陈**与新乡市升**责任公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人新乡市升**责任公司（以下简称升华房**公司）与被上诉人陈**商品房销售合同纠纷一案后，升华房**公司于2015年3月24日提起诉讼，要求：1、解除升华房**公司与陈**于2012年5月3日签订的2012-038090号《商品房买卖合同》；2、升华房**公司返还陈**已交纳的购房款、维修基金及契税费共计225319.57元及利息（以225319.57元为基数，自陈**交款之日起按照同期银行贷款利率计算至升华房**公司实际退清款项之日止）；3、升华房**公司赔偿陈**损失40000元；4、本案诉讼费用由升华房**公司承担。经审理，河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）于2015年10月26日作出（2015）红民一初字第653号民事判决。宣判后，升华房**公司不服，提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2012年5月3日，陈**与升华房**公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2012-038090），双方约定：陈**出资220518元购买升华房**公司开发建设的位于新**发区27号街坊温泉假日公馆1幢1单元15层11510号房屋（建筑面积42.70平方米），陈**同时缴纳2562元住房维修基金；升华房**公司应当于2013年2月23日前将经综合验收合格并符合合同约定的房屋交付陈**使用，逾期不超过90日，自2013年2月24日起至实际交付之日止，升华房**公司按日向陈**支付已交付房价款1?的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，陈**有权解除合同。陈**解除合同的，升华房**公司应当自陈**解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按陈**累计已付款的1%向陈**支付违约金。合同签订前，陈**按照约定于2012年2月23日支付了购房款220518元、住房维修基金2562元，并于同年7月5日缴纳了契税2241.57元。后升华房**公司未按合同约定交付房屋，陈**多次催要未果，其于2014年9月向升华房**公司送达了解除合同通知，但该公司至今未按合同约定履行退款义务。现陈**诉至法院，要求升华房**公司退还已付款并赔偿损失。

另查明，陈**于2012年2月23日与新乡市**有限公司签订委托代购协议，委托该公司代购家居用品，总金额18000元。

一审法院认为

原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。陈**与升华房**公司签订商品房买卖合同，该合同基于双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，系有效合同。根据该合同约定，升华房**公司应于2013年2月23日前交付房屋，逾期超过90日后，陈**有权解除合同。解除合同后，升华房**公司应当退还全部已付款，并按陈**累计已付款的1%向其支付违约金。而房屋至今未交付，升华房**公司明显已构成违约，故对陈**要求解除合同、退还已付款并赔偿损失的诉讼请求予以支持。根据前述查明的事实，升华房**公司应退还陈**223080元（含购房款220518元、住房维修基金2562元）。陈**还要求升华房**公司退还契税2241.57元，因该费用已缴至税务部门，故陈**可在合同解除后向有关部门申请退还。陈**还要求升华房**公司支付上述款项的相应利息即违约金，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，本案中，涉案合同约定的违约金为累计已付款的1%，该约定明显低于给陈**造成的损失，陈**对此也提出异议，故确定违约金以225319.57元为基数自2012年7月6日起按中**银行同期同类人民币贷款基准利率计算。陈**还要求升华房**公司赔偿损失40000元，但未提交相应证据证明，同时，在依照相关法律规定按照陈**的实际损失支持了升华房**公司支付违约金的情况下，陈**的上述要求属重复计算，不予支持。升华房**公司辩称陈**要求解除合同已超过法定期限，虽然《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”但该规定主要针对的是《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项即“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，设立合同解除权消灭制度的目的也在于保证交易安全和秩序，促使债权人更好地行使法定解除权，公正地保护债务人的利益。而本案中，虽然陈**向升华房**公司发出解除合同通知时已超出上述规定所确定的一年期限，但即便是陈**在2014年9月向升华房**公司发出解除合同通知，至其于2015年3月提起诉讼，再到作出判决的这一年时间里，升华房**公司仍未向陈**履行交付房屋的义务，也未对履行合同采取任何积极措施（升华房**公司对此虽有主张，但未提交相应证据证明），因此，应当认定升华房**公司的行为已符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，也即根本违约，陈**有权据此要求解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、解除陈**与升华房**公司于2012年5月3日签订的商品房买卖合同；二、升华房**公司于判决生效之日起十日内退还陈**购房款220518元、住房维修基金2562元，共计223080元；三、升华房**公司于判决生效之日起十日内支付陈**违约金（违约金计算方法：以225319.57元为基数自2012年7月6日起至本判决确定的履行期限届满之日止按中**银行同期同类人民币贷款基准利率计算违约金）；四、驳回陈**的其他诉讼请求。案件受理费5280元，由升华房**公司承担。

上诉人诉称

升华房地产公司上诉称：一、原审判决认定事实不清，适用法律有误。涉案房屋因增设供暖设施而未能在约定期限交房，上诉人将购房户调换到3-9层房屋，对此陈**是同意的，并在403号房及806号房居住。陈**并未选择解除合同，而是继续履行合同并交纳了契税。但陈**在选择继续履行合同二年后且在上诉人为其调换房屋后又提出解除合同，不应得到支持。二、原审判决第三项内容超出陈**的诉讼请求范围，陈**并未要求违约金。三、本案诉讼费用应按比例分担。综上，请求二审法院撤销原审判决第一、二、三项，并由陈**承担本案诉讼费用。

被上诉人辩称

陈**辩称：答辩人从未与升华房**公司协商过调换房屋，更没有调换房屋。答辩人交纳的契税是针对约定房屋，并非如升华房**公司所言选择继续履行合同，交纳调换后房屋的契税。升华房**公司逾期三年仍未交房，构成根本违约，答辩人有权解除合同。答辩人虽未明确主张违约金，但已经明确要求升华房**公司退款并支付利息。因此，原审判决支持答辩人的利息要求并无不当。综上，原审判决结果正确，请求二审法院予以维持。

本院查明

本院查明的事实与原审认定一致。

本院认为

本院认为：升华房**公司上诉称涉案房屋因增设供暖设施未能在约定期限交房，其为陈**调换了房屋，陈**选择继续履行合同。陈**对该上诉理由不能认可。升华房**公司为证明自己的主张，在本院二审期间提交了致温泉花园和温泉假日公馆业主的一封信及温泉假日公馆风尚酒店客户体验须知等两组证据，第一组证据显示多数业主同意增设供暖设施，但陈**表示不同意；第二组证据显示温泉假日公馆风尚酒店连续多次为陈**提供免费体验客房。从上述证据看，第一、陈**只是参与了温泉假日公馆风尚酒店的免费体验活动，并不是升华房**公司所主张的为陈**调换了房屋，因此，不能推论陈**同意继续履行合同。第二，如果经多数业主同意涉案楼盘确已增设供暖设施，但升华房**公司并未提供相关证据证明供暖设施已经安装完毕、涉案房屋在本案起诉前达到约定交付条件。因此，原审判决认为升华房**公司至今未能交付房屋，构成根本违约，陈**有权解除合同，并无不妥。关于违约金问题。陈**在诉讼请求中虽没有关于违约金的表述，但确在第一项诉讼请求中有要求升华房**公司返还已付款并支付利息的请求。升华房**公司对解除双方买卖合同存在过错，应赔偿陈**已付款的利息损失。原审判决将利息损失作为违约金表述虽有不当之处，但判决结果并未超出陈**的诉讼请求范围，故应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4646元，由新乡市升**责任公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十八日