原告黄**因与被告长**羽布厂租赁合同纠纷一案一审民事判决书
审理经过
原告黄**因与被告长葛市雪羽布厂（以下简称雪羽布厂）租赁合同纠纷一案，于2015年5月8日向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月26日公开开庭进行了审理，原告黄**及其委托代理人刘*、被告雪羽布厂的委托代理人张**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称
原告黄**诉称：2012年8月18日，被告与原告签订了租用原告新建起的近千平米厂房的《厂院租赁协议》，当天原告就将厂房交付被告使用。随后，被告又要求原告将该大厂房前的7间起脊大瓦房为其改建成集住宿、办公一体的两层楼房，因当时被告再三承诺租期保证在十年以上，所以原告才以付违约金和搬迁费的条件劝大瓦房的原承租人让出瓦房，又耗资近22万元为被告改建成了两层钢构小楼。经被告验收满意后，2012年10月20日，双方又签订了《补充协议》，协议执行至2015年2月28日下午，被告方通知原告说布厂已搬迁完毕，要解除《厂院租赁协议》，当时，原告甚感意外，由于被告在协议执行期间私自将原告固定资产多处进行改造和损毁，所以原告向被告提出1、被告负责将因其私自改造和损坏的固定资产恢复原样；2、要求被告承担相应的违约经济赔偿责任。后经多次协商无果，被告于2015年3月15日通知原告要交钥匙，并明确告诉原告不再承担任何责任。无奈，原告让被告方再次确认其所有财产已搬迁完毕后，不得已才接过南大门和西大门上的三把钥匙。综上所述，原告认为，原、被告双方签订的《厂院租赁协议》真实有效，应依法受到保护，双方都应以诚实守信的原则共同遵守，被告提前终止协议给原告造成了巨大的经济损失。诉请法院判令：1、被告赔偿原告恢复原状所需费用13443.5元；2、被告一次性赔偿原告为其专建的二层小楼五年出租应得损失17万元；3、被告承担本案一切诉讼费用。
被告辩称
被告雪羽布厂答辩称：1、原被告双方租赁合同已经法定程序予以解除，原告要求继续履行二层小楼的租赁合同没有事实和法律根据，2、原告要求被告赔偿恢复原状所需费用应提供有资质部门做出的恢复原状损失的相关鉴定报告，3、鉴于原被告双方租赁合同已经解除，租赁物客观存在，原告应采取措施避免原合同剩下租赁期限继续出租给他人，以避免损失扩大，对原告未采取措施而造成损失扩大被告不应承担责任4、在租赁期间，原告所缴纳的租赁费用已超过了实际租赁应缴纳的费用，对多出的租赁费用在合同已解除的情况下，被告保留向原告追偿的权利。
原告黄**为支持自己的主张，向本院提供的证据有：一、2012年8月18日《厂院租赁协议》及同年10月20日《补充协议》各一份，证明原被告租赁关系、租赁年限为十年、租赁费用。二、陆*、黄**的证人证言各一份、证明被告私自改造租赁房屋及设施。三、照片十张，票据九张，证明被告私自改造租赁物的事实，及原告将租赁物恢复原状所付的费用。
被告雪*布厂未向本院提供证据。
依据上述证据及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年8月18日，被告雪羽布厂与原告黄**签订《厂院租赁协议》一份，同年10月20日又签订《补充协议》一份，双方约定黄**（甲方）将其位于秦公庙西头路北、金庄西边南头路东、面积约1600平方米厂院一处租给雪羽布厂（乙方）使用，租期10年，前五年租金8万元/年，后五年租金8.5万元/年，租金一年一次缴齐（每年10月1日后10个工作日内）。租用前黄**应做的工作为：1、厂房前的7间原房改造成二层钢架构房屋，下层内外粉刷一新。2、大车间东头南门上边二间也同时建起含楼梯间。3、车间内墙壁粉刷一边罩白，北边窗户封严，复合板钉住，门窗油漆一遍。4、水管从后边接到车间。5、变压器到车间门口电缆费用由甲方负责。6、厕所不规范应加以改造，再加上房顶。雪羽布厂应做的工作为：1、租用前变压器安装由乙方负责，费用暂定10万元，由乙方先垫付，超支部分甲方负担，不超更好，产权归甲方。2、前边7间房屋的改造费用无论多少乙方垫支五万元，供甲方施工。协议签订后，黄**将厂房改造符合条件交付雪羽布厂使用。雪羽布厂缴纳租赁费至2015年，当年2月份无故擅自搬离所租赁场院，终止租赁合同，双方就损失赔偿事宜协商未果，黄**无奈诉至本院。
本院认为
本院认为:原告黄**与被告雪羽布厂所签《厂院租赁协议》及《补充协议》是双方真实意思表示，双方均应依协议约定行使权力、履行义务，在黄**依协议约定将厂房改造交付使用后，雪羽布厂本应依约缴纳租金按期使用，却在承租三年后擅自解除合同，导致黄**预期利益受损，应属违约，造成此纠纷，应承担本案的全部民事责任。由于双方已不可能继续履行租赁协议，兼顾本案具体情况，考虑雪羽布厂擅自解约后黄**重新修整厂房继续出租应支出的直接费用、对外出租的难易程度、双方的过错程度、预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，本院酌定雪羽布厂应赔偿黄**违约损失为协议未履行租赁费总额的15％，即（2年×8万元＋5年×8.5万元）×15％＝8.775万元，原告诉请超过部分，本院不予支持。雪羽布厂关于不应承担赔偿责任的答辩意见无证据证明，亦无法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》第二十九条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告长葛市雪羽布厂应于本判决生效后十日内赔偿原告黄**损失8.775万元；
二、驳回原告黄**的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3969元，由原告黄**负担2070元，由被告长葛市雪羽布厂负担1899元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。
裁判日期
二〇一六年四月十八日
