上诉人黄**与被上诉人张**、卫**、王*房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人黄**因与被上诉人张**、卫**、王*房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2014）金**初字第238号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄**及其委托代理人龚**，被上诉人张**、王*的共同委托代理人郭**到庭参加诉讼，卫**经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2013年3月27日，原告以黄铁军名义与王**及郑州鑫**划有限公司签订房屋买卖合同一份，约定，王**将其名下位于郑州市金水区东明路北x号院x号楼x单元x号的房产进行转让，房屋总价款44.5万元。付款方式为按揭贷款，原告应在立契当日付清首付款。双方同意在签订本合同后25个工作日之前，持本合同和相关证件到房屋管理部门立契并办理房产过户及相关手续，过户费由原告负担。房屋交付为王**在收到原告房款之日起当日对房屋及相关配套附属设施及相关费用进行交付、结清，并保证在立契之日起60日内将该房产名下所有户口全部迁出。关于违约责任的约定，约定如任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾一日，违约方向守约方支付房屋总价款千分之二的违约金。另特别约定，该房屋设有抵押，且被告无能力解押，原告愿出资首付代为解押，此解押款充抵房款。合同签订后，4月22日原告又以黄铁军名义与王**签订借款协议一份，约定，因该房屋处于抵押状态，需解除抵押，王**现借原告153240元，用于解除该房屋的抵押状态，上述借款作为房屋转让款的一部分，剩余款项按合同约定的方式和期限支付。同日，原告支付王**解押款153240元，并出具证明一份，证明原告已付清解押款153240元，余下房款294760元在双方办理房产过户后，由王**配合原告进行资金解封。8月2日，原告与王**在郑州**管理局资金监管签约室签订郑州市存量房交易合同一份，合同显示约定房屋总价款为30万元，原告应于2013年6月7日前支付王**房款30万元。王**在房屋产权过户前将落户于该房屋的户籍关系迁出。合同签订后，8月6日，原告取得该房屋权属证。后原告向王**又支付了部分剩余房款，截止目前原告共计支付王**购房款32.5万元，尚欠房款12万元未予支付。

另查明：2015年2月9日，王**死亡。本院于2015年5月22日追加其法定继承人被告卫**（系王**妻子）、张**（系王**母亲）、被告王*（系王**之子）作为本案共同被告参加诉讼。

一审法院认为

原审法院认为，2013年3月27日原告以其弟弟黄**名义与被告所签的房屋买卖合同，原告称其代理黄**与被告签订的该合同，但未提交书面委托手续，也未经黄**追认，原告属无权代理。根据法律规定，行为人没有代理权，以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任，原告系该合同实际签订人及实际履行人，2013年3月27日签订的合同对原、被告双方均有约束力，双方均应按合同履行各自义务。原告主张应依据2013年8月2日双方所签的交易房存量合同，该合同约定的房屋总价款为30万元，原告认可已支付购房款32.5万元，尚欠12万元购房款，说明房屋总价款为44.5万元，而非存量合同约定的数额，故原告主张不成立，本院不予认定。原告主张被告赔偿其在外租房费用每月2000元（从过户之日计算至被告实际搬离之日），对其提交的租赁合同被告认为有利害关系不予认可，原告仅凭其与黄**签订的租赁合同，未有其他证据证明合同是否实际履行及履行情况，不能证明该费用已实际发生，故本院不予认定。对原告诉请被告搬离该房屋，因该房屋已过户登记在原告名下，原告认可该房屋目前处于空房状态，故对原告该项诉请本院也不予认定。对原告诉请要求被告迁出在房屋的所有户籍的主张，因不属民事受理范围，故本院不予支持，原告可通过其它途径解决。根据合同法第一百二十条规定，当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案原告未按约付清全部购房款，被告也未按约将该房屋的户籍迁出，双方均互为违约，应各自承担相应的责任，故对原、被告双方要求对方支付违约金的主张，本院均不予支持。对二被告反诉原告支付剩余房款12万元的主张，原告认可尚欠王**购房款12万元，对剩余所欠12万元购房款原告应支付给王**的法定继承人卫**、张**及王*。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国继承法》第二条、第十条、第二十三条之规定，判决如下：一、原告黄**于本判决生效后十日内支付被告卫**、张**、王*购房款120000元。二、驳回原告其他诉讼请求。三、驳回被告张**、王*其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1163元，反诉案件受理费350元，诉讼费共计1513元，由原告黄**负担。

上诉人诉称

宣判后，黄**不服，向本院提起上诉称，一、一审法院认定事实错误。上诉人以其弟弟黄**名义与王**于2013年3月27日在中介部门签订《房屋买卖合同》一份，黄**对上诉人的行为未授权委托，亦未进行追认。一审法院认定“上诉人未提交书面委托手续，亦未经黄**追认，原告属无权代理。”由此可以推断，该合同应属无效合同，黄**的代理行为系无效代理行为，不应对上诉人与被上诉人之间产生法律效力。黄**与王**于2013年8月2日在郑**管局签订《房屋买卖合同》，黄**依约将房款全额支付给王**，王**将房屋过户至黄**名下，并于2013年8月6日办理房屋产权登记。后被上诉人未能按照合同约定搬出出卖房屋，亦未将户籍迁出，给上诉人造成了租房损失。一审法院依照双方于2013年3月27日在中介部门签订的《房屋买卖合同》，判决黄**向三被上诉人支付12万元房款实属认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。上诉人与王**于2013年8月2日签订的房屋买卖合同，是在郑**管局签订，系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人都具有约束力。双方于2013年3月27日在中介部门签订的《房屋买卖合同》应属无效合同，本案应当驳回被上诉人的反诉请求。综上，请求二审法院撤销原判，将本案发回重审或者依法改判为驳回三被上诉人一审的反诉请求，支持上诉人一审的诉讼请求。

被上诉人辩称

张**、王**称，一、上诉人应当履行2013年3月27日与王**签订的房屋买卖合同向王**支付价款，不能够以该合同中其签字为黄铁军不承担付款责任。二、2013年8月2日王**和黄**签订的合同违背双方真实意思应当是无效合同。三、一审中上诉人明确向法庭表明欠王**12万元。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

卫**未到庭答辩。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。

本院认为

本院认为，黄**于2013年4月22日书写《证明》一份，证明黄**已付清解押款153240元，余下房款294760元在双方办理房产过户后，由黄**配合王**进行资金解封。对该证据，双方均没有异议，由此可以看出，该房产的总价为448000元。况且，黄**在一审中亦认可为购买涉案房屋，其已支付32万多元，尚欠12万元房款未付给王**。故原审法院依据相关证据认定黄**尚欠王**购房款12万元并无不当。关于租金损失，黄**仅凭其与黄**签订的租赁合同，没有其他证据证明合同是否实际履行及履行情况，不能证明该费用已实际发生，本院亦不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求，不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1513元，由上诉人黄**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十六日