周**与杨*租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人周**与被上诉人杨*租赁合同纠纷一案，郏**法院于2015年10月11日作出（2015）郏民初字第519号民事判决。宣判后周**不服，向本院提起上诉，郏**法院于2015年11月18日将此案移送至本院。本院受理后依法组成合议庭，于2015年12月4日审理了此案，现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，杨*在郏县东大街219号有临街门面房一处，周**因在郏县经营服装生意，租赁杨*门面房，2012年杨*作为出租方（甲方），周**作为承租方（乙方）签订租赁协议一份，合同内容为：一、甲方将位于河南省平顶山市郏县东大街219号一层营业面积约130平米临街门面房租赁给乙方经营使用……；二、本协议房屋双方租赁时间期限为拾年（即自2012年7月1日至2022年7月1日止）；三、在租赁期内，甲方负责提供上述房屋租赁给乙方经营使用乙方负责经营。甲方不得参与乙方的经营管理，由乙方单独经营管理方面（包括市场策划、人事调动等相关事项），乙方自负盈亏，与甲方无关；四、乙方须支付甲方每年租赁费玖万元整（支付方式为年交）。租赁费前八年不变，后两年按市场行情而定；五、乙方应于协议签订之日向甲方交纳拾捌万元作为甲方改造房屋使用款，此款项抵两年房屋租赁费（2012年7月1日至2014年7月1日）；六、甲方保证乙方租赁期间上述房屋正常使用权，不得影响乙方的正常经营，因此给乙方所造成的经济损失，甲方负责经济赔偿，同时每日按房屋租赁费用总额的百分之五支付违约金；七、乙方根据经营需要可以对该房屋进行装修或增扩设备，费用由乙方承担。装修原则：由于经营需要，对房屋改装甲方应予配合；八、乙方在经营期间用电、用水费用由乙方自理，按实际向有关部门单位交纳；九、乙方保证按照协议约定的房屋租赁费用与支付期限及方式向甲方支付；十、乙方保证合法经营，在经营期间所牵涉到的债权及相关法律事务与甲方无关，由乙方独立承担。乙方保证自行承担经营期内的工商税务费用（包括房产税）；十一、乙方在租赁期内可将上述房屋的使用权转让或转租给他人使用；十二、双方不得单方终止协议，否则被终止一方所造成经济损失应由对方全额赔偿违约金（违约金30万元）。如甲方违约需另外再退还给乙方所交纳的房屋租赁费。如遇自然灾害等个人能力不可抗拒的因素造成联营房屋不能使用时，双方不承担任何责任；十三、租赁到期后乙方如愿继续租赁，乙方具有优先权；十四、本协议一式二份，双方各执一份，经甲、乙双方签字盖章生效，未尽事宜经双方友好协商解决。周**于2012年5月27日提前支付杨*2012年7月1日至2014年7月1日的两年房租180000元用于房屋改造使用。上述房屋经改造后周**用于经营“文利特”男装使用。2014年上半年，双方由于对涉案房租是否上调及周**缴纳水费而发生纠纷，同年6月23日，周**诉至法院。在原审诉讼中，杨*提起反诉又撤诉。本次诉讼中周**又变更了诉讼请求，杨*提起反诉，但在规定的期限内没有交纳反诉费。

另查明：1、杨*和周**共同使用同一水表，其水费均由杨*向有关部门缴纳，在周**租赁房屋期间，未向杨*及有关部门缴纳过水费；2、周**提供的光碟证明杨*由于要求上涨房租有堵门行为，杨*对此不予认可，杨*称其本人也在此居住，是临时停车并非堵门；3、2014年4月21日，周**向杨*协商续缴2014年7月1日至2015年7月1日的房租时，杨*以涨房租为由没有接受；周**没有续缴房租；4、杨*之妻与周**因缴纳水费等问题发生吵打，并经派出所制止；5、周**于2014年9月5日将涉案房屋交付杨*，其租赁关系解除。诉讼中，周**称，损失300000元的依据是，租赁合同中约定的有房屋可以转租，如果房屋继续租赁，其中6年年租金是9万元，按市场行情每年150000元，转租就可以赚360000元。

一审法院认为

原审认为，周**与杨*签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。协议约定：“租赁费前八年不变，后两年按市场行情而定”。在周**交纳第三年房租时，杨*要求增加房租，并多次为此双方发生争议，杨*的行为属违约行为，应承担违约责任。根据协议第八条约定，“周**在经营期间用水用电费用由周**自理，按实际情况向有关单位缴纳”。因杨*和周**使用同一水表，其水费均由杨*向有关部门缴纳，在周**租赁房屋期间，未向杨*及有关部门缴纳水费，而周**未缴纳水费也违背了协议的约定，亦属违约行为。应承担一定的违约责任。关于周**请求杨*赔偿因合同解除给其造成的各项经济损失共300000元，周**称，如果房屋转租按每年房租150000元，六年可赚租金360000元。虽然订立合同时预见到可能转租，但不可能预见到转租的可得利益，且没有转租的事实，又无证据证明今后的年租金为150000元，故对其请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回周**的诉讼请求。案件受理费5800元，由周**负担。

上诉人诉称

原审宣判后，周**不服，上诉请求二审法院撤销原判，支持其一审诉求，由杨*承担诉讼费。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。一、本案双方租赁关系解除的根本原因，是因为被上诉人在双方合同履行期限届满前，已经以口头和拒收房租等行为方式明确表明不再履行主要合同义务；且杨*在双方合同履行期间，违反合同约定多次围堵、关闭上诉人经营场所大门的行为，也导致上诉人不能实现合同目的。对双方合同解除后上诉人的损失，杨*依法应当赔偿。二、上诉人没有缴纳经营期间的水费亦属实，但造成这种结果的原因，其主要过错在杨*；同时，即使认定该行为系违约行为，也不是根本性违约，不必然导致本案租赁合同关系的解除。三、根据一审庭审调查情况，上诉人一审诉求的损失数额依法应当予以支持。上诉人承租该房屋后对房屋投入巨资进行装修，前后付出20多万元。对于上诉人主张的30万元损失数额，杨*并未提供相应证据证明不存在或过高，依法应当予以支持。同时，为了进一步说明该30万元的损失，上诉人在一审庭审中才提出了另外一种确定上诉人损失的参考方式，即：按照杨*现在房屋的实际租赁价格每年15万元计算，在合同约定的2014年7月1日至2019年7月1日期间，上诉人应缴纳的房租为每年90000元，杨*违约后不但没有损失，反而每年增加了6万元的收入，六年共计增加收入36万元。对于该36万元增加的收入，应当视为上诉人的损失。

被上诉人辩称

杨*答辩称，一、答辩人从未以口头和拒收房租的行为表明不再履行合同，也没有涨房租，合同是双方同意解除的。答辩人在涉案门面房后院居住，因街道狭窄，有时就把车辆临时停放在路沿上，属正常停车，并非堵门。答辩人拉门是因为上诉人不缴纳水费和医疗费。二、合同约定，上诉人在经营期间应缴纳水、电费，但上诉人从未缴纳过，在答辩人为此停水时上诉人又殴打答辩人之妻。上诉人以上行为已构成违约，应承担违约责任。三、上诉人要求答辩人赔偿的损失数额于法无据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院二审查明的事实与原审认定事实相一致。

本院认为

本院认为，本案双方当事人所签租赁协议意思表示一致，权利义务关系明确，合法有效。协议第四条约定，租赁费每年90000元，前八年不变，后两年按市场行情确定。然而杨*违反该约定，擅自提高房租并拒绝接收周**按协议约定交纳的90000元房租费，在就其提高房租不能与周**达成一致意见的情况下，杨*对周**经营的门店多次实施了堵门等干扰行为，严重影响了周**的正常经营活动，并最终导致协议的解除。杨*的上述行为是导致协议解除的根本原因，对因此给周**造成的经济损失理应承担赔偿责任。按照协议第八条约定，周**经营期间的水费等应自行负担，并按实际使用量予以缴纳。但事实上周**用水和杨*使用的是同一水表，杨*并不能证明周**欠缴水费的具体情况，这样也就造成了周**在缴纳水费操作上的困难。另外，按协议约定周**应自理水费，但并未约定欠缴水费就是违约行为及如何承担责任。据此可认定周**欠缴水费的行为不构成根本性违约，也不存在与杨*有关违约行为而过错相抵。周**上诉所称的房屋转租损失的参考方式只是一种可能，并非实际发生或必然发生的事实，该上诉理由无事实依据。对于30万元的经济损失，周**并未充分有效举证证明，而每日按房租费用总额5%计算的违约金、以及退还所交纳的房租费用的约定又明显高于了周**的实际损失，据此本院酌定周**的损失为一个年度的房租费用即90000元，由杨*赔偿周**。综上，周**的部分上诉理由成立，本院予以采纳。原审认定基本事实清楚，但适用法律及实体处理错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销河南省郏县人民法院（2015）郏民初字第519号民事判决；

二、杨法于本判决生效之日起十日内赔偿周文国经济损失90000元；

三、驳回周**的其他诉讼请求。

一审案件受理费5800元，由周**负担3000元，杨*负担1800元；二审案件受理费5800元，由周**负担3000元，杨*负担1800元。

裁判日期

二〇一六年二月三日