董**、郑州允**划有限公司与凌**及原审被告卫**房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人董**、郑州允**划有限公司（以下简称郑**公司）与被上诉人凌**及原审被告卫**房屋买卖合同纠纷一案，凌**于2015年1月23日向河南省郑**人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告三方签订的20130166号房屋买卖合同；2、被告卫**、董**返还原告购房款33万元、双倍返还定金4万元、赔偿原告损失13万元，共计50万元；3、被告**公司返还原告居间服务费1万元；4、案件诉讼费用由被告承担。河南省郑**人民法院于2015年7月20日作出（2015）开民初字第1589号民事判决，董**、郑**公司不服原判，向本院提起上诉。本院于2015年11月10日受理后依法组成合议庭，于2015年12月10日公开开庭审理了本案。上诉人董**及委托代理人杨**、上诉人郑**公司的法定代表人宋**，被上诉人凌**的委托代理人李**、白轲，原审被告卫**的委托代理人董**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2013年10月5日，被告董**以被告卫**的代理人身份与原告凌行根（乙方）、被告**公司（丙方）签订编号为20130166号的《郑州市房屋买卖合同》一份，三方就房屋买卖事宜约定如下：甲方出售的房屋坐落为郑州**开发区新宇花园7号楼东单元3楼西户。该房屋成交价格为：1060000.00元人民币（大写：壹佰零陆万元整）。乙方在签订本合同时支付定金人民币20000.00元（大写：贰万元整）（不高于成交价格的20%）。甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，因甲方原因造成该房屋不能产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相应责任。甲方应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施、装饰装修情况和相关关系，乙方对甲方出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。甲方应当在乙方支付首付款当时将该房屋交付给原告。买卖双方任何一方不按约定履行合同时，按照逾期时间，分别处理，逾期超过15日后，合同的另一方有权解除合同。合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同的另一方全部财物，并按照总房价款的60%向合同的另一方支付违约金。如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方向居间人支付总房款的2%佣金。合同其他约定事项显示：签订本合同一个月内乙方将双方约定的首付款为人民币￥980000.00元（大写：玖拾捌万元整）包含本合同上述定金人民币20000.00元（大写：贰万元整）支付给甲方，签订合同时乙方先支付甲方房款人民币300000元（大写：叁拾万元整），剩余首付房款人民币680000（大写：陆*捌万元整）在2013年11月1日前支付给甲方，若乙方未按期支付给甲方房款，则按乙方违约甲方可解除合同，乙方所交订金房屋人民币300000元（大写：叁拾万元整）不退并支付丙方全部中介费。首付款支付以后，房子的所有收益归乙方。剩余房款人民币80000元（大写：捌万元整）乙方在过户当时支付给甲方。原告在该合同的乙方处签名确认，被告董**在合同首页甲方处签署被告卫**的名字，在代理处签署其本人的名字，在合同末页甲方签章处签署其本人的名字。丙方签章处由被告**公司的业务员李*、法定代表人李*签名确认，并在合同骑缝处加盖有该公司的印章。该《房屋买卖合同》后另附有被告卫**与河南新**有限公司签订的《商品房买卖协议书》及收据二张，其中协议书显示，河南新**有限公司将位于郑州**开发区第七大街新宇花园在建商品房7号楼东单元3层西户预售给被告卫**，付款方式为首付伍万元，协议签订时再付伍万元，剩余房款2006年元月份交房时一次付清。该协议签订时间为2005年8月23日。收据显示，被告卫**于2005年8月23日向河南新**有限公司缴纳房款100000元。2007年12月19日，交纳房款及地下室款162158元。

原告与被告签订上述房屋买卖合同后，原告于2013年10月6日向被告董**银行卡内转款30万元（卡号为：6217002430010823582），被告董**向原告出具收条一份，载明：今董**收到凌**购买郑州**开发区新宇花园7号楼东单元3楼西户首付款人民币大写叁拾万元。当天，原告向被告**公司支付中介佣金10000元，郑**公司向原告出具收据一份，载明系付购买新宇花园7号楼东单元3楼西户中介佣金10000元，还欠12200元。2013年10月31日，原告向被告董**支付房款50000元，被告董**向原告出具收条一份。2014年5月12日，原告通过EMS分别向三被告发出解除合同通知书，解除合同通知书载明：鉴于凌**与董**、卫**、郑**公司在2013年10月5日签订的20130166号房屋买卖合同，签订合同时卫**并没有取得房屋所有权证书，董**更不享有该房屋所有权。因此本合同目的不能实现，根据合同法的规定，现通知你解除20130166号房屋买卖合同。被告董**、卫**均于2014年5月14日收到该通知书，被告**公司于2014年5月13日收到该通知书。

原审另查明，2010年2月18日，被告董**与被告卫志*签订的《房屋买卖协议》，合同载明：被告卫志*将其从河南新**有限公司购买的郑州**开发区新宇花园7号楼东单元3楼西户的房屋和附属地下室卖给被告董**。被告董**支付全部房款后，被告卫志*将该房屋和附属地下室交付给被告董**，并将涉及该房屋相关协议、凭据等全部手续交付被告董**。被告董**即享有该房屋和地下室的所有权，有权以被告卫志*或自身名义行使所有权。涉案房屋现由被告董**对外出租，未向原告进行交付。

一审法院认为

原审法院认为，根据《中华人民共和合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。第九十六条之规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告以“签订合同时被告卫**并没有取得房屋所有权证书，董**更不享有该房屋所有权，本合同目的不能实现”为由，主张解除2013年10月5日签订的20130166号《房屋买卖合同》，并向三被告送达了解除合同通知书，三被告在收到通知书后未在法定期限内提出异议，故原、被告2013年10月5日签订的20130166号《房屋买卖合同》自2014年5月14日解除。

关于合同解除后的法律后果，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除后，原有合同终止履行。对已支付的房款、定金、佣金，原告有权主张返还。因原告实际向被告董**支付房款330000元、定金20000元，向被告**公司支付佣金10000元，故被告董**应返还原告房款330000元、定金20000元，共计350000元，被告允升公司应返还原告佣金10000元。原告主张被告董**、被告卫**赔偿其损失130000元，但其并未提交相应的证据予以证明，酌定被告董**，自2013年11月1日起至判决确定的还款之日止，以350000元为基数，按银行同期贷款利率的标准向原告支付利息损失。鉴于该利息已是对原告损失的弥补，故对原告要求双倍返还定金的诉请，不予支持。三被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，视为对其诉讼权利的放弃。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告凌**与被告董**、卫**、郑州允**划有限公司于2013年10月5日签订的20130166号《郑州市房屋买卖合同》自2014年5月14日解除；二、被告董**于判决生效后十日内返还原告凌**购房款330000元、定金20000元，以上共计350000元，并自2013年11月1日起至判决确定的还款之日止，以350000元为基数，按银行同期贷款利率的标准向原告支付利息；三、被告郑州允**划有限公司于判决生效后十日内返还原告凌**佣金10000元；四、驳回原告凌**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8900元，由原告凌**负担2358元，由被告董**负担6364元，被告郑州允**划有限公司负担178元。

上诉人诉称

董**上诉称：一、原审判决认定事实错误。合同解除系被上诉人凌**未按合同约定向上诉人支付全部首付款98万元所致，而不是被上诉人凌**所称的“签订合同时卫志*并没有取得房屋所有权证书，董**更不享有该房屋所有权。本合同目的不能实现”；二、原审判决适用法律错误，合同解除后被上诉人凌**应承担违约责任，被上诉人凌**已支付款项应不予退回。综上，被上诉人凌**严重违约导致合同解除，应承担违约责任，其已支付款项应不予退回。请求二审法院撤销原判，改判驳回凌**的诉讼请求或发回重审。

郑**公司上诉称：郑**公司只是提供了信息，按照合同已履行了义务，不应该退还中介佣金。请求撤销原审判决的第三项判决。

被上诉人辩称

被上诉人凌**辩称：凌**已向董**发出解除合同通知书，董**在法定期间内未提出异议，该通知书已经生效，因此合同已经解除。郑**公司没有履行居间人向委托人如实报告的义务，凌**不应支付居间费。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

原审被告卫*忠述称：同意董**、郑**公司的上诉意见。

本院查明

依据有效证据，本院确认二审经审理查明的事实同原审。

本院认为

本院认为，凌**以“签订合同时卫志*并没有取得房屋所有权证书，董**更不享有该房屋所有权，合同目的不能实现。”为由通知董**、卫志*、郑**公司解除2013年10月5日签订的20130166号《房屋买卖合同》，董**、卫志*、郑**公司收到解除合同通知书后未在法定期间内提出异议，请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，原审判决认定凌**与董**、卫志*、郑**公司于2013年10月5日签订的20130166号《房屋买卖合同》自2014年5月14日解除并无不当。合同解除后，凌**要求董**返还房款330000元、定金20000元及要求允升公司返还佣金10000元的诉请成立，应予以支持。董**上诉称凌**严重违约导致合同被解除，应当承担违约责任，凌**已支付款项应不予退回；郑**公司上诉称其提供了信息，按照合同已履行了义务，不应该退还中介佣金。本院认为，一方当事人依据《合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定可以解除合同，同时法律又赋予合同相对方在法定期间内提出异议的权利，这是对双方当事人的对等保护。本案中，董**、卫志*、郑**公司收到凌**解除合同通知书后未在法定期间内提出异议，请求人民法院或仲裁机构确认凌**解除合同是否正当和合法，即确认解除合同的效力，应视为董**、卫志*、郑**公司对其权利的放弃。故董**、郑州允**划有限公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费共计8950元，由上诉人董**负担8900元，由上诉人郑州允升房地**有限公司负担50元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十六日