上诉人于爱*与被上诉人刘**及原审第三人郑州市新**务有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人于**因与被上诉人刘**及原审第三人郑州市新**务有限公司（以下简称新**介公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2015）管*二初字第1358号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人于**的委托代理人孟**、申**，被上诉人刘**的委托代理人樊**、朱**到庭接受了询问。

一审原告诉称

在一审中，于爱*诉称，于爱*原有位于郑州市金水区张砦南街4号附3号私有房屋一座，后因房屋被拆迁，2001年该座房屋经拆迁后产权兑换，分得位于郑州市管城回族区西昌小区9号楼0407号房屋一套，房产证一直未下发。于爱*因身体不适且家庭发生诸多变故，对于房产一事便无暇顾及。近两年来，于爱*身体有所好转，空闲时便前去河南**产公司处询问房产事宜，但该公司以时过境迁，查找不到相关资料为由无回复。2013年6月经其他人提醒，才想去房管部门查询房产信息。经查询得知郑州**管理局早已于2003年9月2日为于爱*兑换后分得房屋颁发了郑**证字第0301074499号房产证，而更令于爱*吃惊的是2004年3月15日郑**管局以于爱*、刘**之间的房地产买卖契约将上述房屋以买卖名义过户转移至刘**名下，并向其颁发房产证，而实际上于爱*完全不知情且完全未参与，更没有见过该房地产买卖契约，更不可能在契约上签字。综上所述，于爱*、刘**之间存在的这份房地产买卖契约是无效协议，该协议的存在极大损害了于爱*利益。请求：依法确认于爱*、刘**之间存在的房地产买卖契约无效。诉讼费用由刘**承担。

一审被告辩称

刘**辩称，一、本案已超过诉讼时效。1、2004年3月刘**到河南**译公司房屋介绍所（现郑州市新**务有限公司）登记买房，2004年3月13日双方在新**介公司的中介下签订《售房协议书》，新**介公司在该售房协议书上签字（盖章）。2004年3月15日双方到郑州**管理局签订《房地产买卖契约》并办理房了屋所有权转移手续，刘**在签订房地产买卖契约时根据之前双方签订的《售房协议书》约定已用现金付清全部房款，房屋产权变更后此次房屋买卖交易结束。于爱*认为买卖契约无效向法院提起诉讼的时间起点是2004年3月15日，按照相关法律对合同纠纷诉讼时效的规定，于爱*应在2006年3月15日之前起诉，于爱*直到2013年7月25日才提出诉讼，早已超过诉讼时效，不应得到法律保护。2、于爱*在起诉状中讲签订卖房协议、办理房产过户她完全不知情，这不符合常理，这一说法完全站不住脚。据于爱*讲该涉案房产系拆迁后产权兑换房，系大面积、涉及多数居民的行为，怎么别人都知道情况和相关手续的办理而唯独于爱*不知道？别人都有房产证唯独于爱*没有？如果于爱*没有房产证，那么该房产买卖交易是如何进行？是如何办理变更登记手续并过户的？房产证是2003年9月2日印发的，这于爱*又该如何解释？二、刘**通过合法途径购得涉案房屋，按当时房屋市场价支付了购房款，缴纳了房产交易税及房产证工本费，并办理了房屋产权变更登记手续，取得涉案房屋所有权证。1、于爱*参与了房屋买卖的整个过程，于爱*有亲自签名、按手印和授权他人签名。（详见证据《售房协议书》、《房地产买卖契约》）2、双方都是委托新**介公司进行买房、卖房，整个过程是由新**介公司操办的，与刘**无关。刘**到新**介公司登记买房并交付了中介服务费用，于爱*委托新**介公司卖房，整个房屋买卖交易过程由新**介公司操办，购房时刘**未与于爱*单独接触也不认识于爱*。刘**按当时市场价格通过新**介公司购买于爱*房屋并按协议约定支付了房款，已经完成应尽义务，故颁发房产证书。售房协议上是不是于爱*本人签字或本人授权签字，不影响买卖协议的有效性，刘**没有责任和义务去承担是否是于爱*本人所谓签字或没有签字而产生的法律后果，刘**只是按房产中介和房管部门的要求去做即完成了义务和责任。《售房协议书》和《房地产买卖契约》有效，应受法律保护，整个买卖过程合法有效，否则房产部门不可能办理变更登记过户手续换发新的房产证书。三、根据《物权法》第一百零六条的规定，受让人满足下列条件的，取得该不动产或者动产的所有权：1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。本案中，刘**作为受让人，满足以上取得房屋所有权的所有条件，理应得到法律的保护。刘**购买涉案房屋时是善意的，并按当时房屋市场价支付了购房款及房产税，此外就该房屋去房管局办理了变更登记。依据法律规定，刘**作为善意第三人，取得该房屋的所有权，于爱*只能向无处分权人请求赔偿损失，而不能请求法院认定刘**的买卖协议无效，也不能向刘**请求赔偿损失。综上所述，于爱*起诉已过诉讼时效，刘**通过合法有效的方式购买了房屋，支付了购房款及房产税，并按法定程序办理了房屋产权变更登记手续，合法有效的买房行为应得到法律的保护，不能认定为无效。故此，刘**请求法院依法驳回于爱*的诉讼请求，并让其赔偿由于查封刘**的房产而造成的一切经济损失。

第三人新东方中介公司述称：我（王**）当时是河南**译公司房屋介绍所的负责人，当时有营业执照。当时于爱*和她女儿两个人都在，是于爱*本人和刘**本人当着我的面签的合同，在西郊房管局过的户。他们的交易是真实的。当时我还记得刘**是怀着孕的，走路比较慢。因为时间太长我不记得合同上边李*是谁。售房协议书上边的章也是我盖的。

一审法院查明

原审法院经审理查明：一、于**原在郑州市张砦南街4-3号有私有房屋一处。2001年因房屋所在区域的旧城改造，该房屋被拆迁安置到西昌小区9号楼4层0407号房屋，郑**管局于2003年9月对安置房屋颁发了房产证。

二、2004年3月13日，“于**”与一名叫“李*”女子一起经原审第三人的前身河南**译公司房屋介绍所的中介，与刘**签订一份《售房协议书》，约定将“西昌小区9号楼4层0407号房屋”以106000元价格出卖给刘**。该协议落款处显示：“于**”“李*”（代）的字样（联系电话为：5034658）。其中“李*”的签名处有按指纹的印记。

2004年3月15日，“于爱玲”与刘**在房管部门签订了《房地产买卖契约》（载*交易金额为9万元），并将“西昌小区9号楼4层0407号房屋”的产权过户在刘**名下；刘**也从2004年居住至今。

三、审理过程中，经于爱*申请对2004年3月15日的《房地产买卖契约》上的“于爱*”签名进行了司法鉴定，鉴定意见为《房地产买卖契约》上“于爱*”签名字迹不是于爱*书写。但对于“于爱*”签名上的指纹无法进行鉴定。

四、审理中，三方均未提供名为“李*”的女子的相关线索。

另于爱*称：从2004年到2013年期间曾找过拆迁安置部门（开发商）河南华**有限公司，但因人员变动比较大说材料变动找不到让等着；其自称身份证在2004年3月份前后曾丢失过；关于售房协议书上甲方的联系方式“5034658”也不是于爱*家的。

一审法院认为

原审法院认为，虽然于爱*自称没有参与本案的房屋买卖合同，且房管局备案的《房地产买卖契约》的“于爱*”三字经司法鉴定非于爱*本人书写，但鉴于涉案纠纷的参与人“李*”的情况及个人线索目前不明，因此，本案纠纷的真实案情目前无法核实。如果在2004年3月13日与一名叫“李*”的女子一起到河南**译公司房屋介绍所出卖房屋的不是于爱*本人，则本案涉及刑事犯罪；如果名叫“李*”的女子线索落实，其与于爱*是否存在代理关系就能查清。另外，于爱*完全可以通过房屋拆迁安置部门查清“李*”的线索。综上，于爱*目前主张买卖合同无效，缺乏具体的事实与理由，原审法院不予支持。待证据完善确凿后，可另行通过合法渠道加以主张。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回于爱*的起诉。鉴定费2300元由于爱*负担。

上诉人诉称

于**不服原审法院裁定，向本院提起上诉称：于**原在郑州市张寨南街4-3号有私有房屋一处，后因房屋所在区域旧城改造，该房屋被拆迁，一直没有安置，在此期间于**多次到房地产开**开发有限公司要求安置，一直没有结果。在2013年6月份，于**发现在自己名下有一套房屋座落在西昌小区9号楼4层0407号。通过房管局查询得知该房产在2003年9月2日颁发了房产证（房产证号0301074499），该房产在2004年3月15日以于**的名义与刘**办理了过户手续，房管局对刘**颁发了房产证（房产证号0401020154）。于**对此均不知情。一审法院依于**的申请，委托鉴定机构对买卖契约中“于**”的笔迹进行鉴定，鉴定结果不是于**所书写。依据该鉴定结论，充分证明买卖契约并不是于**的处分行为，法院对该契约应依法确认为无效。于**的诉讼请求完全符合法律规定。请求撤销郑州市管城回族区人民法院（2013）管民二初字第1358号民事裁定，指令郑州市管城回族区人民法院依法对本案进行审理。

本院认为

本院经审查认为：刘**是通过中介公司购买的涉案房屋，虽然于爱*称没有参与本案的房屋买卖，但鉴于涉案房屋买卖的参与人“李*”的情况及个人线索目前不明，因此，本案纠纷的真实案情目前无法核实。如果在2004年3月13日与一名叫“李*”的女子一起到河南**译公司房屋介绍所出卖房屋的不是于爱*本人，则本案涉及刑事犯罪；如果名叫“李*”的女子线索落实，其与于爱*之间是否存在代理关系就能查清。因此，于爱*目前主张买卖合同无效，缺乏具体的事实与理由，可待证据完善确凿后，另行通过合法渠道加以主张，原审法院驳回于爱*的起诉并无不当。于爱*的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

裁判日期

二〇一五年十一月三十日