上诉人姚**等七人与被上诉人曾**、范**为房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人姚**等七人与被上诉人曾**、范**为房屋买卖合同纠纷一案，不服宛城区人民法院（2013）宛民初字第788号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人姚**的委托代理人项菲菲，赵**等六上诉人的委托代理人党元林，被上诉人曾**、范**的委托代理人魏强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明：位于南**龙林场枣林街349号（房产证号：宛市字第4050677号）上下两层房屋系被告姚**、赵**、姚**（房产证上为姚*蕰）、王**、姚**（房产证上为姚红霞）、姚**（房产证上为姚**）及姚**（房产证上为姚红涛）共有。姚**和赵**系夫妻关系，是姚**的父母，与王**系公婆媳关系，与姚**、姚**和姚**系祖孙关系。姚**和王**夫妇及其子女常年在新疆生活，该房产由姚**夫妇居住。2003年元月19日，经中间人徐**说合，姚**将房产出售给原告曾**和范**。为此双方签订协议书一份，内容为：“协议书，立协议人：姚**、姚**（以下简称甲方）；曾**、范**（以下简称乙方）。经甲、乙双方协商达成如下售房协议：1、甲方将枣林村自有住房一处（房产证号：宛市字第4050677号）主房下四、上四、偏房两间售给乙方。2、房价118000元，乙方一次付清。（房款已付清）。3、房产交易费（过户费）由乙方承担，甲方不予付费。4、乙方房款付清后，甲方将房产权证交给乙方。本协议生效。甲方签字：姚**、姚**；在场人陈**；中间人徐**；乙方签字：曾**、范**。2003年元月19号。”庭审中，曾**认可协议由其起草，姚**在自己和姚**名字上按了手印，当时知道姚**及其家人在新疆。协议签订后，被告姚**当场收到原告交付的购房款，并将房产证原件交给二原告，随后搬走。二原告2004年左右入住该房屋，并对房屋进行改建。之后，二原告间或找过姚**要求其协助办理房产过户手续，但一直未见过姚**及其家人。

一审法院认为

原审法院认为：原告曾**和范**与被告姚**签订的房屋买卖协议，系双方经中间人说合，充分协商后的真实意思表示，内容符合法律规定。协议签订后，二原告已按照约定支付房款并入住该房屋达十年之久，并对房屋进行了改建。被告姚**也按照约定将房产证交付二原告，并主动搬离。虽然签订协议书时，除姚**外其他共有人均未到场，但二原告对该房产系善意、等价、有偿取得，所以，该协议属于有效协议。依照最**法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第89条之规定，应维护二原告的合法权益。被告姚**及其共有人辩称，签订协议时房产共有人均不知情。因该协议签订、交付、二原告入住占有、使用，长达十年之久。共有人均系被告姚**的近亲属，十年仍称不知情，与常理不符。其要求认定协议无效的理由，因违反诚实信用原则，不予支持。

原审法院判决：限本判决书生效后三十日内原告曾**和范**将位于南**龙林场枣林街349号（房产证号：宛市字第4050677号）房产过户于二原告名下的过程中，被告姚**、赵**、姚**、王**、姚**、姚**和姚**依房产管理部门对售房人规定的方式予以协助。若被告姚**、赵**、姚**、王**、姚**、姚**和姚**不协助，可以强制过户。案件受理费100元，由七被告负担。

上诉人诉称

姚**等七人上诉称：该房屋是数人共同共有的，姚**作为共有人之一是无权独自处分共有房屋的，买卖合同中仅有部分共有人签名，而当时其他人远在新疆根本对房屋买卖一事毫不知情，而且事后被告出卖房屋的行为也未得到其他共有人的认可和授权，属于无权处分，故该买卖合同属于无效合同。房屋并未过户，不适用善意取得的规定。

被上诉人辩称

曾**、范**答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。

根据双方上诉、答辩意见，合议庭归纳本案争议焦点为：双方签订的买卖合同是否有效，原审判决结果是否妥当。

一审中，姚**的委托代理人其子姚**向法庭陈述：“我们还听说他们（指曾**）这几年不断派人跟踪老父亲。中间有一次还在家碰到我，我还把电话告诉他，承诺过帮他们办过户。但这几年他们一直没有给我打过电话，更为可气的是当初卖房时，他们就在背后添害言，弄得最后只好卖给他们。卖房时他们明确表明钱一给，以后啥都不用管了，所以我们就不再管这事也在情理之中。”二审查明的其他事实与原审查明的事实相同。

本院认为

本院认为，双方经中间人徐**说合签订房屋买卖协议，上诉人姚**收到房款后按照约定将房产证交付被上诉人曾**、范**，并主动搬离。在协议上签名的见证人陈**在原审中出庭也证实卖房时上诉人姚**征得过其子姚**的同意，上诉人赵**曾与上诉人姚**同住。故被上诉人曾**、范**有理由相信上诉人姚**有权出卖该房屋。且双方之间的房屋买卖合同已履行完毕，内容符合法律的规定，应为有效合同。被上诉人曾**、范**已按照约定支付房款并入住该房屋达十年之久，并对房屋进行了改建。作为上诉人姚**的近亲属，赵**、姚**、王**、姚**、姚**和姚**对此均未提出异议，可以认定其应当知道房屋已出卖的事实。且原审中上诉人姚**之子姚**的陈述也能印证该事实。上诉人姚**现称未告知儿子们卖房，只是说房屋租出去了，上诉人赵**、姚**、王**、姚**、姚**和姚**现称自己不知情、房屋买卖合同无效的理由与事实不符，亦违背诚实信用的民事活动基本原则，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人姚**负担50元，被上诉人赵**、姚**、王**、姚**、姚**、姚**负担50元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十月二十八日