金**与李**、张**合同纠纷一审民事判决书
审理经过
原告金**与被告李**、张**、第三人何*合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金**及其委托代理人张*、被告李**、张**及其委托代理人梅**、第三人何*及其委托代理人朱*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告金**诉称：2013年11月1日，原告与被告在协商一致的基础上签订购房合同，协议约定被告把自己建筑好的房
屋以146000元出售给原告。原告交付房款后，被告没有按订立的合同履行义务。最近，被告与第三人发生纠纷，第三人阻止原告进行装修房屋，导致原告无法入住。至此，原告得知权利受到侵害，为维护原告的合法权益，特诉至法院，要求被告返还房屋或退还购房款146000元；被告承担本案诉讼费用。
被告辩称
被告李**、张**辩称：1、被告李**、张**与原告于2013年11月1日签订的房屋买卖合同合法有效，我们已经交付房屋也领取了原告的购房款，且原告又把房屋转卖给他人；2、如果原告在装修房屋中遇到阻挠，我们愿意配合；3、卖给原告的房屋是我与他人合伙建设的，我在城建部门有缴费手续，也是我给工人们发的工资，所建房屋我享有独立产权，我有权出售给他人；4、出售给原告的房屋是我所建，与第三人没有关系，房屋已经交给原告，愿意配合原告装修入住，被告无过错，不应承担诉讼费；5、本案是房屋买卖合同纠纷，买卖双方意思表示真实，第三人如有争议可以另外主张权利。
第三人何*辩称：1、我与被告李**、张**非合伙关系；2、被告李**、张**卖给原告的房屋是我所建设的，是我出的地皮建筑材料并雇人所建，李**擅自把房屋卖给原告属于无权处分行为，买卖合同应认定为无效；3、出售的房屋系占用耕地、无土地使用证、无准建证系小产权房，房屋买卖合同系无效；4、房屋属于第三人的，应把房屋归还给第三人。
本院查明
经审理查明，2013年11月1日，原告金**与被告李**、张**在协商一致的基础上签订了《房屋销售协议》，协议约定甲方（李**）把位于息县八里岔乡叶李路吴洼路段路南建房第二幢第一套两间房屋上下三层销售给乙方（金**）。被告李**承认签订协议后收到原告金**支付房屋款146000元。原告诉称在对该房屋进行装修准备居住时受到第三人人阻挠，对房屋产权产生争议。现原告起诉来院要求被告返还房屋。另查明，2011年3月25日，第三人何*与宋*签订建房合同，合同约定何*把位于息县八里岔乡李*的房屋以清包方式承包给宋*建设。原、被告所签订的房屋买卖协议中的房屋所在的土地系八里岔乡李*村集体农用土地，由该村村民何**（第三人何*之父）经营耕种。庭审中，原告金**举证有：原告金**与被告李**、张**2013年11月1日签订的房屋销售协议一份。被告李**、张**举证有：1、其与董**等人签订的合伙协议一份，用以证明房屋系被告与他人合伙所建。2、被告在城建部门缴纳相关费用票据复印件一张及缴纳电费票据复印件三张。3、证人宋*出庭作证，证明该工程在建设施工过程中，被告李**对工程施工进行管理并为施工人员发放工资。第三人何*举证有：1、证人何*甲、何*乙出具的证明材料一份。2、第三人何*与宋*签订的建房合同一份。3、购买建筑材料的收款收条；4、八里岔乡李*村委会证明一份；5、证人彭*、任*的笔录各一份。以上证据材料及庭审笔录
附卷证明。
本院认为
本院认为，合法有效的合同关系应受法律保护，民事行为双方应遵守诚实信用原则，积极、全面履行合同义务。订立合同双方应当遵守法律、行政法规规定，不得损害社会公共利益。原告金**与被告李**、张**在协商一致基础上签订了房屋买卖协议，但所建房屋所在的土地系村民集体土地，原、被告未提供证据证明该土地已经被批准转化为建设用地，且被告并未举证拥有该宗土地的宅基地使用证。第三人何*辩称该房屋所使用的土地系自己经营的集体所有土地，房屋系自己所建并主张对房屋拥有独立产权，因被告及第三人均未提交证据证明建设房屋的合法性及对所出售房屋拥有独立产权，故本院对房屋建设的合法性与权属无法认定。被告承认原告已交付购房款，但无法按约定交付房屋及产权。现原告起诉要求被告交付房屋或退换购房款。本院对原告要求被告退还购房款的诉求予以支持。第三人何*与被告李**、张**因房屋建设产生的纠纷，相关权利人可另外主张。根据《中华人民共和国合同法》第七条、第一百五十条、《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第十二条之规定，判决如下：
裁判结果
被告李**、张**于本判决生效之日起十日内退还给原告金**购房款146000元。
本案诉讼费3220元，由被告李**、张**承担2220元，原告金**承担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并预交上诉费，上诉于河南省**民法院。
裁判日期
二〇一六年一月二十八日
