张**与王**、王**房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

申请再审人张**因与被申请人王**、王**房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2014）卢**初字第229号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年7月15日作出（2015）卢*监字第2号民事裁定，本案由本院另行组成合议庭进行再审。本院依法组成合议庭，于2015年12月1日公开开庭进行了审理。申请再审人张**及其委托代理人肖**、被申请人王**的委托代理人周*到庭参加诉讼，被申请人王**经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

2014年8月22日，原审原告王**向本院起诉称：王**与王**系姐弟关系，其父王**生前在卢氏县西北街一组陶家巷297号院内有宅院一座，建有房屋四间，占地面积86.66平方米（房屋所有权证第308号、土地使用证号308号）。王**父亲去世后，王**和王**至今未对该房屋进行继承、分割。2009年9月12日，王**私自与张**签订房屋买卖协议，将上述宅院出售给张**。该宅院属于王**和王**共有的财产，在王**不知道、不同意出售的情况下，张**也无权购买该宅院。为维护自己的合法权利，起诉至法院，请求确认2009年9月12日王**、张**所签订的房屋买卖协议无效，并判令张**向王**返还其占用的卢氏县西北街一组陶家巷297号院内房屋及其房屋所有权证、土地使用证。

被告辩称

原审被告王**未答辩。

原审被告张**辩称：王**的诉求依法不能成立。第一，王**继承已超过法定时效，已丧失继承权，王**已不是本案房屋的共有人，王**系有权处分人，因此双方房屋买卖合同合法有效；第二，从1996年该房屋租给张**，到2006年第一次卖给张**，再到2009年第二次卖给张**，均是王**或王**委托代理人进行管理处分，况且王**持有其父的房产证、土地使用证，王**又以房屋所有权人的名义与其签订买卖合同，其有理由相信王**对该房屋享有完全的处分权。退一步讲，即便王**系共有人，王**的卖房行为也构成表见代理；第三，从租房到两次买房，从1996年到2009年长达13年里，一直由王**本人或委托他人对房屋进行管理，其并不知道有原告的存在，况且其也有偿取得该财产，因此其系善意第三人，善意取得该房屋，买卖合同有效；第四，该案再次起诉是否是王**真实意思表示，委托他人是否真实，应当查证。综上四点，其认为王**的诉讼请求依法不能成立，要求法院依法判决王**的诉讼请求不予支持，确实保护张**的合法权益。

本院查明

本院原审查明：王*军系王**姐姐，其父王**生前在卢氏县西北街一组陶家巷297号院内有宅院一座，建有房屋四间，占地面积86.66平方米（房屋所有权证第308号、土地使用证号308号）。王*军父亲王**1994年去世后，王*军和王**至今未对该房屋进行继承、分割。该房产一直由王**本人出面或委托亲属代为管理。2009年9月12日，王**在未告知王*军的情况下，与张**签订房屋买卖协议，将上述宅院以5.6万元的价格出售给张**。但因为之前案外人苗**租住的一间房屋暂时无法腾空，张**仅支付王**房款5万元，双方约定在房屋过户手续完成后再支付剩余房款6000元，合同签订后王**将房产证、土地使用证交付张**。但此后张**和租房人苗**为争夺该房产的购买权先后诉至法院，导致房屋至今未能过户。在张**和租房人苗**为争夺该房产的购买权到法院诉讼期间，王*军知道此事，认为王**、张**的行为侵犯了其合法权益，遂起诉来院。

另查明，该四间房屋用地性质为集体用地，张**（东明**十二组）和其中一间房屋的承租人苗**（城镇市民）均不是该集体组织居民，但张**妻子、儿女均系卢氏县城关镇原西北街即现在卢氏县城关镇和平里居委会二组居民。

在本案的审理过程中，针对张**提出的第四点答辩意见，专程到内蒙古呼和浩特市找到王**，王**表示是2012年才知道王**、张**买卖房屋的事情，她认为该房屋系父亲留下的老房，一直没有分割，属于她与王**的共同财产，不同意出卖。

原审认为：一、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律和行政法规强制性规定的合同无效。按照我国物权法的规定，“地随房走”，农村房屋的买卖必然涉及到宅基地的买卖。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条及其他相关条款的规定，农村宅基地属于农村集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，只有本集体经济组织的成员能享有该集体土地的宅基地使用权，非本集体组织成员无权取得或变相取得，向本集体成员以外的农村村民或者城市市民转让农村住房宅基的，违反了集体经济组织成员权属性。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。依照上述相关法律规定，农村房屋的买卖必须是同一集体组织成员。本案中，尽管张**妻子、儿女均系争议房产所在地卢氏县城关镇原西北街即现在卢氏县城关镇和平里居委会二组居民，但她们均不是房屋买卖合同的一方，根据合同的相对性原则，买房人张**并不是房屋所在地的集体组织成员，因此无权取得该房产，故其与被告王**于2009年9月12日所签订的房屋买卖协议无效。合同无效后，被告张**可以依据合同法的相关规定要求返还购房款并根据双方的过错程度要求赔偿损失；

二、本案双方所争议的房产为王**的遗产，王**有一子一女，在王**去世后，至今未进行分割，现双方对该房产相关权利的归属又发生争议，加之买卖房屋时是王**将房产及相关手续交付给张**而非王**交付，故在该房产无法确定最终归属的情况下，本院无法支持王**要求将房产及产权、土地手续返还给王**的诉讼请求。故依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六二十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：一、王**与张**于2009年9月12日签订的房屋买卖合同无效；二、驳回王**的其他诉讼请求。案件受理费200元，王**承担100元，王**、张**各承担50元。

张**申请再审称：一、原审法院受理案件违法。王**在起诉时，其本人未亲自到法院立案，委托其他公民立案也未向法院提供本人身份证明，未提交委托书诉讼时提供的住址、电话均不属实，立案程序违法，应当不予受理。二、原审程序违法。董**作为普通公民，不能作为王**的代理人参加诉讼，代理资格不符合法律规定，没有代理权，且王**本人未到庭，本案应当再审。三、原审证据存在恶意串通。四、原审中无视事实根据和法律依据，判决结果不公正。1、原审原告王**的起诉已超过法定诉讼时效。根据继承法第八条规定，继承权纠纷提起诉讼的期限为两年，自继承人知道或者应当知道权利被侵害之日起计算。但是，自继承开始之日起，超过二十年的不得再提起诉讼。王**父亲王**1993年去世后，已超过最长时效期间。退一步，就按王**2011年才知道，也已超过两年诉讼时效，已丧失继承权。王**已不是房屋共有人，王**有权处分。根据合同相对性，合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方才能够向另一方基于合同提出请求或提起诉讼，非合同关系的人，没有合同上的权利义务的第三人不能依据合同向合同一方提起诉讼。王**已不是合同当事人，无权提起诉讼。因此，原房屋买卖合同合法有效。2、王**的行为已构成表见代理。从1996年该房屋出租到2006年卖给我，再到2009年，均是王**或其代理人进行管理、处分。且王**持有房产证和土地使用证，王**又以房屋所有权人的名义与张**签订了买卖合同，张**有理由相信王**对该房屋享有完全的处分权。即便王**也是共有人，王**的行为也构成表见代理，双方房屋买卖合同合法有效。3、张**取得房屋是善意取得。这些年来，张**并不知道王**的存在，张**是有偿取得房屋，系善意第三人。4、房屋协议的签订是在村组干部及群众代表和左邻右舍共同见证下签约的。5、张**妻子、儿女均系房屋所在地集体经济组织成员。张**购买该房屋是用于家庭共同居住生活，张**只是代表家庭成员在合同中签字而已，不能简单的以张**未取得集体成员资格而认定合同无效，该买卖合同涉及整个家庭的权益。6、根据一户一宅的原则，张**至今没有宅基地，也无任何房产，购买该房屋合法合理。张**请求判决原审原告王**的诉讼请求不予支持。

王**辩称：本案争议的房屋一直由王**管理，王**对此事一直以来也是默认的，从来没有提出过异议。王**卖房的行为虽然没有告知王**，但是王**也是没有异议的。王**认为王**的诉讼请求不应当得到支持。

王**未答辩。

再审中，申请再审人张**向本院提交的新证据有：1、房屋买卖协议复印件，并出示原件供核对，目的证实张**与王**签订房屋买卖协议的情况；2、卢*法院（2010）卢**初字第200号民事判决书复印件，目的证实法院曾确认苗**具有优先购买权的事实；3、房产交易服务费发票复印件、房地产价格评估费发票复印件、契税完税凭证复印件、房产买契证复印件，并出示原件供核对，目的证实张**已就涉案房屋办理相关交易手续的事实；4、申明复印件一份，目的证实王**自2011年9月起就已经知道权利受到侵害的事实，起诉已经超过诉讼时效；5、照片两张，目的证实王**的死亡时间。

王**、王**未向本院提交新证据。

针对本案证据，原审被告王**发表质证意见：对张**提交的证据4有异议，王**不知情，不能确定其真实性；对张**提交的其余证据材料均无异议；对原审原告王**在原审中提交的两份证据也没有异议。原审原告王**发表质证意见：对张**提交的证据材料本身均无异议，对证明目的有异议。申请再审人张**发表质证意见：对王**在原审提交的证据无异议，对其证明目的有异议，张**的妻子、儿女均系该集体经济组织成员，张**是有权购买房屋的。

对本案证据材料，本院审查认为：王**原审中提交的房屋买卖协议书及民事裁定书能够作为有效证据使用。张**在再审中提交的新证据形式合法，内容真实，与案件具有关联性，能够印证案件事实；对张**在原审中提交的证据材料，再审对证据的认证与原审相同。

再审认定的事实除与原审认定的事实一致外，另查明：王**、王**的父亲王**于1994年4月去世。

截止张**、王**于2009年9月12日签订房屋买卖协议时止，张**尚不知道除王**外还有其他继承人。

王**、张**签订房屋买卖协议后，张**于2011年向本院起诉，请求判令王**协助办理过户手续并赔偿损失。本院审理后于2011年6月13日作出（2011）卢**初字第4号民事判决：一、王**在判决生效后十日内协助张**办理位于卢氏县城关镇西北街一组陶家巷297号房屋四间的过户手续；二、王**在判决生效后十日内赔偿张**损失人民币600元。王**对判决不服，提起上诉。三门**民法院于2011年11月18日作出（2011）三民终字第221号民事判决：驳回上诉，维持原判。张**遂向本院申请强制执行，执行过程中，张**于2012年8月2日缴纳房产契税623.84元。2012年9月24日取得房产买契证（编号：卢房契证字第123号），并于当日缴纳房地产交易服务费1500元、房地产价格评估费500元。

执行过程中，王**、王**对判决不满，于2012年1月向三门峡市人民检察院申诉。三门**民法院于2012年10月12日作出（2012）三民监字第7号民事裁定，决定再审。2013年4月7日，三门**民法院作出（2013）三民再字第00007号民事裁定，裁定：撤销三门**民法院（2011）三民终字第221号民事判决及卢氏县人民法院（2011）卢**初字第4号民事判决；案件发回卢氏县人民法院再审。本院再审过程中，因张**经合法传唤未到庭，对张**的起诉依法按撤诉处理。

本院认为

本院认为：我国继承法第二条规定：继承从被继承人死亡时开始。第八条规定：继承权纠纷提起诉讼的期限为2年，自继承人知道或者应当知道权利被侵害之日起计算。但是，自继承开始之日起超过20年的，不得再提起诉讼。

最高院关于继承法的司法解释第18条规定，自继承开始之日起的第18年后至20年期间内，继承人才知道自己的权利被侵害的，其提起诉讼的权利，应当在继承开始之日起20年内行使，超过20年的，不得再行提起诉讼。

王**的死亡时间是1994年4月。王**、张**签订房屋买卖协议的时间是2009年9月12日。王**至迟于2011年9月10日已知道王**、张**签订房屋买卖协议一事，与王**在接受本院调查时对该事项的陈述相一致。王**以权力受到侵害为由向本院提起诉讼（即本案）的时间是2014年8月22日，已超过20年最长诉讼时效期间。张**在再审时提出诉讼时效抗辩，按照继承法和司法解释的规定，王**已丧失胜诉权。

王**在2012年向检察机关提出的申诉申请的案件并非本案，且早已审理终结，法律关于20年最长诉讼时效期间的规定不适用中止、中断。

综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十九条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回被申请人（原审原告）王**的诉讼请求。

案件受理费200元，由王**负担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提交副本，上诉于河南省**人民法院。

裁判日期

二〇一六年三月三十一日