合理使用，在上边构筑房屋影响楼体安全及相邻的采光、通风。被告所拍照片证明了原告自己未合理使用楼层平台的事实。原告称其构筑房屋是经被告同意的事实先不论有无证据支持，即便被告同意，原告也不能违章违规建造，原告不能以被告同意就来免除自己未经审批的违章、违规行为的行为责任。4、原告仅提供一份装修款的收据不能证明其损失。收据中加盖的章是郑州三飞门业，与装修款内容相矛盾，买卖门怎么能收装修款；收据不是正规发票，不能证明存在装修费用；收据中费用没有费用清单，装修内容和项目都不能确定，不能证明是其搭建阳光房的费用支出。5、原告的起诉已超过诉讼时效。在2011年，行政部门就向原告下发过拆除决定书，原告自己从2011年就知道其建房屋违规需要拆除，而至2014年原告来向被告主张合同缔约损失已超出诉讼时效。

综上，原告起诉本案主体不适格，且无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

原告为支持自己的主张，向本院提供的证据有：

第一组：《收据》三份，用以证明2008年5月14日，被告收原告燃气开口费2600元、暖气开口费3203元、维修基金8457元。同时又证明原、被告双方于2008年5月14日前已签订了房屋买卖合同，还证明双方买卖的房屋是1号楼3层东南户。

被告质证意见：真实性没有异议。但恰好证明原告不是本案的适格主体。收据的内容与本案争议没有关联，该费用是购房必须缴纳的费用，不能支持原告的证明目的。

第二组：请示与批复（应认定为补充合同）一份，用以证明（1）被告承诺了原告的要约，同意原告在平台上做休闲阳光房，条件是不得破坏屋面防水。（2）该房屋在设计上就有一个通往平台的门，既然有这样设计，就足以证明购买该套房屋的人可以通过这个门进入平台并使用平台。

被告质证意见：真实性没有异议，无法判断是否是原件。申请书中的签字无法核实是否是王*、韩**的签字，没有加盖被告任何的印章；该证据明确记载有原告不影响楼下使用的字样，被告并没有承诺建阳光房，仅是李**单方的申请，即使申请，也不是某人签字后就可以建的，应当有相关部门的批复。

第三组：《收款收据》一份，用以证明原告在平台上做休闲阳光房后，向装修公司支付了搭建费91069元。

被告质证意见：不是正规发票，内容不真实，加盖的公章与收据内容相互矛盾，具体的费用没有清单，不能支持原告的主张。

第四组：《商品房买卖合同》一份、发票二份，用以证明该房屋106.78平方米，每平方2640元，共计房款281899元，开发票时间是2010年10月18日。

被告质证意见：该证据同样证明了原告不是适格的主体。不能证明原告的主张，合同明确记载了房屋的单价，并没有显示原告主张的多付的房款，也未显示该合同是在原合同的基础上重新签的合同。

第五组：河南省禹州市人民法院（2013）禹行初字第一号《行政裁定书》一份，用以证明曹**以魏都区人民政府和许昌市城乡规划局不履行法定职责为案由将上述二行政机关作为被告，以本案原告为第三人起诉到禹州市人民法院，要求拆除原告的阳光房，阳光房拆除后，曹**撤回起诉。

被告质证意见：对行政裁定书真实性没有异议，但不能支持原告的主张，恰证明了原告私自建房的后果应由其自行承担。被告没有同意原告建房，且原告违反了其申请书中表述不影响他人使用的内容。行政机关在2011年就向原告下发了拆除通知，由于原告没有拆除，才又出现曹**的起诉。

被告为支持自己的答辩主张，向本院提供的证据有：

第一组：照片10张。其中7张证明原告所搭建的房屋拆除后的现状，另外3张是正在使用的平台状况。原告的拆除的房屋影响了其他人。

原告质证意见：7张照片实属，当时被告同意让我建的阳光房，搭建的架子，安装的玻璃。

第二组：专题通报、通知书各一份，证明原告建设的房屋未取得审批手续，被限期拆除，原告的主张已经超出诉讼时效。

原告质证意见：2014年5月份五**事处拆除的，拆除之后，曹**撤诉的。

对原告提交的证据，本院经审核后认为：原告提交第一、二、三、四、五组证据具有真实性、合法性及关联性，故本院予以采信。庭审中原告所称的第六组证据仅是原告的口头陈述，并没有相关书面材料，对该组证据本院不予确认。

对被告提交的证据，本院经审核后认为：被告提交的第一组客观真实的反映了原告房屋的现状，对该组证据本院予以确认。被告提交的《专题通报》的对象不是原告，《通知书》不属于法律文件，且被告没有证据证实已经向原告送达该通知书。故对该组证据本院不予确认。

根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2008年，原告与被告达成购买被告位于许昌市许继花园第一幢3层东南户的房产一套的意向，2008年5月14日，原告向被告递交申请一份，该申请的内容为：“尊敬的领导：你好！我是许继花园1号楼302房主，为了方便起居，更好的享受生活。特此申请：1、将主卧通往平台的门封死，把洗脸间窗户该做门。2、在平台上做休闲阳光房，不影响楼下正常使用，需要时积极配合物业正常维修。请领导批准。申请人：李**2008年5月14日”。当日，该楼房设计院负责人王*在该申请上签署：“可以进行改造，不能破坏主体结构”。被告管理人员韩**签署：“同意，不得破坏屋面防水，如出现漏水及时修复”。同日，原告以其儿子郝**（1994年5月14日出生）的名义向被告缴纳了该楼房的暖气开口费、燃气开口费和维修基金。后原告于2008年8月16日在许昌市许继花园第一幢3层东南户的露台处搭建阳光房，花费91069元。被告于2010年10月18日向郝**开具了购房发票。2010年10月20日，原告丈夫又以其儿子郝**的名义与被告签订了《商品房买卖合同》。2014年5月原告搭建的阳光房因违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，未申请办理建设工程规划许可证被强行拆除，原告要求被告赔偿未果，原告起诉本院，引起本案纠纷。

本院认为

本院认为：本案原告以申请的方式向被告提出搭建阳光房的要求，双方虽达成一致约定，但该约定违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效约定，双方对该无效约定的后果均存在过错。但被告在未履行事先征求相关部门的意见的义务，即在原告的申请中批复同意，应当对原告所建的阳光房因被强制拆除所造成的损失承担主要责任。原告要求被告赔偿损失101069元，但其中10000元的其他损失没有证据证明，该10000元的请求不予支持，对其余91069元的损失被告应赔偿72855.2元（91069元×80%）。原告要求变更合同第四条“该商品房单价每平方米2640元”为每平方米2300元，由被告退还原告每平方米340元，共计36305.2元的诉讼请求，因无证据证实，且与本案不属同一法律关系，本院不予支持。关于本案原告主体资格问题，因郝**出生于1994年5月14日，与被告签订商品房买卖合同时系未成年人，无实际购房能力，其所购房屋的出资人是其父母，属于父母对子女的赠与行为，以该房屋为基础所搭建的阳光房的申请人和出资人均为原告，故原告对其所搭建的阳光房被拆除所遭受的损失享有追偿权，其作为本案的原告主体适格，被告辩称理由不足，本院不予支持。关于本案的时效问题，原告向本院起诉的日期是2014年6月，而该建筑被拆除的日期是2014年5月，且除禹州市人民法院的（2013）禹行初字第1号行政裁定书向本案原告送达外，其余均没有向本案原告送达的记录。因此，本案原告的起诉没有超过诉讼时效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

被告许昌许**有限公司于本判决生效后10日内向原告李**支付赔偿款72855.2元；

驳回原告李**的其他诉讼请求。

案件受理费3048元，由原告李**负担1427元，被告许昌许**有限公司1621元。

如不服本判决，可自收到判决书十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年三月五日