原告杨*与被告商**限公司（以下简称隆**司）商品房买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告杨*与被告商**限公司（以下简称隆**司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月11日受理后，由审判员申**担任审判长，审判员孙**、人民陪审员刘**组成合议庭，于2015年9月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨**、被告法定代表人郭**及委托代理人徐长久、王**参加诉讼。庭后本院于2015年9月30日对梁*的证人证言进行复核。2015年10月21日组织双方当事人进行了质证。本案现已审理完毕。

原告诉称

原告诉称：被告于2009年号召商丘**委员会组织单位职工和有关人员团购其开发建设的位于睢阳大道南段西侧和谐新天地小区的商住楼房。原告通过陶**作为团购户于2009年9月28日、2010年3月30日、2012年1月20日、2012年9月14日、2012年10月31日分别向被告支付定金和购房款等共计545600元。该款包括购房、维修基金、办理产权证等一切款项及费用。并与被告签订了《团购房认购书》，购买该小区商住楼3单元17-18层东户复式房屋一套，建筑面积202.17平方米。被告于2015年1月31日通知原告交房，并让原告与该小区内商丘民**限公司签订《物业管理服务协议》，交付2013年10月1日至2014年9月30日的物业费20122元。后被告无故不将房屋交付给原告。请求判令确认双方签订的团购房认购协议书为有效合同。被告将原告购买的位于睢阳大道南段西侧和谐新天地小区3单元17-18层东户的房屋交付给原告并为原告办理房屋所有权证。被告退还原告多支付的购房款21684.5元。

被告辩称

被告辩称：1、原、被告之间不具有合同关系；2、被告没有收到原告交付的购房款；3、本案涉案房屋所有权证书并没有办理，也就是说虽然存在被告将房屋出售给梁*的事实，但只涉及合同成立并生效的问题，梁*并没有取得房屋的所有权。

根据双方诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、原、被告之间是否存在房屋买卖合同关系；2、原告是否向被告交付了购房款；3、原、被告与案外人梁*、张**、陶**存在何种法律关系。

原、被告双方对本院归纳的争议焦点均无异议和补充。

为支持其主张，原告向本院提交的证据材料有：1、杨*的《居民身份证》一份。证明原告的基本情况。2、商丘**限公司与陶**签订的《团购房认购书》一份；3、2009年9月28日《收据》一份；4、2010年3月30日《收据》一份；5、2012年1月20日《收据》一份；6、2012年9月14日《收据》一份；7、2012年10月31日《收据》一份。证明原告通过陶**与被告签订的团购房协议书为有效合同，对原被告双方具有法律约束力；团购房协议书约定面积为220平方米左右，价格是每平方米2480元。因此，原告购买的房屋为202.17平方米，房款计价是501381.6元。原告向被告支付定金及购房款共计545600元。即原告已向被告付清购房款，且多支付44218.4元。8、2015年1月31日商丘民**限公司与杨*签订的《物业管理服务协议》一份；9、物业费计算清单一份。证明原告已与物业管理公司签订《物业管理服务协议》，并交付了2013年10月1日至2014年9月30日的物业费21022元（用多支付的购房款44218.4元扣抵的）。但被告至今未将房屋交付给原告。10、梁*证明一份。证明虽然原团购涉案房屋团购人为梁*，但实际团购人后来已经变更为陶**，陶**就是以其名义代原告购买的该涉案房屋，其代购买的事实也已经得到了被告的认可。

为支持其主张，被告向本院提交的证据材料有：1、销售不动产发票一份。证明结合原告提交的证据，可以充分证明本案涉案房屋的购买人及房款缴纳人均是梁*，与陶**、原告没有任何关系。2、梁**民法院（2015）商梁民初字第02708号民事裁定书及协助执行通知书各一份。证明梁*因民间借贷纠纷导致本案涉案房屋被梁**民法院于2015年7月3日进行查封，涉案房屋无法办理所有权登记。

经庭审质证，被告对原告证据1无异议。对证据2-7异议称，该证据可以充分证明原、被告之间没有签订任何协议，原告也没有向被告缴纳购房款。该份证据可以证明房屋的交款人是张**，张**是梁*的丈夫，也就是说陶德政与被告签订的团购房认购书并没有实际履行。对证据8、9异议称，对证据不发表意见，与本案无关联，该份证据是物业服务合同不是房屋买卖合同，与原告的诉讼请求和合议庭总结的争议焦点没有任何关系。对证据10异议称，第一，梁*没有出庭作证，其真实性无法查明。第二，该证明的事项实际上是不客观真实的，因为该证明中证实，2013年元月份已将涉案房屋转让给陶德政，并证实转让后的事项与我单位没有任何关系。实际上在2014年7月2日，梁*对涉案房屋还在缴纳契税，还在办理销售不动产登记发票。这充分证明本案涉案房屋实际购买人还是梁*，并不是陶德政，与原告更没有任何关系。

经庭审质证，原告对被告证据1异议称，被告不应就涉案房屋给梁*办理契税发票，因为梁*原交付的团购房款收据原件均进行了更改交款人，而且原件已转给原告持有，所以被告不应给梁*办理该发票，被告应根据团购协议书给原告开具不动产发票。所以这份证据不能视为梁*仍是涉案房屋的购买人，更不能否认原告是涉案房屋的实际购买人。对证据2真实性无异议，但是不能否认原告是涉案房屋的购买人。

本院当庭出示本院依法对案外人梁*调查笔录一份。

原告对该调查笔录无异议。被告对该调查笔录有异议。认为梁*的陈述不真实、不客观。

本院对原告证据核对后认为，原告所举证据1客观真实，与本案有关联性，可以作为定案的依据，本院予以采信。证据2-7交款单位一栏虽然均是由其他交款人修改为“陶德政”，但该证据可以与原告提交证据10及本院对案外人梁*的调查笔录相互印证，可以形成完整的证据链条。该证据与本案有关联性，可以作为定案的依据，本院予以采信。证据8、9经本院当庭查明，物业服务协议为被告法定代表人郭**亲笔起草。该两份证据与本案有关联性，可以作为定案的依据，本院予以采信。证据10客观真实，可以与本案其他证据形成完整的证据链条，与本案有关联性，可以作为定案的依据，本院予以采信。

本院对被告证据核对后认为，被告所举证据1销售不动产发票为被告方单方制作，且根据本院对案外人梁*的调查，梁*否认收到上述发票。因此，该证据真实性存疑，对该证据本院依法不予采信。证据2为人民法院生效的法律文书，本院依法予以采信。

本院对证人梁*的证人证言认为，梁*的证言与原告举证证据及庭审中被告法定代表人郭**的陈述和法庭调查能够互相印证，其证言客观真实。本院予以采信。

根据上述有效证据及庭审调查，本院确认以下案件事实：2009年，被告开发和谐新天地商住小区，并号召商丘**委员会组织单位职工参与团购。案外人梁*作为商**生委的职工参与了团购并分批全额向被告缴纳了购房款。2013年元月份，梁*因急需用钱，将其所团购的两套房屋以80万元的价格转让给了案外人陶**。陶**同时将其中的一套转让给本案原告。在本案原告及陶**将80万元全额支付给梁*后，梁*将房屋的团购协议、交款收据等全部移交给了陶**，并通过商**生委会计秦**将收据上的交款人名字全部修改为陶**。2015年1月31日，被告法定代表人郭**在双方签订的团购房认购书后备注：“注：该房子办理产权登记确认到杨*名下。”同日，郭**亲笔起草了物业管理服务协议一份，载明了房屋的位置、建筑面积、产权登记人身份证号码及物业服务费收费标准，由原告杨*及物业服务公司签名盖章。原告杨*据此向物业服务公司支付了一年的物业管理费。合同签订后，被告一直未依约向原告交付房屋，双方因此发生纠纷。

本院认为

本院认为，《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定：“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。”本案中，案外人梁*与被告隆**司已构成房屋买卖合同关系，其将团购房屋转让给本案原告的行为实际上是对合同权利的转让。该转让行为已实际履行完毕，同时得到了被告隆**司实际上的认可。因此，被告隆**司有义务向原告交付房屋并为原告办理房屋产权登记。被告辩称其与原告不存在合同关系、没有交付义务的辩论观点不能成立，本院不予采纳。对原告要求被告交付房屋并为原告办理房屋所有权证的诉讼请求，本院予以支持。原、被告虽然没有签订有房屋买卖合同，但被告法定代表人郭**在其与梁*签订的团购房认购书上书写“注：该房子办理产权登记确认到杨*名下。”的行为，确认了原告与梁*的转让行为，认可了原、被告之间存在房屋买卖合同关系。从被告法定代表人郭**亲自为原告起草物业管理服务协议可以看出，原、被告之间已经形成了事实上的房屋买卖合同关系。因此，对原告要求确认其与被告签订的购房协议有效的诉讼请求，本院依法予以支持。原、被告之间的房屋买卖价格确定，房屋面积确定。经过计算，被告多收取原告购房款事实存在。对原告要求被告退还其多缴纳房款的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十八条、第一百三十五条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告杨*与被告商**限公司关于位于睢阳大道南段西侧和谐新天地小区3单元17-18层房的买卖合同为有效合同。

二、被告商丘**限公司将位于商丘市睢阳大道南段西侧和谐新天地小区3单元17-18层东户的房屋交付给原告杨*，并为原告杨*办理房屋产权登记。于*判决生效之日起十五日内履行完毕。

三、被告商**限公司返还原告杨*购房款21684.5元。

一审案件受理费9030元，财产保全费3020元，共计12050元，由被告商**限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提供副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十月二十二日