杨*与焦作**有限公司物权保护纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人杨*与被上诉人焦作**有限公司（以下简称城新置业公司）、杨*物权保护纠纷一案，杨*不服解放区人民法院于2014年12月11日作出的（2014）解民一初字第533号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨*的委托代理人张**，被上诉人城新置业公司的法定代表人席东方及其委托代理人陈*到庭参加诉讼。被上诉人杨*经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，2012年5月28日，原告焦**有限公司作为诉争房屋的合法建造人与被告杨*签订了两份《商品房买卖合同》，合同约定：原告将位于解放区迎宾路19号—2付01号（建筑面积为1732.22平方米、套内建筑面积为1697.72平方米）、19号—2付02号房产（建筑面积为1193.96平方米，套内建筑面积为1170.18平方米）出售给被告杨*。同日，原告给被告杨*出具了两份上述房产的房款收据，价款分别为3820672元、5543104元。因双方签订的合同未实际履行，被告杨*未交纳房款，故上述两份合同的原件及房款收据的原件均由原告保存，被告杨*仅持有复印件。合同签订后，原告将上述房屋交付给被告杨*。2012年5月29日，被告杨*交纳了上述房产的契税。2013年1月10日，原告办理了解放区迎宾路19号—2付01号、付02号房屋的所有权证，房产证号分别为：焦房权证解放字第201300280号、焦房权证解放字第201300278号。现原告认为，被告杨*无偿占有、使用诉争房产，侵害了原告的权利，要求其搬出房屋，并赔偿自占有诉争房产之日起的租金损失。被告辩称，其已支付了诉争房产的房款，应是该房产的所有权人。双方为此发生纠纷。另查明，诉争房产所在地段的房屋租金约为每月18-28元／平方米。

一审法院认为

原审法院认为，公民及法人的合法物权受法律保护。《根据中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，原告已取得诉争房产的所有权证及相关土地使用权证，应视为诉争房产的所有权人，其应当享有该房产的占有、使用、收益和处分的权利。被告杨*辩解，其与原告于2012年5月28日签订商品房买卖合同，原告给其开具了房款收据，且被告于2012年5月29日已交纳了契税，其对诉争房屋的使用是合法的。如确如被告杨*所称其已支付了房款，应当能够持商品房买卖合同、购房款收据及契税完税证的手续原件办理房屋所有权证，被告杨*既未去办理房屋所有权证，也未对原告于2013年1月10日办理诉争房产的房屋所有权证提出异议，同时不能提供已支付购房款的相关证据，且原告与杨*于2014年7月28日协商关于买卖房屋、支付房款的事情，双方在之后的电话中也多次谈到支付房款事宜。综上，足以证明被告杨*并未实际支付诉争房屋的房款，其关于因上述合同、房款收据等原件在原告处，需要原告办理相关房产过户手续的辩解理由有悖常理，不予采纳。因此被告杨*关于其已支付了房款，应视为诉争房产的所有权人的抗辩理由不能成立。被告杨*不是诉争房产的使用人，其作为被告主体不适格。因此被告杨*主张的其不是本案适格被告的抗辩意见，予以采纳。被告无合法依据占有原告房屋，故原告要求赔偿占有房屋的租金损失的请求，应当予以支持。参照与诉争房屋同等地段的租金，酌定按照每月25元／平方米，套内建筑面积2867.9平方米自杨*占有该房之日及即2012年5月28日起计算，原告要求自2012年7月16日开始计算，不违反法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十二条、第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：一、被告杨*于本判决生效后三十日内从位于解放区迎宾路19号—2付01号、—2付02号房屋内搬出，将上述房屋交付给原告焦作**有限公司；二、被告杨*于本判决生效后三十日内支付原告租金（自2012年7月16日起按照每月25元／平方米计算至被告搬出上述房屋之日止）；三、驳回原告焦作**有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费18168元，由被告杨*承担，暂由原告垫付，执行判决时由被告杨*一并支付原告。

上诉人诉称

杨*不服一审判决，提起上诉称，一、原审判决认定被上诉人于2013年1月10日办理的诉争房产的房屋所有权证是错误的。被上诉人2006年5月12日即取得诉争房产的房屋所有权证，证号为解字第0680101786号和0680101787号，坐落解放区塔南路569号一2付01号和02号。此后，由于该房产坐落名称变更，被上诉人申请变更坐落为解放区迎宾路19号一2付01号、一2付02号，并于20l3年1月10日取得变更坐落后的房屋所有权证，证号为201300278和201300280号。在此期间，上诉人于2012年5月28日与被上诉人签订诉争房产的商品房买卖合同，并且在被上诉人的配合下，上诉人于2012年6月21日以该两套诉争房产向上海浦东**司郑州分行申请抵押贷款900万元，用以上诉人装修诉争房产。因此，在上诉人购买诉争房产之前，被上诉人即取得了诉争房产的房屋所有权证，原审判决认定上诉人未对被上诉人于2013年1月10日办理诉争房产的房屋所有权证提出异议是错误的。二、原审判决认定上诉人未实际支付诉争房屋的房款是错误的。首先，上诉人于2012年5月28日与被上诉人签订商品房买卖合同，向被上诉人支付诉争房产的房款9363776元，被上诉人开具房款收据，2012年5月29日上诉人依法缴纳了诉争房产的契税。在一审庭审中，被上诉人的法定代表人席东方也明确表示曾给上诉人出具有合同和收据，这足以证实合同和收据的真实性。由于在上诉人购买诉争房产之前，被上诉人作为开发商就已经取得了诉争房产的房屋所有权证，因此，上诉人只能将上述材料交与被上诉人，由被上诉人出具正式发票后配合上诉人办理诉争房产的过户手续。这也就是为什么上诉人只留存有合同和收据的复印件的真正原因。其次，如果上诉人没有支付过诉争房产的房款，那么被上诉人作为一个经营房地产多年的企业，对于近千万的款项怎么会随意出具收据呢税务部门又怎么会向上诉人出具契税完税证呢？被上诉人又怎么会让上诉人以诉争房产抵押贷款900万元用以上诉人的装修呢。三、原审判决以被上诉人提交的确认书认定被上诉人与上诉人曾于2014年7月28日协商过关于买卖房屋、支付房款是错误的。通过一审庭审查明，被上诉人提交的落款日期为2014月7月28日的确认书已经由证人徐海岸和潘**证实并非上诉人所签，加之一审出现的诸如经上诉人签字确认的商品房买卖合同、委托书、管辖权异议申请书等一系列法律文书，更加印证了该确认书未经上诉人确认，是证人和被上诉人之间为了他们各自的利益私自协商的结果，不能作为本案定案的依据。四、原审判决认定上诉人与被上诉人之间在电话中多次谈到支付房款事宜是错误的。一审中，被上诉人虽然提供了两份录音资料，但是该两份录音资料不能证实上诉人未支付购房款。事实上，因上诉人与被上诉人及被上诉人的法定代表人席东方之间经济往来频繁，不仅牵扯到诉争房产的装修、席东方擅自划走华**司的9000万元贷款等诸多事宜，还加之被上诉人违反约定的购房款，以必须加价为由相要挟，拒绝为上诉人办理诉争房屋的过户手续。无奈之下，上诉人才同意再拿出一部分钱将上述纠纷做一个了结，因此录音资料仅能反映以上内容。综上，原审判决认定事实错误，上诉人依法取得了诉争房产的使用权，不存在任何妨害被上诉人的行为，且上诉人保留要求被上诉人办理诉争房产过户手续的权利。请求：一、请求依法撤销原判，改判驳同被上诉人的各项诉讼请求；二、本案一审和二审诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人辩称

城**公司答辩称，一、涉案房产系焦作**有限公司所有，始终未发生过转移。1、2010年10月28日原审被告杨*等人与城新**公司就涉案房产曾签订过售房协议，基于该售房协议原审被告杨*等人占有了涉案房产。由于原审被告杨*等人未能依据该售房协议履行，该售房协议于2012年7月15日废除，但原审被告杨*等人却未能将涉案房产交付给城新**公司，而是与其姐，即本案上诉人杨*共同占有着涉案房产经营酒店。2、在原审被告杨*等人未能将涉案房产交付给城新**公司，该售房协议于2012年7月15日废除之前，尽管上诉人杨*将来有购买涉案房产之意，于2012年5月份恰逢房产税收上调政策的出台，为合理减少将来购房的税收款，与城新**公司就涉案房产又以复制件的形式签订过售房协议，但该售房协议并未实际履行、更不是双方的真实意思表示。仅仅是为上诉人杨*将来购房合理减少税收款所用。对此，上诉人杨*在其认可的录音资料中是明确认可的：其一、曾多次前往税各部门要求退税未果；其二、从未交过分文房款；其三、对涉案的房产既不购买，也不租赁等等。因此，基于原审被告杨*等人未能将涉案房产交付给城新**公司，而是与上诉人杨*共同占有着涉案房产经营酒店的事实前提，原审被告杨*作为共同经营体、家庭成员的代表，于2012年7月15日书面明确废除的售房协议不仅仅限于2010年10月28日曾签订过售房协议，还包括了2012年5月28日以将来购房合理减少税收款所用的、以复制件形式签订的售房协议等手续。二、原审被告杨*、上诉人杨*在涉案的售房协议未能实际履行、废除之后，既不买、也不租的情形之下，长期占有他人房产没有事实和法律依据，依法应予返还。基于其占有他人房产的违法性给焦作**有限公司带来的市场租金损失依法应予以赔偿。请求：1、驳回上诉、维持原判；2、一、二审诉讼费用由上诉人承担。

根据当事人的上诉请求和答辩理由，归纳本案的争议焦点是：一审确认杨*将诉争房屋交付焦作**有限公司并支付相应租金是否正确。

杨*提交以下证据：房屋所有权证存根四份，房屋所有权变更登记申请书一份，共计5页。证明了被上诉人于2006年5月12日已经取得了本案诉争两套房屋的所有权证，证号分别为解字第0680101786和0680101787，并且上诉人还于2012年6月21日以该两套房屋进行抵押贷款，后2012年1月10日该两套房屋的座落名称变更，被上诉人申请就该两套房屋领取新证，于2013年1月10日取得了201300278号和201300280号房屋所有权证。证实了一审认定事实是错误的。

城**公司质证称，证据的真实性没有异议，无法证明上诉人所主张的内容，恰印证了被上诉人的答辩观点，该房屋至始至终房屋所有权人没有发生转移。根据房管局登记办法规定，在房屋权属发生变更需要重新换证，一审认定的事实不存在错误。房产证涉及的他项权的抵押和本案没有关联，我的房屋抵押给谁，如何贷款，是我们所有权人的权利，与本案没有关系。

本院对杨*提交的证据作以下认证：首先，不是新的证据，且不影响本案的事实，对该证据不再予以确认。

针对争议焦点：杨*的意见同其上诉状。城新置业公司的意见同其答辩状。

本院查明

经本院审理查明的事实与一审相同。

本院认为

本院认为，本案诉争房产，经依法登记，取得相关权证，城**公司应为所有权人。根据证据效力，一审采信确认书、录音等证据，符合法律规定，同时，基于确认书、录音等有效证据，一审认定杨*并未实际支付诉争房屋的房款，是正确的。杨*未支付房款，理应将所占有房屋交付城**公司。因此，一审确认杨*将诉争房屋交付焦作**有限公司并支付相应租金，并无不当。故杨*的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费18168元，由杨*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月十六日