孟州明**有限公司与贾*房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

关于上诉人孟州明**有限公司（以下简称明**司）与被上诉人贾*房屋买卖合同纠纷一案，贾*于2014年5月7日向宁**民法院提起诉讼，请求解除原、被告之间签订的商品房买卖合同；判令被告退还首付款90500元并支付违约金；诉讼费用由被告负担。宁**民法院于2014年6月13日作出（2014）宁*初字第648号民事判决，明**司不服向本院提起上诉。本院2014年7月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月8日公开开庭审理了本案。上诉人明**司的委托代理人董**、刘**，被上诉人贾*的委托代理人吴*到庭参加诉讼，被上诉人贾*经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原告起诉称：2013年2月22日，我购买了被告开发的宁陵县滨湖华府小区第2幢4单元6层607室现房一套，并签订了商品房买卖合同1份，合同约定我支付首付款，剩余房款由被告提供担保向银行办理贷款按揭还款。我付清首付款90500元后，被告却迟迟不给办理银行贷款。我多次催促无果，被告也未按合同约定的交房期限交房。后来我才知道被告出售给我的该套房子因超容积率用地无法办理房权证及相关手续才导致银行不给办理贷款。基于以上事实，特诉至法院，请求依法解除双方之间的商品房买卖合同，退还首付款90500元并支付违约金，由被告负担本案诉讼费用。

一审被告辩称

被告答辩称：我公司没有违约。双方签订的商品房买卖合同第三条明确约定“总价款220500元，首付90500元，余款由买受人向银行申请贷款”。补充合同也约定：“买受人按揭贷款，须在合同签订后七日内提供按揭贷款资料并办理按揭手续。因买受人的原因逾期不办理按揭贷款而要求解除合同的，须承担总房款8%的违约金，合同自行作废买受人未能获得银行贷款，须在出卖人通知后10日内付清余款，否则视为买受人违约，承担总价款8%的违约金”，上述合同条款说明办理银行贷款是原告方的义务和责任，我公司仅是协助义务，原告未能办理银行贷款，在我公司多次通知原告交清余款的情况下，原告至今仍未能交清余款，故我公司未为原告办理房产登记手续。综上，我公司认为解除合同可以，但原告应按合同约定支付我公司总价款8%的违约金，我公司同意退还其首付款。

一审法院查明

原审法院认定，2013年2月22日，原告与被告房**公司签订了商品房买卖合同1份，合同约定原告购买被告位于宁陵县滨湖华府小区第2幢4单元6层607号现有住房一套，建筑面积为123.73平方，单价为1782元／平方，总金额为220500元，首付款90500元，剩余130000元由原告向银行申请按揭贷款。同时双方在补充协议中约定：“双方无正当理由终止合同，责任方应按合同总价款的8%赔偿给对方。因买受人的原因逾期不办理银行按揭贷款手续而要求解除合同的，应按合同总价款的8%支付违约金”。合同签订后，原告分三次向被告支付了首付款共计90500元。因被告房**公司开发的宁陵县滨湖华府小区即涉案商品房所在的小区的容积率超标用地而被宁陵县人民政府有关部门暂停办理房管等手续，被告因此无法为原告办理房产登记手续，致使原告无法在银行办理按揭贷款，原告无法向被告支付下余房款。原告认为双方的商品房买卖合同无法履行，诉至本院，请求依法解除双方之间的商品房买卖合同，退还首付款90500元并支付违约金，由被告负担本案诉讼费用。

一审法院认为

原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违背有关法律、法规的禁止性规定，应为有效，双方应依约履行。原告诉请解除合同，被告同意解除，视为双方协议解除合同，本院予以解除双方的商品房买卖合同。本案中原告按合同约定支付了首付款90500元，选择了银行按揭贷款方式支付下余款，因被告所建涉案商品房小区未达到容积率规范要求，被政府有关部门暂停办理房产登记手续，原告因此无法办理房产按揭贷款手续，应认定为被告存在违约行为。被告辩称其对原告办理银行按揭贷款负有协助义务的理由与事实不符，原告办理银行按揭房贷的必备条件之一就是房地产开发企业须取得房产登记手续，故被告辩称原告违约的理由本院不予支持。因本案的违约责任在被告，故依照双方在补充协议中的约定，被告应按合同总价款的8%支付违约金，应为17640元（220500元×8%）。对于被告要求原告因解除合同应支付合同总价款8%的违约金主张，因被告未依法提出反诉，且本院认为本案的违约责任在被告，故对被告的该项主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告孟州明**有限公司退还原告贾*购房首付款90500元、支付违约金17640元，共计108140元，于本判决生效之日起七日内一次性付清。一审案件受理费2350元，由被告孟州明**有限公司负担。

上诉人诉称

上诉人明珠公司不服原判上诉称，原审认定原告无法办理房产按揭贷款手续的违约责任在被告与事实不符。寻找银行按揭贷款是被上诉人的义务和责任，上诉人只是协助。但被上诉人未能找到合适的银行为其按揭贷款，并在上诉人通知其交付余款后，至今仍未交清余款，故违约责任在被上诉人。请求撤销一审判决，改判在判决生效10日内扣除被上诉人购房总价款220500元的8%即17640元，已缴款90500元的余额72860元退还被上诉人；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人贾*没有提交书面答辩，庭审时辩称，原审认定事实清楚，证据确实充分，上诉人的上诉理由不能够成立。原审我方提供了宁陵县政府的通知，该通知证明上诉人出售的房产超容积率，涉案房屋是违章建筑，依据宁陵县政府的文件停止办理与涉案房屋的手续。依据合同，被上诉人要求解除双方签订的合同，要求上诉人退还购房款，支付违约金的理由正当。上诉人仅依照合同第六条的规定的说法不能成立，根据合同的所有条款，足以说明上诉人违约在先。请求二审驳回上诉，维持原判。

本院认为

根据当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：原审判决孟州明**有限公司退还贾*购房首付款90500元、支付违约金17640元，共计108140元有无事实、法律依据。

双方当事人对本院归纳的争议焦点无异议无补充，本院予以确认。

双方二审未提交新证据。

本院审理查明的事实与原审认定的事实一致。

本院认为，按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。按揭贷款购买商品房是解决购房者不能一次性付清房款的有效方式，受广大购房者的喜爱。房地产企业通常将愿意提供按揭担保作为承诺事项、优势条件向购房者告知，购房者也将其作为重要条件确认购买意向。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第六条第3项约定“总价款220500元，首付90500元，由乙**银行申请按揭贷款”，《合同补充协议》第五条约定“买受人按揭贷款，须在合同签订后七日内提供按揭贷款资料并办理按揭手续。因买受人的原因逾期不办理按揭贷款而要求解除合同的，须承担总房款8%的违约金，合同自行作废。买受人未能获得银行贷款，须在出卖人通知后10日内付清余款，否则视为买受人违约，承担总价款8%的违约金”。上诉人以此认为办理银行贷款是被上诉人的义务和责任，上诉人仅是协助义务。结合通常按揭贷款实践、合同全文及上诉人陈述，本院认为，本案按揭贷款是以被上诉人的名义申请，以该套房产向银行抵押，由上诉人提供阶段性担保并具体协调办理贷款手续，被上诉人有义务在约定的期限内向上诉人提供必要的相关材料并配合办理。上诉人称其对办理银行按揭贷款仅负有协助义务的主张与事实不符，本院不予支持。

因明珠公司超容积率建房，宁陵县人民政府的发文通知停止办理相关房屋手续，致被上诉人申请银行按揭贷款不能。办理银行按揭房贷的必备条件之一就是房地产开发企业须取得房产登记手续，该条件也是双方合同签订并能实际履行的前提。明珠公司过错在先，致合同履行不能，应承担合同违约责任。因此上诉人辩称合同违约责任在被上诉人的主张与事实不符，其上诉理由不能成立，本院不予支持。

原告诉请解除合同，被告同意解除，视为双方协议解除合同，原审法院予以认定并无不当。双方虽协议解除合同，但没有免除对方违约责任，故明珠公司应承担违约赔偿责任，原审判决明珠公司退还贾*购房首付款90500元、支付违约金17640元并无不当，本院予以维持。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费按原判执行；二审案件受理费2350元由上诉人孟州明**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年八月十三日