梁**、王**诉中牟县住房保障和房地产管理局房屋登记二审判决书

审理经过

上诉人梁**、王**，中牟县住房保障和房地产管理局，杨*因房屋登记一案，不服中牟县人民法院（2014）牟行初字第1号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。在本案二审期间审理，梁**，王**于2014年10月10日以本案须以另一民事案件的审理结果为依据为由，向本院提出中止审理的书面申请，本院于2015年5月7日裁定本案中止诉讼，2016年3月24日恢复审理，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审认定：2011年6月16日，经梁**申请，对位于中牟县城西区雁鸣街东侧、牟山路北侧城市漫部小区2号商住楼4-501号的房屋，被告为梁**颁发了牟房权证字第20114015号房屋所有权证。2013年9月，原告到被告处告知梁**死亡，要求被告不要转移登记梁**位于中牟县城市漫部小区的房屋时，被告知该房屋已于2013年4月1日转移登记在杨*名下。二原告认为被告办理转移登记严重违反法定程序，请求人民法院撤销被告颁发的牟房权证字第1301065666号房屋所有权证，并由被告承担本案诉讼费。

另查明，2012年8月7日，梁**意外身亡，户口于2012年9月4日注销。

一审法院认为

原审认为：1、《房屋登记办法》规定，登记机构应当对申请人与依法提交的材料记载的主体是否一致进行审查。被告应当在申请人提交申请材料时，对其身份信息进行核实。本案被告在为第三人杨*办理转移登记时，涉案房屋的原所有权人粱保生已经死亡且户口已被注销。故被告在办理转移登记过程中未尽到合理审慎的审查义务，转移登记行为违法。

被上诉人辩称

2、第三人杨*未提交书面答辩意见，亦未参加诉讼，故第三人对涉案房屋是否善意取得本案无法查明。但现有证据不能证明第三人在办理转移登记过程中存在恶意，且被告答辩及庭审中均称第三人杨*是善意取得。根据《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。故从维护交易安全的角度考虑，本案不宜判决撤销，应当确认被告办理转移登记行为违法。

依照《最**法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十九条第三款、《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决确认被告中牟县住房保障和房地产管理局为第三人杨*办理牟房权证字第1301065666号房屋所有权证的登记行为违法。案件受理费50元，由被告中牟县住房保障和房地产管理局负担。

梁**、王**上诉称：一、原审法院漏列证据，严重影响了对案件事实的认定。上诉人在一审中提供有房屋买卖契约、中牟县房屋所有权转移登记申请书、评估报告、房屋登记询问笔录等房屋转移登记手续，用于证明两个目的：1、房屋所有权人梁**于2012年8月7日死亡后，根本不可能再于2013年3月21日到被告处办理转移登记手续。故被告办理的转移登记手续违法。2、房屋所有权人梁**死亡前，根本不可能再和第三人杨*签订房屋买卖协议等一系列过户转让手续，杨*和谁签订的上述手续，属于善意取得？对于如此重要的上述证据及证明指向，原审法院却在判决书上只字未提，必然导致认定事实有失偏颇、有失公允，严重损害了上诉人的合法诉讼权利。二、原审法院认定第三人杨*为善意取得，明显置案件事实于不顾，属于认定事实严重错误，支持了杨*的不法利益。1、原审法院认定第三人杨*未提交书面答辩意见亦未参加诉讼，是否属于善意取得无法查明，但是2014年3月10日，原审法院依职权对第三人杨*的父母作了询问笔录，杨*的父母也向原审法院提交了《房屋买卖（居间）合同》等材料，上述材料足以证明第三人杨*为恶意取得。第三人杨*父母在询问笔录中称没有见过梁**本人，且当时也担心过户问题，房屋价款35万元通过转账给中介。第三人父母提供的《房屋买卖（居间）合同》约定，出卖人为吴**，买受人为杨*，房屋价款35万元直接支付出卖人吴**。以上材料反映出第三人杨*明知出卖人不是所有权人本人仍与之签订合同，并将价款支付给他人，第三人杨*明显属于恶意。被上诉人提供的材料显示：2013年3月21日，第三人杨*又和“梁**”签订了所谓的《房屋买卖契约》。卖方为“梁**”，买房为杨*，房屋价款279911元。该与上述《房屋买卖（居间）合同》所涉房屋均为同一标的物，该二份合同出卖人不一样、出售价款不一致，明显存在矛盾。试问既然梁**已经死亡，杨*的父母及杨*本人也承认从未见过梁**本人，那么杨*又是和谁签订的该协议？价款又支付给了谁？办理房屋转移登记手续需要买卖双方多次共同签字，比如中牟县房屋所有权转移登记申请书、委托评估申请、询问笔录等均需双方共同签字，但双方却从未谋过面，杨*本人究竟是和谁共同签的字呢？以上事实反映出来第三人杨*绝非善意，而是恶意取得。房屋买卖作为大额交易，当第三人杨*从未见过所有权人本人，且其及父母已经对房屋所有权人存在怀疑的前提下，理应核实房屋出卖人梁**的身份及出卖房屋的真实意思表示，或者审核具有法律效力的公证文书或委托书，进一步审核存在矛盾的梁**和吴**之间的两份合同的关系，其一再言明“自己从未见过梁**”却出现了其与梁**的《房屋买卖契约》，杨*具有法定的谨慎注意义务，但杨*明知该房屋存在上述矛盾和疑点仍甘冒风险，即便不属于恶意也属于重大过失。三、原审法院判决转移登记行为违法，却又不予撤销，不仅有损政府的公信力，同时也因“死人办过户不撤销”而损害社会公共利益！有损法院实现公平正义的社会主义法治理念。《最**法院关于审理房屋登记若干问题的规定》第十二条规定，对于申请人提供虚假材料登记的，房屋登记机构承担的是“合理审慎职责”，换言之是实质性审查，就是要尊重客观事实，有错必纠，实现社会的公平正义，维护当事人的合法权益。综上所述，上诉人认为，原审判决漏列证据，导致认定事实严重错误，适用法律严重错误，故意偏袒被上诉人及第三人，肆意损害上诉人的合法权利，损害法律至高无上的尊严。请求二审法院撤销中牟县人民法院（2014）牟行初字第1号行政判决；依法改判撤销中牟县住房保障和房地产管理局为杨*办理的牟房权证字第1301065666号房屋所有权证。

中牟县住房保障和房地产管理局上诉称：一、原审判决认定事实不清。1、被上诉人之子梁**是否死亡，上诉人一直存疑，一审法院并未进行核实。一审期间，被上诉人虽然提供有梁**的死亡证明和户口注销证明，但上诉人一直对梁**是否死亡持有异议，其原因是房屋中介公司的工作人员赵**陪同梁**到银行提前归还了房屋按揭贷款，办理了解押手续，并到房屋登记机构办理了转移登记手续，而中介机构、银行和房屋登记机构都要对梁**的身份进行核实的，并未审查出到场的梁**与梁**的身份证信息有区别之处，而这些工作都是在梁**死亡证明的死亡时间之后，上诉人对梁**的死亡证明和户口注销证明的真实性提出异议后，一审法院并未进行调查落实。上诉人经对梁**户口注销证明的审查，其内容中关于“变动日期：2012-08-20，19：58：53”的记载就很难理解，因为19时58分53秒并非正常上班时间。2、一审判决关于“本案被告在为第三人杨*办理转移登记时，涉案房屋的原所有权人梁**已经死亡且户口已被注销，故被告在办理转移登记过程中未尽到合理审慎的审查义务，转移登记行为违法”的认定错误。《房屋登记办法》第十七条、第十八条对登记机构的受理、查验及询问进行了规定，登记机构仅对反映相关法律事实的材料进行审查，查验该材料本身是否真实、内容是否完备、形式是否符合要求。上诉人为了判断申请当事人的身份，专门配置了身份信息读码器，以确定身份证的真实性和有效性。梁**的房屋转移登记中，申请人提供有梁**的身份证和房屋所有权证及其他符合转移登记的相关文件，身份证和房屋所有权证都是真实有效的，登记机构工作人员并未发现申请人的形象与身份证上的照片有什么区别，已经尽到了审慎义务。根据房屋登记机构人员构成、职权范围、工作性质，他们很难达到警察、法官、检察官的业务水平，即便梁**已经死亡，一个与梁**身份证上照片形象极相似的人申请转移登记，工作人员未审查出也不能以登记行为违法而结论。原审认定上诉人转移登记行为违法错误，没有法律依据。二、被上诉人的纠纷应通过民事法律程序解决。据本案查明的事实，被上诉人的儿媳张**参与了梁**房屋转让的全过程并收取了转让款，被上诉人也证明梁**的身份证、房屋所有权证都由儿媳张**持有，上诉人申请追加张**参加诉讼，一审法院未予准许，因此，本案实情尚未查清。上诉人认为，人民法院应告知被上诉人通过民事诉讼解决问题。综上所述，原审判决认定事实不清，证据不足，判决上诉人办理房屋转移登记行为违法缺乏法律依据，请二审人民法院依法撤销中牟县人民法院（2014）牟行初字第1号行政判决，改判上诉人办理的房屋转移登记行为合法或发回原审人民法院重审。

杨*上诉称：一、原审判决认为无法查明上诉人对涉案房屋是否是善意取得系认定事实错误。上诉人是通过房屋中介、以市场价格购买的房屋，并不存在与其他人沟通的情形，且房屋产权已经登记在上诉人名下，根据《物权法》第106条的规定，完全系善意取得。被上诉人在一审时也没有证据证明上诉人取得涉案房屋是恶意的，且原审被告答辩及庭审中均称上诉人是善意取得，原审法院完全可以认定上诉人对涉案房屋是善意的，何况上诉人已经向原审法院提供了系列证据证明系善意取得，然而原审法院认为无法查明上诉人是否善意取得显然是错误的。原审判决没有直接认定上诉人对涉案房屋系善意取得的事实既不符合客观事实，更侵害了上诉人的合法权益。二、原审判决认定上诉人没有提交书面答辩意见，亦未参加诉讼与事实不符是错误的，原审判决程序违法。原审法院通知上诉人2014年6月4日上午九点开庭，上诉人父母及委托代理律师及时赶到规定的开庭地点等了近两个小时（期间向法庭提供了完整的证据并标注了证据来源和证明目的），但后来被告知被上诉人车辆坏在路上更改了开庭时间，后上诉人委托代理人再次按照更改后的开庭时间赶到法庭时又被告知被上诉人突然生病无法前来。2014年，原审法院通知第二天上午组织调解，在上诉人确认是调解不是开庭且由于代理律师出差在外故无法到庭参加调解，原审法院当时也准许上诉人不参加调解，有方案电话沟通。但是在2014年6月23日却被一审法院通知领判决结果。另外，虽然上诉人没有参加原审法院在2014年6月4日之前组织的开庭，但是上诉人委托上诉人的父亲多次到原审法院说明情况，原审法院也做了详细的询问笔录。故不属于未参加诉讼的情形。综上，原审法院认定事实错误，程序违法请求判决确认上诉人对涉案房屋系善意取得，并由被上诉人梁**、王**承担本案诉讼费用。

本院查明

本院经审理查明的事实除与一审一致外，另查明：河南省中牟县人民法院于2015年12月10日作出（2015）牟*初字第1098号民事判决，梁**、王**不服该民事判决提起上诉，后申请撤回上诉，郑州**民法院于2016年2月1日作出（2016）豫01民终2282号行政裁定，准许梁**、王**撤回上诉。已经生效的（2015）牟*初字第1098号民事判决书认为：2013年3月21日，甲方为梁**、乙方为杨*的《房屋买卖契约》，因2012年8月7日梁**已经死亡，不再具有民事权利能力和民事行为能力，梁**也不可能签订涉案《房屋买卖契约》，该《房屋买卖契约》只有一方当事人，故该《房屋买卖契约》并未成立。判决驳回梁**、王**要求判令该《房屋买卖契约》无效的诉讼请求。

本院认为

本院认为：一、原审法院于2014年1月9日按照身份证地址向杨*邮寄起诉状、应诉通知书、举证通知书，回执显示收件人拒收；原审法院于2014年2月10日按照身份证地址向杨*邮寄答辩状及传票，回执显示用户拒收；2014年2月19日再次按照身份证地址向杨*邮寄传票，回执显示用户拒收。经查，杨*的父亲杨**、杨*的母亲裴**2014年3月10日在原审法院作的调查笔录显示，杨*之所以不到庭，是因为他们不懂法。杨*的母亲裴**于2014年5月27日向原审法院提交的当事人送达地址确认书的地址为：郑州市金水区红旗路79号院4号楼18号，与杨*身份证地址信息一致。原审法院向杨*邮寄法律文书的地址与手机号码均与该地址确认书提供的地址与手机号一致。足以说明原审法院依法向杨*发送了开庭传票，但当事人拒收。故杨*上诉称原审判决程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。

二、本案涉案房屋的原所有权人粱保生2012年8月7日已经死亡且户口已被注销，粱保生不可能在中牟县住房保障和房地产管理局于2013年4月1日为杨*办理转移登记时，向中牟县住房保障和房地产管理局提交转移登记的相关材料。中牟县住房保障和房地产管理局依据并未成立的《房屋买卖契约》，为杨*办理的牟房权证字第1301065666号房屋所有权证，属主要证据不足，依法应予撤销。

一审判决适用法律错误，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销郑州市中牟县人民法院（2014）牟行初字第1号行政判决；

二、撤销中牟县住房保障和房地产管理局为杨*办理的牟房权证字第1301065666号房屋所有权证。

一二审诉讼费各50元，均由中牟县住房保障和房地产管理局承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十八日