商丘亚**业学校、成武昌等与商丘亚**业学校、商丘**城武院等租赁合同纠纷再审民事判决书

审理经过

再审申请人商丘亚**业学校（以下简称亚翔中专）因与被申请人商丘**城武院（以下简称昌*武院）、一审原告成武昌及一审被告潘**、商丘**验小学（以下简称长**小学）、商丘**语幼儿园（以下简称长征路幼儿园）租赁合同纠纷一案，不服商丘**民法院（2014）商民三终字第438号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年6月25日作出（2015）豫法立二民申字第808号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人亚翔中专的法定代表人潘**、委托代理人张**、寇**，被申请人昌*武院、一审原告成武昌的共同委托代理人成*、王**，一审被告潘**、长**小学及长征路幼儿园的共同委托代理人张**、寇**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

昌*武院、成武昌于2013年7月1日诉至商丘市睢阳区人民法院，请求判令亚翔中专、潘**、长**小学、长征路幼儿园：1、解除租赁合同、2、限期搬出租赁房屋；3、支付租赁费及经济损失共计558700元；4、承担本案诉讼费用。

一审法院查明

商丘市睢阳区人民法院一审查明，2006年8月18日，昌*武院与亚*中专以联合办学的形式将成**名下的昌*武院房产及其全部教学设施等租赁给亚*中专，租期三年（2006年9月1日至2009年9月1日），年租金110000元，如需延长租赁期限，另行协商。因亚*中专未支付租赁费用，昌*武院、成**曾于2009年向该院提起诉讼，并于2009年10月26日申请撤回起诉。2010年3月14日，昌*武院、成**（甲方）与亚*中专、潘**（乙方）达成协议，其内容为：1、双方因学校出路纠纷一事，致使乙方没能及时向甲方交纳原租赁合同第2年、第3年的房租费22万元，经友好协商，扣掉乙方经睢阳区人民法院代甲方还债的40000元，扣掉甲方从乙方借用的15000元，乙方再向甲方支付140000元，甲乙双方此前的所有经济纠纷从此结束，甲方立即从睢阳区新城法庭撤诉；2、因乙方从商丘市城市信用社购买了昌*武院的债权，故住宿楼甲方就不再支配，乙方自主使用。甲方同意以最优惠价格将教学楼转让给乙方，并密切配合乙方和虞**信用社、城郊信用社交涉甲方原欠他们的债务一事，在教学楼所有权没有变更为乙方之前，2010年9月1日前甲方不再向乙方要求使用费，乙方自主使用。2010年9月1日后，如产权仍归甲方，乙方继续交纳租金，租金待定。

2009年8月3日，商丘市**有限公司将其以商丘**民法院（2002）商经二初字第34号民事判决书确定的、商丘**民法院（2003）商法执字第64号案未执行到位的对昌*武院享有的债权，商丘**总公司以河南**民法院（2000）豫**终字第583号民事判决书确定的、商丘**民法院（2001）商法执字第32号案未执行到位对昌*武院享有的债权，分别以700000元、515000元的价格有偿转让给了亚**专和潘**。商丘**民法院依潘**申请于2010年3月31日裁定变更申请执行人为潘**。2010年4月29日，裁定将昌*武院的商地房字第××号、建筑面积847.26平方米的房产及商地房字第××号、建筑面积2862.92平方米的房产，土地使用权证号为商国用（土籍）字第0610号、土地使用面积为769.56平方米（其中建筑物占压的南北长16.14米、宽32.24米。该建筑物东山墙外侧向北量9米，沿北山墙从东向西量27.69米）作价2430000元交付给潘**抵偿债务。

依昌英武院、成武昌的申请，商丘**民法院委托河南省**估有限公司对亚翔中专、潘**、长**小学、长征路幼儿园现在使用的成武昌所有的2357.62平方米的房屋租金价值进行了评估，价格评估结论为：自2009年9月1日至2013年9月5日，教学楼租金价值为477100元，李**、夏**所有的两间临街门面租金价值为81600元。

一审法院认为

商丘市睢阳区人民法院一审认为，亚翔中专与昌*武院于2006年8月18日签订了联合办学协议，其内容实质上是租赁合同，租赁物属于成武昌所有，成武昌享有收益权。长**小学、长征路幼儿园与昌*武院、成武昌不存在合同关系，因此亚翔中专应当支付相应的使用费用。昌*武院、成武昌要求长**小学、长征路幼儿园承担相应责任，于法无据，应予驳回。昌*武院、成武昌与亚翔中专、潘**于2010年3月14日签订协议约定，租金从2010年9月1日开始计算，因此根据评估的租金价值应当减少五分之一即一年的租金95420元。亚翔中专应当向昌*武院、成武昌支付自2010年9月1日至2013年9月1日期间的租金共计381680元。因潘**系亚翔中专的校长，又是亚翔中专的法定代表人，故驳回昌*武院、成武昌对潘**的诉讼请求。对潘**要以受让的昌*武院的债权主张抵销权，因该债权已由商丘**民法院立案执行，而且权利、义务主体不一致，受让债权的主体是潘**，而本案义务主体是亚翔中专，因此，潘**的抗辩理由不予采信。昌*武院、成武昌要求亚翔中专、潘**赔偿经济损失的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。因双方没有签订租赁协议，也没有对使用期限进行约定，因此该租赁应为不定期租赁。昌*武院、成武昌要求解除租赁关系应当准许，解除房屋租赁合同并要求限期搬出房屋的诉讼请求应予支持。但亚翔中专是民办学校，考虑到学校的特殊性，酌定给予6个月的搬离期限。该院经审判委员会研究决定，于2014年3月19日作出（2013）商睢民初字第1264号民事判决：一、解除昌*武院与亚翔中专的租赁合同；二、限亚翔中专于判决生效后6个月内将使用昌*武院、成武昌的房屋腾出；三、亚翔中专于判决生效后15日内支付给昌*武院、成武昌自2010年9月1日至2013年9月1日期间的房屋租赁费381680元；四、驳回昌*武院、成武昌其他诉讼请求；五、驳回昌*武院、成武昌对潘**、商丘**验小学、商丘**语幼儿园的诉讼请求。案件受理费12000元，由昌*武院、成武昌负担6000元，亚翔中专负担6000元。

二审上诉人诉称

亚翔中专不服一审判决，向商丘**民法院提起上诉。

二审法院查明

商丘**民法院二审查明的事实与一审认定事实相一致。

二审法院认为

商丘**民法院二审认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。”本案中，昌*武院与亚翔中专在2010年3月14日约定“如在2010年9月1日之后，涉案教学楼的产权仍归昌*武院，亚翔中专继续交纳租金，租金待定”。双方在协议中既未约定租赁期限，也未约定涉案房屋的租金，依据法律规定该约定应视为不定期租赁合同，原审判令解除双方的租赁合同并无不当。关于亚翔中专称以潘**的债权抵偿本案债务有无事实及法律依据的问题，目前潘**享有昌*武院债权，该债权仍在法院执行过程中，且对涉案的教学楼进行查封，债权的执行与本案审理的租赁合同属于不同法律关系，也处于不同的诉讼阶段，亚翔中专主张潘**享有昌*武院的债权应抵偿本案债务辩解理由不能成立，该院不予采信。该院经审判委员员会研究决定，于2014年10月10日作出（2014）商民三终字第438号判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7025元，由商丘亚**业学校负担。

再审申请人称/抗诉机关称

亚翔中专不服该二审判决，向本院申请再审称，1、本案应为房屋买卖纠纷，而非房屋租赁纠纷。2、潘**对昌*武院享有债权，依法应该抵偿亚翔中专欠昌*武院的房屋使用费。原审关于房屋使用费的数额错误，应予纠正。请求撤销一、二审判决，驳回昌*武院的诉讼请求。

再审被申请人辩称

昌*武院辩称，1、亚翔中专租用房子却未缴纳租金，其有权解除租赁合同；2、亚翔中专在本案起诉之前从未向昌*武院主张过债权，对其所谓的债权不予认可。

本院查明

本院再审查明的事实与原一、二审查明的事实相一致。

本院再审中，亚翔中专提交一组新证据，1、潘**与亚翔中专于2015年8月16日签订的债权转让协议一份，约定潘**将其从商丘**总公司受让的债权约128万元转让给亚翔中专；2、潘**对昌*武院的通知一份，内容为：潘**将其对昌*武院的部分债权约128万元转让给亚翔中专。3、程**2015年8月17日向程*（应为成海）邮寄物品的快递单一份；4、成武昌于2010年3月12日对成海的委托书复印件一份，内容为：兹委托成海作为昌*武院的合法代理人，全权代理我校处理与亚翔中专的所有业务。权限为特别授权，上述委托的期限为长年有效。证明目的为：潘**于2015年8月15日已将其对昌*武院享有的部分债权128万元转让给亚翔中专，并已通知昌*武院，故上述债权应与亚翔中专欠负昌*武院的租金相互抵销。昌*武院质证称，上述债权转让协议并未向昌*武院或成武昌送达，而是向本案中从未出现过的成海送达，故该协议不发生法律效力。

本院认为

本院再审认为，一、关于昌*武院与亚*中专的租赁合同可否解除的问题。2006年8月18日，亚*中专与昌*武院签订了联合办学协议，约定：“联合办学期限为2006年9月1日至2009年9月1日。如需延长，另行协商。”2010年3月14日，昌*武院与亚*中专为解决租赁费纠纷签订《协议书》，其中第二条约定“……如在2010年9月1日之后，涉案教学楼的产权仍归昌*武院，亚*中专继续交纳租金，租金待定”。涉案教学楼物权一直归昌*武院所有，且双方之后亦未就租赁期限予以补充约定。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。”故昌*武院与亚*中专之间于2010年9月1日后为不定期租赁合同关系。原审依据昌*武院的请求判令解除双方的不定期租赁合同，适用法律正确，应予维持。根据原审委托评估机构对亚*中专使用房屋的租金鉴定意见，昌*武院的教学楼自2009年9月1日至2013年9月5日共四年的租金为477100元，每年的租金应为477100元÷4=119275元，故自2010年9月1日至2013年9月1日共三年的租金应为119275元×3=357825元。原审将亚*中专应付租金计算为381680元，属于计算错误，本院依法予以更正。

二、亚翔中专抗辩以债权抵销所欠租金的问题与昌*武院主张解除租赁合同不属于一个法律关系，亚翔中专亦未提出反诉，故亚翔中专的债权问题可以另行解决。

综上，亚翔中专申请再审理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，但关于亚翔中专应付昌*武院租金的数额计算错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项和第（二）项之规定，判决如下：

再审裁判结果

一、撤销商丘**民法院（2014）商民三终字第438号民事判决；

二、维持商丘市睢阳区人民法院（2013）商睢民初字第1264号民事判决第一项、第二项、第四项和第五项；

三、变更商丘市睢阳区人民法院（2013）商睢民初字第1264号民事判决第三项为：商丘亚**业学校于判决生效后十五日内给付商丘昌英武术城武院、成武昌自2010年9月1日至2013年9月1日期间的房屋租赁费357825元。

一、二审案件受理费按原一、二审判决承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月十日