绿城物**限公司与李**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告绿**有限公司（下称原告）与被告李**（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谈建*独任审判。本案于2016年1月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨**、被告及其委托代理人戚保亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，被告系杭州桃花源东西区玲珑东村31幢房产权人。原告与案外人桃花源东西区业主大会签订了《桃花源东西区物业服务合同》，并依约在被告所属的小区提供了物业管理义务。按照物业服务协议的约定，物业服务费用每6月交纳一次，被告应于每6个月的第一个月上旬交纳，否则要按照千分之二每日承担违约金。但经原告多次催收，被告一直未支付原告物业服务费、公共能耗费、水费（具体见欠费明细表）。被告逾期支付上述款项的行为违反了合同约定，应当承担违约责任。现请求判令：1、被告支付原告在2011年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费61747元。2、被告支付原告上述期间的公共能耗费1320.8元。3、被告支付原告代为垫付的水费39.15元。4、被告支付原告至2015年4月30日止的逾期付款违约金4540.88元，以及至被告实际履行之日止的违约金。本案全部诉讼费由被告承担。

为证明以上事实，原告向本院提供如下证据：

1、《商品房买卖合同》及房产记载信息各一份，证明被告系涉案房屋的产权人，房屋建筑面积357.33平方米的事实。

2、《桃花源东西区物业服务合同》一份，证明原、被告之间的物业服务合同关系。

3、物业管理费催缴函及寄件单（系复印件）各一页，证明原告已多次书面向被告催收物业费的事实。

被告答辩如下：一、原告没有按照物业服务合同约定履行相应义务，被告有权拒绝支付物业服务费。第一，物业服务合同第三条约定，原告不能达到物业服务约定的，属于违约。第二，物业服务合同第三条第六项约定，原告不能达到安全管理协助义务和告知监督义务，属于违约。根据《物业管理条例》第三十条规定，原告应当赔偿未尽到合同义务给被告造成的损失，被告暂时保留进一步向原告追究赔偿的权利。第三，物业服务合同约定，原告应当每6个月公布相关收支账户和各项物业经营管理收支账目，然而从来没有见过原告对账目的公开，原告存在违约。据此，原告没有按照物业合同履行相应义务，被告有权利拒绝支付物业费。二、原告主张的公共能耗费，没有法律和事实依据。根据合同约定，公共能耗费是公用设施设备的运行费用。物业服务费用用于物业共用部位日常维护的费用，物业公司单独主张公共能耗费属于重复计算，不应当得到支持。三、水费应当由当地管理部门收取，原告主张的水费没有法律依据。四、原告主张的逾期付款违约金没有法律依据。原告没有按合同约定履行相应义务，被告有理由拒绝支付。五、原告主张的2013年3月21日前的物业费已超过诉讼时效，该部分应予驳回。被告自2011年1月1日始拒付物业服务费，但原告在2015年3月21日催收物业服务费。此前，原告从未向被告主张物业服务费，故2013年3月21日前的物业费已过诉讼时效。

被告辩称

为证明其辩称事由，被告向本院提交如下证据：

照片一份（打印件），证明原告将垃圾堆放在被告车库门口，导致被告车辆无法通行，构成违约的事实。

当事人提供的证据，经庭审质证，本院作如下认证：

（一）被告对原告提供证据的质证意见：对证据1的来源有疑问。对证据2的真实性没有异议。对证据3，被告没有收到原告寄来的快件。对上述证据1-3，经本院审核，系真实、合法，确认具有证明力。

（二）、原告对被告提供证据的质证意见：对照片真实性没有异议，但对关联性有异议，被告在小区的涉案房屋属于空关房，在原告对公共部位绿化并清理中，通常将绿化后的垃圾堆放在空关房前集中，并在当日下午四点前清理完毕，不存在长期将垃圾堆放被告房产门前。本院审查认为，该证据真实，因缺乏佐证，尚不足证明原告长期堆放垃圾而构成违约的事实。

本院查明

根据以上证据及当事人庭审陈述，本院认定如下事实：

被告系杭州桃花源东西区玲珑东村31幢房屋（建筑面积357.33平方米）业主。2010年9月18日，原告与案外人杭州市余杭区绿城.桃花**员会签订了《桃花源东西区物业服务合同》，约定由原告为被告所属的桃花源东西区提供物业管理服务，期限自2010年9月1日至2015年8月31日止，别墅的物业服务费用为每平方米每月3.60元，每6月交纳一次，被告应于每6个月的第一个月上旬交纳，否则要按照千分之二每日承担违约金，另外对相关条款均作了约定。之后，原告根据合同约定为被告提供物业服务，被告一直未支付桃花源东西区玲珑东村31幢房屋自2011年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费、公共能耗费等。截止2014年12月31日，累计未付的物业服务费61747元。2015年2月10日，原告曾以邮寄催缴函的方式要求被告支付拖欠的物业费、公共能耗费等，但事后被告未向原告支付。现原告诉至本院。

本院认为

本院认为，原告与杭州市余**业主委员会签订的《桃花源东西区物业服务合同》合法有效，对包括被告在内的杭州市余杭区绿城.桃花源全体业主，均具有约束力。原告作为物业服务企业应按照诚实信用的原则，严格按照约定履行物业管理，并细心接受业主的意见和建议；同时作为接受物业管理服务的业主，也应当积极履行按时交费义务，业主并不能以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝交费。即使因原告服务质量瑕疵造成被告等业主民事权利遭受侵害的，业主也可另行主张解决。本案中，被告认为小区的物业管理没有按照物业服务合同约定履行义务，存在严重的服务管理问题，这并不构成不支付物业管理费的理由。被告长期未按约定的时间向原告交纳物业管理服务费，已构成违约，理应向原告支付物业管理费。关于案涉诉讼时效，根据相关的法律规定，权利被侵害的诉讼时效为二年。本案中，根据合同约定被告应当每6月交纳一次物业管理费，于每6个月的第一个月上旬交纳。被告自2011年1月始未按约定支付物业管理费后，原告应当在法定的诉讼时效内向被告主张权利。现有证据表明，原告在被告未付物业管理费后，于2015年2月10日始向被告主张物业管理费，故被告认为2013年3月21日前所欠原告物业费已超过诉讼时效的抗辩，本院予以采纳。因此，对原告主张的物业费中，已经超过时效部分的，本院予以驳回。考虑到原告在管理当中存在不足及管理服务不够完善之处，故对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉请，本院不予支持。原告主张的能耗费、水费，因其提供的相关证据尚未能证明结欠的具体金额，故本院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告李**支付原告绿**有限公司物业管理服务费27387.62元（自2013年3月22日始至2014年12月31日止），于本判决生效之日起十日内付清。

二、驳回原告绿城物**限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费1491元，减半收取745.50元，由原告绿**有限公司负担445.50元，被告李**负担300元，于本判决生效之日起十日内交纳本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州**民法院，并向杭州**民法院预交上诉案件受理费1491元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州**民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一六年五月三日