上诉人范**与被上诉人赵**、原审第三人郑州鑫**有限公司房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人范**因与被上诉人赵**、原审第三人郑州鑫**有限公司（以下简称鑫**司）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第5933号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人范**及其委托代理人陈**、范**，被上诉人赵**的委托代理人沈**、原审第三人鑫**司的委托代理人智**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原告赵**于2013年11月14日向郑州**民法院提起诉讼，请求判令：1.被告返还原告支付的购房款、定金、中介费损失、评估费损失、代办费损失等共计382750元；2.被告支付自2013年11月18日（2013年9月16日加上40个工作日）至实际返还全部购房款之日止的违约金）；3.被告将卖房差价受益款支付给原告；4.本案全部诉讼费由被告承担。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2013年6月15日，原告赵**、被告范**及第三人中**盟公司签订房屋买卖合同一份，约定：原告购买被告所有的位于ⅹⅹ区ⅹⅹ路ⅹⅹ号ⅹ号楼ⅹ单元ⅹⅹ层ⅹⅹⅹⅹ号的房产，总价款为823000元，付款方式为按揭贷款；原、被告应在合同签订之日起40个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户手续，如果上述房产存在抵押贷款，由原告负责协助被告解押；原告采用按揭贷款方式付款，则房屋过户后，原告应按照约定办理抵押登记和贷款手续。双方立契后，如果原、被告任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。第三人鑫盟公司于签订合同当天收取赵**佣金10000元、过户代办费1000元、定金19000元。2013年6月27日郑州鑫**有限公司第一分公司向原告赵**出具收据一份，载明“今收到赵**郑州宜**公司开具的收据一张（收据金额为玖仟伍**拾陆元整。￥9756.00）。待宜**公司在扣除代办费（1500元）及材料费以后将剩余款项退还赵**之后，此收据自动失效”。2013年7月12日，原告、被告及中**盟公司签订借款协议一份，约定：原告借给被告人民币350000元，用于被告房屋的解押还贷。被告必须在本房产解押后，按双方已经签订的买卖合同要求将本房产卖给原告。该借款作为购买此房产的首付款，首付款剩余部分在过户当日付清或监管。同日，原告通过中**银行转账给被告350000元，被告向原告出具借条，载明“今借赵**叁拾伍万元整（350000.），用于本人所在ⅹⅹ区ⅹⅹ路ⅹⅹ号ⅹ号楼ⅹ单元ⅹⅹ层ⅹⅹⅹⅹ号的房产解押还贷”。2013年9月16日，中国邮政储**州市分行中心支行审批通过原告的贷款手续。但被告一直迟迟不协助原告办理过户手续，且经第三人多次进行沟通协商无果。遂诉至法院。

另查明，涉案房屋于2013年6月18日由河南方**询有限公司进行了评估，原告赵**向河南方**询有限公司出具评估费1250元。被告范**于2013年12月20日在《大河报》B02版将存放于第三人处的房产证进行挂失公告，后于2014年4月15日与邓**签订了房屋买卖合同并将涉案房屋卖与邓**。

一审法院认为

原审法院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，予以确认。合同签订后，原告已协助被告办理了房产的解押手续，也已向被告支付了首付款，又在合同约定的期限内向银行申请办理按揭贷款手续。原告已履行合同义务，被告应协助原告办理房产过户手续，但因在审理期间被告擅自将涉案房屋卖与他人，导致原、被告双方的房屋买卖合同无法履行，现原告要求被告返还原告支付的购房款、定金、中介费、过户代办费、评估费予以支持。被告未按约定在规定期限内办理房产过户手续且擅自卖房已构成违约，违约金应按合同约定总房款823000元的日千分之一计算，逾期天数以银行贷款申请批准之日（即2013年9月16日）加上40个工作日（即2013年11月18日），至实际支付全部购房款之日止进行计算，故对原告主张违约金的诉讼请求，予以支持。关于原告主张的被告卖房差价收益款，因无具体主张，可另行起诉。关于被告范**主张因原告赵**违约，应向其支付19000元定金的意见，证据不足，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告范**于本判决生效后十日内返还原告赵**支付的购房款、定金、中介费、评估费、过户代办费共计人民币382750元。二、被告范**于本判决生效后十日内支付原告赵**违约金（自2013年11月18日起至实际支付全部购房款之日止，按合同约定总房款823000元的日千分之一计算）。三、驳回被告的诉讼请求。

上诉人诉称

宣判后，范**不服一审判决，向本院提起上诉称：1.赵**申请购房贷款未在合同约定的40个工作日内获得银行审批通过的原因是其提供的材料不齐全，且存在虚假证明所致，故违约责任在赵**；2.被上诉人支付给上诉人的35万元是借款不是购房首付款；3.一审法院对违约金的计算过高。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人赵**辩称：1.在超过40个工作日后，双方均未表示解除合同，而是多次与第三人沟通，说明双方均认可该事实也可以继续等待银行贷款审批；2.借款协议明确表示：“该借款作为购买此房产的首付款”；3.一审法院对违约金的计算正确。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。

原审第三人鑫**司辩称，第三人完成了合同义务，不应承担责任，其他同被上诉人答辩意见。

为支持其上诉请求，范**提交如下新证据：证据一，河南省**有限公司证明信一份、职业及收入证明二份，证明赵**和李**不是河南省**有限公司员工，该公司未为二人提供过职业及收入证明；证据二，郑州宜**有限公司证明一份，证明未按合同约定时间贷款责任在赵**；证据三，客户须知一份，证明目的同证据二；证据四，黄飞房屋交易过程及手续，证明贷款审批及过户时间仅用了33日。

被上诉人赵**发表质证意见，证据一，对证明信的真实性有异议，被上诉人赵**在一审时提交的职业及收入证明亦有公章，是真实的；证据二，真实性无异议，但该证据不能证明银行贷款审批延后时间是由于赵**的责任，同时证明赵**提供材料的真实性，故审批通过；证据三，真实性有异议，与本案无关联性；证据四，该证据是复印件，与原件无法核对，对其真实性有异议。

原审第三人鑫**司对上述证据的质证意见同被上诉人赵**的质证意见。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。

本院认为

本院认为，上诉人范**与被上诉人赵**及原审第三人鑫**司，于2013年6月15日签订的《房屋买卖合同》是各方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行其权利义务。被上诉人赵**根据《借款协议》约定借给上诉人范**人民币350000元，用于争议房产的解押还贷，同时积极办理银行贷款审批并获通过。被上诉人履行了合同义务，上诉人应协助被上诉人办理房产过户手续，然而上诉人在审理期间擅自将涉案房屋卖与他人，致合同无法履行，一审法院据此认定上诉人违约，应承担违约责任正确。关于上诉人未在合同约定的40个工作日内完成银行贷款审批手续问题，上诉人并未在超过40个工作日后向被上诉人及原审第三人提出解除合同，而是催促尽快办理。上诉人称被上诉人未能按约定时间完成贷款审批手续，是因被上诉人提供了虚假证明，但上诉人该诉称并未得到审批机构的认可，其提交的证据亦不能证明其观点，本院不予采信。关于被上诉人支付给上诉人的350000元可否认定是首付款问题，2013年7月12日，上诉人范**、被上诉人赵**及原审第三人鑫**司签订的《借款协议》第二条“上诉人必须在争议房产解押后，按双方已经签订的买卖合同要求将该房产卖给被上诉人，否则即为上诉人违约。上诉人违约后应偿还被上诉人全部借款人民币350000元……该借款作为购买此房产的首付款”。故一审法院将被上诉人借给上诉人用于争议房产解押还贷的350000元认定为首付款并无不当。关于一审法院对违约金的计算问题，一审法院按照合同约定按总房款823000元计算违约金并无不当，但按日千分之一的比例计算过高，上诉人请求酌减的理由成立，本院酌定按中**银行同期贷款利率四倍计算，一审判决不当，应予纠正，上诉人的该上诉理由成立，本院予以支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律有不当之处，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第5933号民事判决第一、三项，即“一、被告范**于本判决生效后十日内返还原告赵**支付的购房款、定金、中介费、评估费、过户代办费共计人民币382750元。”、“三、驳回被告的诉讼请求。”；

二、变更河南省郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第5933号民事判决第二项为“上诉人范**于本判决生效后十日内支付被上诉人赵**违约金（自2013年11月18日起至实际支付全部购房款之日起，按合同约定的总房款823000元的中**银行同期贷款利率四倍计算）”。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费12952元，反诉费138元，由上诉人范**负担12200元，被上诉人赵**负担890元；二审案件受理费13090元，由上诉人范**负担12200元，被上诉人赵**负担890元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月十日