董**与刘**王福桥商**实业公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告董**与被告刘**、王**、商丘市**实业公司（以下简称开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月25日受理后，依法由审判员张**、韩*和人民陪审员宋*组成合议庭，于2015年7月23日公开开庭进行了审理。原告董**及其委托代理人罗**，被告开发公司的委托代理人刘**到庭参加诉讼，被告刘**、王**经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。

原告诉称

原告董**诉称：1998年9月，原告与被**公司达成协议，被**公司将其132平方米的房屋出售给原告，售房款共计73392.24元，被**公司为原告出具收款收据。该房屋原系被**公司用于安置拆迁户王**的，并将该房屋产权办在王**爱人刘**名下。1996年5月31日，被**公司又与王**夫妇达成协议，王**夫妇将该安置房退回被**公司，开发公司对王**夫妇另行安置。王**夫妇按约定搬出该房屋，当时未办理产权过户手续，原告一直持有产权人为刘**的产权证。现原告请求被告协助办理过户，但被告刘**认为该房屋早已与自己无关，原告至今未能办理产权过户。原告认为自己对该房屋拥有实际产权，该房屋的产权应当过户到原告名下，为此，原告提起诉讼，请求依法确认被告王**、刘**将房屋退回被**公司的协议和原告购买该房屋的协议有效，判令被告协助原告办理房屋产权过户手续。

被告辩称

被告刘**、王**未提出答辩。

被告开发公司答辩称：开发公司与原告之间买卖房屋是事实，房屋交付后，开发公司一直给予配合过户，但名义产权人王**夫妇认为该房屋与其无关，且房产证已经交还，一直对办理过户不予配合，致使该房屋至今仍在刘**名下。因此，没有过户并非开发公司造成。请法院依法处理。

本院认为

根据原、被告的诉辩理由，本院归纳本案的争议焦点如下：王**、刘**将房屋退回中房商丘城**业公司的协议和原告购买该房屋的协议是否有效？房屋未过户的原因是什么？原告要求三被告办理房屋产权过户手续应否得到支持？当事人对上述争议焦点均无异议。

在举证期限内，原告董**向本院提交的证据材料有：1、房屋购销协议书一份，房屋所有权证书一份，协议一份。证明①该房屋系开发公司于1992年6月从商丘**术公司购买用于安置某单位职工王**，并将该房屋产权办在王**妻子刘**名下。②证明王**夫妇于1996年5月31日与开发公司签订协议将该房屋退回开发公司的事实。2、开发公司售房证明一份、收据一份，证明1998年9月开发公司将该房屋以73392.24元出售给原告，开发公司与原告之间存在房屋买卖合同的事实。

被告刘**、王**和开发公司未提交证据材料。

经庭审质证，被告开发公司对原告董**提交的证据均无异议，本院予以采信，可以作为认定案件事实的依据。

本院根据上述认证查明：1992年6月10日，开发公司购买座落在商丘市××东路沿街楼二套，后用于安置拆迁户王**，于1993年2月16日将房屋所有权过户到王**妻子刘**名下（房屋所有权证号：私房字第01××98号，面积130.25㎡）。1996年5月31日，开发公司（甲方）与王**（乙方）就该安置房屋签订协议一份，内容主要为：乙方购甲方住宅楼二套，因口头协商价与实际售价不符，故此退房；该房由乙方装修，其费用为11650.56元退还乙方；乙方应于领款当日交出房产证，甲方退款后乙方应在五日内搬出，房屋交还甲方，乙方所装修房屋不得有任何损坏和拆走；否则，甲方有权要求乙方赔偿；等。后，开发公司和王**夫妇履行了协议，但双方未办理房屋产权过户手续。1998年9月，开发公司与董**经口头协商，开发公司将该房屋以73392.24元的价格出售给董**，9月14日，董**支付了购房款，开发公司将房屋及房屋所有权证（私房字第01××98号）交付给董**。此后董**一直占有、使用该房屋，现因房屋过户问题发生纠纷，董**提起诉讼。

上述事实，有当事人提交的上述证据及庭审笔录在案佐证。

本院认为：原告董**与被**公司经口头协商，被**公司将其所有的房屋出售给原告董**，由原告支付价款，原告董**与被**公司之间构成房屋买卖合同关系，双方的买卖行为系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，属有效的民事行为。被**公司作为出卖人，应当履行向买受人原告董**交付房屋，并转移房屋所有权的义务。被**公司仅向原告董**交付了房屋，没有将房屋所有权过户到原告董**名下，未完全履行自己的义务，依法应承担继续履行的责任。原告董**要求确认原告与被**公司之间的房屋买卖协议有效及判令被**公司协助原告办理房屋产权过户手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被**公司与王**签订的退房协议，亦系当事人的真实意思表示，也不违反法律法规的规定，属有效协议。按照双方协议的约定，被告王**、刘**夫妇不但有将房屋交付给被**公司的义务，也有将房屋所有权转移给被**公司的义务，被告王**、刘**仅向被**公司交付了房屋，没有将房屋所有权过户到被**公司名下，未完全履行自己的义务，依法也应承担继续履行的责任。由于被**公司一直未要求被告王**、刘**履行房屋所有权过户的义务，因被**公司怠于行使自己的债权，给原告董**造成了损害，原告董**依法可以向人民法院请求以自己的名义代位行使被**公司的债权。故原告董**要求确认1996年5月31日被**公司与王**、刘**之间签订的退房协议有效及判令被告王**、刘**协助原告办理房屋产权过户手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第七十三条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告商丘市**实业公司与被告王**、刘**之间于1996年5月31日签订的退房协议和原告董**与被告商丘市**实业公司之间买卖房屋的口头协议有效（私房字第01××98号）。

二、被告商丘市**实业公司和被告王**、刘**协助原告董**办理房屋所有权（私房字第01××98号）过户手续。于本判决生效之日起十日内履行完毕。

一审案件受理费100元，由被告开发公司负担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年八月二十日