刘*与王梅花房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告刘**被告王**、何**房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘*的委托代理人张**，被告王**的委托代理人孙**、被告何**的委托代理人郑**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告刘*诉称，被告王梅花和何**在西华县城汉唐大街和谐路南段路西开发一栋楼房。二被告隐瞒事实，以该房产归其所有、能办理房产证为由，将二单元一层东户的房屋卖给原告，王梅花代表其与何**于2014年12月6日与原告签订合同，房屋价款25.5万元，包括配套房一间1.5万元。双方已经履行了合同，后原告对房屋进行了装修、入住。

涉案房产建在集体所有的土地上，按照国家规定不得开发房地产对外销售。被告与原告的房屋买卖合同无效。二被告共同违反国家规定出售小产权房，均存在共同过错，应当承担连带责任。现二被告又数次入室殴打原告，致使原告无法继续在此处生活。为此，请求判令：1、原告与被告签订的房屋买卖合同无效；2、二被告退还原告购房款25.5万元；3、二被告赔偿原告装修费用2万元。元；4、二被告承担本案的诉讼费用。

被告辩称

被告王**辩称，本案涉及的房屋买卖合同是被告王**和原告刘*签订的，房子是在王**自己所有的土地上建的，是王**自己一人出资建的，房款25.5万元也是王**一人收的，该房屋与被告何**没有任何关系。原告与被告王**所签订的房屋买卖合同合法、真实有效，双方已全部履行了合同约定的各自的义务，应当判决驳回原告的诉讼请求。

被告何**辩称，同王**的答辩意见，法庭应当依法判决驳回原告对何**的诉讼请求。

原告刘*向本院提交的证据材料有：

1、原告刘*的户口本一份。证明目的：原告是西华县皮营乡前侯行政村村民（原告婚后把户口从清河驿乡高古洞行政村迁到皮营乡前侯行政村），而不是涉案房屋所在地的村民。2、房产买卖合同一份。证明目的：⑴、合同约定：房屋所有权为王**，建筑面积为127平方米，价款24万元，配套房一间1.5万元。⑵、合同的第一、三、四、五条均显示能办理房产证和过户手续。（3）、王**收到总房款25.5万元，全款已付清。3、已生效的（2015）西*初字第1563号民事判决书一份。证明目的：本案争议房屋是王**和何**合伙开发的房屋。

被告王**、被告何**未向本院提交证据材料。

庭审中，被告王**、何**对原告提供的证据1、2无异议，但认为从合同上看该合同与何**没有关联性。对原告提供的证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，认为（2015）西*初字第1563号民事判决书中涉及房屋与本案争议的房屋不是同一栋楼房，该判决与本案没有法律上的关联性。

经庭审质证，结合证据的合法性、客观性、关联性特征，本院对原告提交的1、2、3组证据均依法确认为有效证据。但是原告提供的证据3中涉及的房屋与本案争议的房屋不属同一栋楼房，故无法达到其证明目的。被告王**的辩论意见认为，是其把房屋的地板砖铺好、门窗装好、墙体批好后卖给原告的，因合同中没有明确说明，被告也没有提供证据予以证明，根据当地的交易习惯，对其辩论意见本院不予采信。

依据上述有效证据及庭审中当事人的陈述，本院可以确认以下案件事实：

被告王**在其分得的宅基地上建造楼房一栋。2014年12月6日，被告王**（甲方）与原告刘*（乙方）签订房产买卖合同一份，该合同对涉案房产的基本信息、成交价格等进行了约定。根据合同约定，王**将位于汉唐街中段路南二单元一层东户、建筑面积为127平方米的房屋及配套房一间，分别以24万元、1.5万元的价格卖给刘*，并约定该房产的基本信息以《房屋所有权证》登记为准。被告王**收到了刘*交付的25.5万元房款。刘*购买房屋后进行了装修，并已入住。王**不具有开发房地产的资质，所开发楼房占用的土地没有土地使用证、规划许可证、施工许可证等相关手续。该房屋至今未能办理房屋产权手续。因王**不能为原告办理房屋产权手续，双方酿成纠纷，原告诉至本院。

本院查明

另查明，本案争议的房屋与（2015）西*初字第1563号民事判决书中涉及房屋不是一栋楼房，本案中争议的房屋在西边，（2015）西*初字第1563号民事判决书中涉及房屋在东边。两套房屋分别属于东西相邻的两栋楼房。

又查明，原告婚后把户口从清河驿乡高古洞行政村迁到皮营乡前侯行政村。

本院认为

本院认为：依据我国城市房地产管理法的相关规定，我国实行房地一体主义，即转让房屋所有权的，其房屋占用范围内的土地使用权也一并转让；且房地产开发行为只能在依法取得国有土地使用权的土地上进行。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，宅基地属于农民集体所有。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。被告王**在集体土地上自建房屋进行买卖，违反了法律的禁止性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，被告王**与原告刘*签订的房产买卖合同属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告王**应当将购房款25.5万元返还给原告刘*，原告刘*应当将涉案房屋返还给被告王**。对原告刘*主张的装修房屋的费用2万元，因没有提供证据予以证明，本院不予支持。因原告刘*没有提供相关证据证明涉案房屋系何**与王**合伙开发，对原告要求被告何**退还其购房款25.5万元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告王梅花于本判决生效后十日内返还原告刘*购房款25.5万元；

二、原告刘*于本判决生效后十五日内将购买被告王**自建的位于汉唐街中段路南二单元一层东户、建筑面积为127平方米的房屋及配套房一间，返还给被告王**。

三、驳回原告刘*对被告何**的诉讼请求。

四、驳回原告刘*的其他诉讼请求。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如原告未按照本判决确定的期间履行返还所购买的房屋义务的，应当支付迟延履行金。

案件受理费5425元，由被告王梅花负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年二月二十九日