河南省**展有限公司与河南联**限公司租赁合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人河**展有限公司（以下简称华**司）与上诉人**展有限公司（以下简称联合公司）租赁合同纠纷一案，华**司于2014年10月30日向河南省**业开发区人民法院提起诉讼，请求依法判令被告承担违约责任，解除双方之间签订的房屋租赁合同；判令被告返还原告租赁费46.83万元、房屋租赁押金10万元，赔偿原告因被告违约造成的各项经济损失57.6422万元，合计114.4722万元；判令案件受理费由被告承担。联合公司在法定期限内提起反诉，请求依法判令反诉被告继续履行双方于2013年3月27日签订的《租赁合同》；判令反诉被告偿还反诉原告为其垫付的税费共计171421.38元；判令反诉被告支付违约金109709.68元；判令反诉被告承担本案全部诉讼费。河南省**业开发区人民法院依法合并审理，于2015年6月1日作出（2014）开民初字第07688号民事判决，华**司、联合公司对该判决均不服，向本院提起上诉，本院于2015年11月4日受理后依法组成合议庭，并于2015年11月25日公开开庭审理了本案。上诉人华**司的委托代理人周**，上诉人联合公司的委托代理人秦超贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年3月27日，华**司、联合公司双方签订了《租赁合同》一份，联合公司将位于郑东新区正光路与民生东街王鼎国贸大厦1号楼9层901-917号的房屋出租给华**司。租赁期限为60个月，自2013年4月1日起至2018年3月31日止。合同第五条关于租金、税费方面约定：1、自2013年4月1日起至2014年3月31日，年租金（不含房屋出租发生的所有税费）为928811元，自2014年4月1日起至2018年3月31日每年租金按前一年租金额的10%比例逐年递增。租金总额为5670483元，在合同有效期限内，联合公司无偿提供八个地下车位不再向华**司收取车位使用费，但华**司应向物业交纳车位管理费。2、第五条第一款金额为租金价，不含任何税费。本合同项下房屋出租方承担个人所得税，除个人所得税外的其余税费均由华**司承担，联合公司承担的可据实向华**司追索。3、支付方式：华**司第一年的房租在扣除联合公司占有使用期间应承担的租金后，华**司实际应支付900000元，并于合同签订后五日内一次性付清。租金按年支付，每年的3月1日之前支付。第六条关于保证金和其他费用约定，为确保房屋及其附属设施之安全与完好及租赁期间相关费用之如期结算，华**司同意向联合公司支付保证金10万元；除合同另有约定外，联合公司应于租赁关系终止且华**司迁空、点清、并付清所有应付费用的当天将保证金无息退还华**司。关于合同解除与终止，合同第九条第2款约定，承租方逾期20日未交纳按约定应当由华**司交纳或承担的各项费用的视为承租方根本违约，双方另约定了其他构成根本违约的情形；承租方根本违约的，出租方有权收回房屋，依附于房屋的装修及承租方添加的不可拆除的设备设施全部无偿归出租方所有。关于房屋交付及收回验收，合同第十条第3款约定，华**司于租赁期满后，将房屋及原有的附属设施交付联合公司，承租方添附的不可拆除的设施设备全部无偿归出租方所有。关于违约责任第十一条约定：联合公司不能按照合同约定提供房屋而解除合同的，应当支付华**司本合同租金总金额10%的违约金，合同解除，联合公司违反合同约定提前收回房屋的，应按照合同总金额租金的10%向华**司支付违约金，并承担由此给乙方造成的全部损失。第十一条约定，承租方如存在损坏房屋或者改变本合同规定的租赁用途或者利用该房屋进行违法活动的，联合公司有权终止合同，收回房屋，承租方按照总租金的10%向出租方支付违约金。租赁期限内，承租方未经出租方同意中途擅自退租的，承租方应按合同期内总租金的10%向出租方支付违约金。双方另约定了免责条件、争议解决等事项。

2013年3月22日，华**司依约向联合公司交纳了10万元的保证金，联合公司向华**司出具有收据。2013年4月26日，双方代表签订交接单，清点了交接物品，双方对交接物品的总价值计算数字存在一定异议，约定待双方协商一致后确定总价款。2013年5月15日，华**司、联合公司双方签订《王*国贸1号楼9层资产折价协议》，联合公司房屋内的交接物品以总折价22万元的价格折价给了华**司，同时约定租赁期限届满后由华**司自行处置，如出租方需要，双方可另行协商折价事宜。华**司通过银行转账的方式支付了该22万元款项。2014年3月6日，华**司向联合公司全额支付了第二年的租金102.1692万元（至2015年3月底）。

合同对于税费支付的时间没有约定，前两次交纳的时间大约相隔半年。联**司提交的证据显示，本合同项下2013年9月15日至2015年3月15日期间的税费171421.38元联**司已经垫付。自2014年5月份以来，联**司曾催促华**司交纳税费，并寄出过函件，但函件没有收件人签收信息；后联**司以一直联系不上承租方华**司为由，于2014年10月15日将租赁房屋的门锁住。华**司于2014年10月30日向该院起诉。庭审时，双方对锁门的时间无异议。

2014年11月11日，在华**司、联合公司代理人在场的情况下，该院对华**司办公场所状况及房间内物品现状进行勘验，并记录在案。经双方一致同意，双方于2013年4月26日签订有物品交接单，交接单中的物品华**司方暂不拉走，仍放在该场所内，交接单之外的物品勘验当日下班前拉走，房间钥匙交由物业保管，如需开门，双方派人到场。

联**司庭后提交的证据显示：2015年3月27日，联**司在华**司门口张贴催款函一份，要求华**司于2015年3月1日前向联**司支付2015年4月1日起至2016年3月31日止期间的租金1123861.31元及2013年至今的税金。2015年4月13日，联**司在华**司门口张贴《解除合同通知书》一份，通知解除双方于2013年3月27日签订的《租赁合同》，并交纳相关费用。

该院受理该案后，联合公司提起反诉，该院将本诉、反诉合并进行了审理，鉴于案情复杂，该案由简易程序裁定转入普通程序审理；在审理过程中，经调解未果。

一审法院认为

原审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人双方都违反约定的，应当各自承担相应的责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，经查，华**司、联合公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律的效力性强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定全面、适当的履行各自的义务。经查，华**司于2014年3月6日向联合公司支付了2014年3月至2015年3月底的租金102.1692万元，履行了作为承租人的主要义务。

对于联合公司主张的承租人未及时缴纳税费以及是否构成根本违约的问题，根据双方签订的《租赁合同》第五条第二款约定，本合同项下房屋出租方承担个人所得税，除个人所得税外的其余税费均由华**司承担，联合公司承担的可据实向华**司追索。合同并未约定交纳税费的具体时间或者时间段，庭审时，华**司称税费之前半年缴纳一次，税务部门没有要求具体的缴纳时间，联合公司称双方已经形成惯例每半年交纳一次，对此双方各持一辞。从庭审查明来看，华**司、联合公司双方并未对税费缴纳的时间进行明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的规定，履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。联合公司主张双方已形成惯例，但双方针对税费支付之前仅有两次，两次形成惯例缺乏依据，故该院无法予以采纳。联合公司在催促函发出没有确定签收的情况下，完全可以通过起诉等其他合法的方式要求对方履行义务，或者按照合同第九条第2款约定收回房屋，但联合公司没有采取约定的措施，也没依法起诉，而是选择了锁门。鉴于房屋租赁合同最显著的法律特征是移转房屋使用权，而锁门将直接影响到合同目的的实现，根据法律规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，当事人可以解除合同。锁门行为实际是以自己的行为表示不再履行合同义务，故该院认为联合公司锁门的行为明显不当，且违反合同法的规定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，华**司主张解除合同符合法律规定。针对合同解除的问题，联合公司庭后提交的证据显示联合公司在华**司公司门口张贴了《解除合同通知书》，同样作出了解除合同的意思表示，这与其庭审反诉时一直主张的继续履行合同前后矛盾。针对联合公司庭审答辩时主张的解除权行使问题，该院认为，解除权作为一种形成权，解除的意思表示无须以诉讼方式为必要，但并非不能以诉讼方式行使。当事人对解除合同有异议的，虽然可以请求确认解除的效力，但人民法院或者仲裁机构确认解除有效的，解除的效力仍然于解除的意思表示到达对方时生效，而非判决生效时发生。故华**司起诉解除合同并不违反解除权的合法行使。综上，华**司起诉主张解除合同的诉讼请求合法有据，该院予以支持，联合公司反诉主张的继续履行合同不能成立，该院无法予以支持。

对于华源**合公司返还租赁费46.83万元（从锁门之日计算至2015年3月底不能实际使用期间的租金）、押金10万元的诉讼请求，因锁门致无法使用房屋，直接影响租赁合同目的的实现，且本案支持了华**司解除合同的主张，根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故华**司要求返还上述款项合法有据，该院予以支持。

对于华**司请求赔偿的各项经济损失57.6422万元（其中包括22万元的折价设施款、由于联合公司违约造成二个月工人工资10.86万元，违约金10.22万元、装修费14.5622万元）的诉讼请求。经查关于22万元折价资产，双方在《资产折价协议》中约定，资产盘点清单所列物品，在租期届满后由华**司处置，如联合公司需要，双方可另行协商折价事宜。故对于该部分资产，解除合同后华**司享有处置权，但要与对方折价，需双方另行协商，故华**司直接要求退还22万元与约定不符，该院无法予以直接支持，华**司可以按照约定行使权利，也可与对方另行协商处理。对于华**司请求的工人工资10.86万元，该院认为工资表系单方作出，联合公司不予认可，华**司也没有提供银行的工资发放凭证相印证实际发放情况，且该部分费用系华**司运营的正常支出，华**司的该项请求证据不足，故该院不予支持。华**司请求装修费14.5622万元，鉴于华**司提交的证据6系复印件，载明的装修费用缺乏装修合同、费用明细以及装修发票相印证具体装修的地点、项目，且根据双方合同第十条第3项的约定，回收房屋时添附的不可拆除的设施费用也不应由出租方承担，故华**司的该项请求证据不足，该院不予支持。

联合公司请求华**司返还为其垫付的税费171421.38元，经查，2013年9月15日至2014年9月15日的税费114280.92元，联合公司已经实际垫付，华**司应当依法支付给联合公司。对于2014年9月16日至2015年3月15日期间的税费57140.46元，鉴于2014年10月15日联合公司将租赁房屋锁门，故华**司还应支付2014年9月16日至2014年10月15日的税费9523.41元，2014年10月15日之后的税费，该院无法予以支持。

对于华**司主张的违约金10.22万元，联合公司请求的违约金109709.68元，从庭审查明的事实看，联合公司曾垫付应由华**司承担的税费123804.33元，华**司至今未将该款项支付给联合公司，联合公司也未通过合法途径向华**司主张税费，而是采取了锁门的方式，故该院认为双方在履行合同时均存在一定的瑕疵，综合考虑本案实际以及双方的利益平衡，故对华**司及联合公司双方关于违约金的主张，均不再支持。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）河南省**展有限公司与被告（反诉原告）河南联**限公司2013年3月27日签订的《租赁合同》；二、本诉被告河南联**限公司退还本诉原告河南省**展有限公司租赁费四十六万八千三百元、保证金十万元，于判决生效后十日内付清；三、反诉被告河南省**展有限公司支付反诉原告河南联**限公司垫付的税费十二万三千八百零四元三角三分，于判决生效后十日内付清；四、驳回本诉原告河南省**展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告河南联**限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万五千一百零三元，由被告河南联**限公司负担七千四百一十九元，由原告河南省**展有限公司负担七千六百八十四元；反诉案件受理费二千七百五十八元，由反诉被告河南省**展有限公司负担一千二百一十四元，由反诉原告河南联**限公司负担一千五百四十四元。

上诉人诉称

华**司上诉称，我公司对原审判决书的第1、2、3项判决内容没有异议。但对该判决书第4项判决内容有异议。我们认为：1、双方在租赁合同中已经约定了折价转让给我方的资产在合同到期后由我方处置，也可以通过折价方式和对方协商处置。基于这部分资产属于不可拆除的资产，本着减少社会资源浪费以及双方的经济损失，并且减少诉累的原则，应当采取折价返还给我方继续使用的方式最为妥当。但是，由于双方在本案纠纷中的态度，很难自行协商解决。也只有进行判决才能使双方纠纷得以彻底解决。2、关于装修费用双方在合同中仅仅约定了租赁期满后把房产交还给对方，并未约定我方装修部分如何处置。由于对方锁门的单方终止合同的行为，导致合同无法继续履行，对方就应当承担违约责任，赔偿我方因履行合同而付出的装修费用。3、关于违约金。本案一审查明的事实非常清楚。导致双方合同不能继续履行的原因就是对方的锁门行为。本着有过错就要承担责任的民事诉讼原则，对方就应当承担违约责任，赔偿违约金。故请求：1、维持原审判决第1、2、3项判决内容；2、撤销原审判决第四项内容，改判对方返还我方已支付的资产折价款22万元和14.5622万元的装修款，承担违约责任，赔偿违约金10.22万元（以上共46.7822万元）；3、本案上诉案件受理费由被上诉人承担。

被上诉人辩称

联合公司辩称：华**司的上诉理由以及一审判决依据均是以我公司与物业公司锁门这一行为是严重违约行为，是单方终止合同的行为，而且导致合同违法履行这一前提，但事实是我公司与物业公司锁门是因为华**司的根本违约行为。其他答辩理由与上诉理由一致。故请求驳回对方上诉请求。

联合公司上诉称，一审法院认定事实错误，从而做出了完全错误的判决，应依法予以纠正。依据合同约定，对方应承担租赁期间的相关税费。租赁合同签订之后，对方都是每半年缴纳一次税费；但从2013年9月份开始，对方一直未缴纳相关税费，且我方也一直都联系不上对方，为了按时纳税，我方就代对方垫付了一年的相关税费共计114280.92元。之后，我方通过联系对方工作人员、物业公司、快递邮寄和在租赁房屋门口张贴催款函等多种方式通知对方及时缴纳相关税费，可对方却不作任何回应。后我方从物业公司了解到，对方已经很长时间都没有开门经营了。我方担心房屋设施安全，就与物业公司于2014年10月15日共同通过消防通道进入租赁房屋内巡查房屋情况，发现对方确实很久没有开门经营了。巡查过后，我方与物业公司为了确保房屋设施安全，就将房屋前门锁住，由物业公司保管钥匙。但房屋的后门，即消防通道门是畅通的，对方仍可自由出入使用租赁房屋；同时，我方也希望通过这种方式让对方尽快联系我方解决相关问题。即便如此，对方始终都没有联系过我方，却于2014年10月29日突然向法院提起诉讼，要求解除合同，赔偿其损失。一审法院立案不久，2014年11月11日，案件尚未开庭审理，一审法院要求双方代理人到租赁房屋现场勘验，勘验结束后经法院允许，对方从租赁房屋内拉走了部分物品。之后，我方立即提出了反诉，要求法院判令继续履行合同，判令对方支付违约金并偿还上诉人垫付的税费。该案直到2015年3月份仍未做出判决，即对方解除合同的诉讼请求能否得到支持仍未确定，合同当然应当继续履行，但根据合同约定，对方应当在2015年3月1日之前支付下一年度租金，对方却没有任何支付租金的意思表示，我方在2015年3月27日在租赁房屋门口张贴催款函，催告对方缴纳应缴的租金及拖欠的税金，对方在期限内未予回复也没有缴纳，我方不得不于2015年4月13日向其发出《解除合同通知书》，告知对方双方于2013年3月27日签订的《租赁合同》“于即日起解除”。一审法院于2015年6月1日做出判决，却于7月10日向我方送达，且该判决的结果和理由却完全与上述事实相违背。一、一审法院认定对方起诉主张解除合同符合法律规定，判决解除双方于2013年3月27日签订的《租赁合同》是错误的。本案当中，对方在不同的时间存在不同的违约行为，我方根据合同约定和法律规定在合同履行过程乃至本案诉讼过程中，对对方在不同时间的违约行为采取了不同的违约责任主张手段，但这些手段都被一审法院认定成支持对方诉讼请求的依据，完全无视对方严重违约在先的事实，也无视我方采取行为的时间：1、本案当中，对方先起诉要求解除合同，理由是我方锁门这种单方终止合同，收回房屋的行为己经构成严重违约。但事实上我方和物业公司共同锁门，一方面是为了确保房屋设施安全，另一方面是因为对方长期拖欠应交的税费却又对我方的各种催收置之不理，后来又人去楼空联系不上才不得不采取的让对方出面解决问题的一种方式，根本没有单方终止合同的意思表示：我方并没有将后门（消防通道门）上锁，对方仍然可以自由出入租赁房屋；而且房屋的钥匙和我方的联系方式都留在了物业公司；我方并没有将租赁房屋清空并立即招租；我方更没有对任何人做出过解除租赁合同的意思表示。从上述事实来看，我方根本没有任何不再继续履行合同的意思表示。更何况对方从未提交过任何证据证明其一直在租赁房屋内办公，或者其联系过我方而我方阻拦或不同意其继续使用房屋；相反，此时合同解除的主动权在我方手中，但我方并未行使该解除权，仍然要求对方继续履行合同，我方的行为没有导致双方签订的租赁合同目的无法实现，所以，对方提出解除合同，属于无故提前终止合同。而一审法院却据此认定对方的合同解除权形成，要求解除合同符合法律规定，显然是错误的。2、我方在一审庭审之后，即2015年的3月27日在租赁房屋（对方公司）张贴催款函，是因为本案当时仍未做出判决，即对方解除合同的诉讼请求能否得到支持仍未确定，合同当然应当继续履行，根据合同约定，对方应当于2015年3月1日之前支付下一年度租金；而对方不仅长期拖欠应当缴纳的税费，而且在逾期近一个月的时间内没有任何支付下一年度租金的意思表示，我方不得不对此次逾期付款的违约行为进行催告，对方在催告之后仍未履行，我方才在催告履行期限届满之后于4月13日向对方发出了《解除合同通知书》，该《解除合同通知书》明确表示了租赁合同解除的原因及解除的时间，即通知发出的即日，很明显与本案对方在半年前提出的诉讼请求没有任何关系。但这样一份基于对方在诉讼期间所发生的新的违约行为所做出的解除通知，竟然被一审法院认为该意思表示与我方在半年之前提出的答辩及反诉时所坚持的继续履行合同的意见相矛盾，成了支持对方解除合同的诉讼请求的依据。而这一判决结果，就像一个租赁合同同样因为一方行使解除权而产生了诉讼，诉讼期间租赁合同已经到期，最终法院判决因合同到期了而解除权形成并且合同因此而解除一样的荒唐。3、一审法院认为对方起诉解除合同是行使合同解除权的一种形式，并不违反行使解除权的规定，而且对方的合同解除权的形成是因为我方的锁门行为，完全忽视了：我方锁门是和物业公司共同协商的结果，锁门的原因也是为了确保房屋设施安全，而且对方还存在先根本违约行为，同时我方在2015年4月13日之前从没有任何解除合同的意思表示。而这一判决导致的结果是：法律支持了违约方以自己违约为由要求解除合同的请求，而且不用因自己的违约行为而承担违约责任，这样的判决显然有违法律，更与诚实信用这一基本原则相违背。二、由于一审判决判令合同解除的理由错误，从而导致判决的其他内容也存在错误。通过本案事实及相关证据，完全可以认定导致租赁合同解除的原因完全是因为对方的违约行为，而一审法院却认为双方均存在过错而互不追究违约责任，是错误的。首先在本案中，我方始终不存在任何违约行为；其次，我方之所以于庭后在对方公司门口张贴《解除合同通知书》，是因为对方己经逾期近两个月且在催告后仍没有缴纳房租及相关税费，依据合同约定，我方享有单方解除合同的权利。既然本案租赁合同最终被解除，完全是因为对方的违约行为所致，我方当然要依据合同约定承担违约责任，因而：1、一审法院认为租金计算至锁门之日，是错误的。因为我方的锁门行为并不影响对方正常使用房屋；截至目前为止，对方仍然没有向我方交付租赁房屋的钥匙，众多物品仍然在租赁房屋内，事实上仍然一直使用租赁房屋；本着公平原则，租金应至少计算至对方接收到我方的《解除合同通知书》之日，即2015年4月13日，而一审法院将租金计算至锁门之日，并要求我方退还锁门之后的租金并判决驳回我方要求对方承担全部税费的请求，严重损害了我方的权益，应依法纠正。2、一审法院驳回我方要求对方支付违约金及承担全部税费的诉讼请求，并认为对方应承担的税费应计算至锁门之日，没有事实和法律依据。依据合同约定，对方使用房屋期间应支付相应的税费；违反合同约定，应当承担相应的违约金，由于一审法院对合同最终被解除的原因认定错误，导致对我方的反诉请求判决也存在错误，应予纠正。此外，对于对方于2015年4月13日之后仍然使用我方房屋所产生的占用费，我方保留继续追索的权利。故请求：1、依法撤销原审判决；2、依法改判支持我方诉讼请求，驳回对方诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由对方承担。

华**司辩称：一、本案纠纷的产生就是从“锁门”开始，而“锁门”是对方毫无理由也无任何法律依据的情况下，单方终止合同的严重违约行为，因此对方应赔偿我方违约金10.22万元；二、本案当中由于对方的“锁门”行为，导致合同无法履行，我们完全有理由认为对方违约；三、有过错应当承担过错责任并赔偿损失，我方请求返还和赔偿的款项符合法律规定并有证据证明；四、对方的反诉请求事项无事实根据和法律依据；五、本案中的民事责任理应由对方承担；六、对方主张租赁房屋至今仍由我方占有使用的观点，我方不予认同。我方从锁门那一刻开始，就已经无法使用该房屋了。本案一审当中，对方已经对涉案房屋进行了封闭，之后又交给了环*金融使用。因此，我方更有理由要求对方返还办公用具折价款22万元以及14.5622万元的装修款。另，关于税款的收缴时间，双方在合同中没有约定，也没有法律规定。故请求驳回对方上诉请求。

本案在本院二审审理过程中，华**司提交照片（打印件）三张以证明其无法占有使用房屋；联合公司认为照片中显示的贴封条的时间是2015年5月12日，而联合公司在2015年4月13日就已经向华**司送达了解除合同通知，联合公司完全有权自主处置。联合公司未举出新的证据。

本院查明

根据有效证据，本院二审经审理查明的事实同原审法院查明事实。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中双方当事人于2013年3月27日所签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定，全面履行自己的义务。本案诉涉合同为房屋租赁合同，租赁合同的主要法律特征是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金；本案中，华**司于2014年3月6日向联**司支付了2014年3月至2015年3月底的租金102.1692万元，华**司作为诉涉房屋承租方，履行了自己的主要义务，联**司作为出租方，亦应按照双方合同约定，保证作为承租方的华**司能够正常使用租赁房屋；联**司于2015年10月15日将租赁房屋出入门上锁，导致承租方华**司不能正常使用租赁房屋，直接影响租赁合同目的的实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”；《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中华**司原审诉讼请求第一项中要求解除双方签订的房屋租赁合同，系以起诉的方式行使解除权；该解除权的行使方式并不违反法律规定，华**司该解除合同的意思表示到达联**司时，仍然产生解除合同的法律效果。关于华**司解除合同的效力问题。双方当事人在《租赁合同》中约定，第五条第一款金额为租金价，不含任何税费。本合同项下房屋出租方承担个人所得税，除个人所得税外的其余税费均由华**司承担，联**司承担的可据实向华**司追索。双方在合同中对于税费支付的时间没有约定，前两次交纳的时间大约相隔半年。联**司提交的证据显示，本合同项下2013年9月15日至2015年3月15日期间的税费171421.38元联**司已经垫付。联**司在催促函发出没有确定签收的情况下，完全可以通过起诉等其他合法的方式要求对方履行义务，或者按照合同第九条第2款约定收回房屋，但联**司没有采取约定的措施，也没有依法起诉，而是选择了锁门的不当行为；鉴于房屋租赁合同最显著的法律特征是移转房屋使用权，而联**司将租赁房屋出入门上锁，直接影响合同目的的实现，故原审法院对于华**司解除合同的行为予以支持，符合相关法律规定，并无不当。在此情况下，联**司在原审诉讼过程中于2015年4月13日向华**司所发出的《解除合同通知书》，并不当然产生相应的法律效力；联**司诉称其行为系对对方不同时间的违约行为采取不同的违约责任主张手段的理由，没有相应的事实根据和法律依据，本院不予采信；鉴于以上情况，联**司主张租金及双方约定的由华**司承担的相应的税费应计算至2015年4月13日，本院不予支持；原审判决关于租金及税费的计算，并无不当。

《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，根据双方合同约定，华**司有按照合同约定承担相关税费的义务；华**司承担两次税费后，在合理期限内未再履行相应合同义务，且华**司至今未将该款项支付给联合公司。鉴于本案中双方当事人在履行合同时均存在一定的瑕疵，原审法院综合考虑本案实际以及双方当事人的利益平衡，对华**司及联合公司双方关于违约金的主张，均不再支持，符合本案案情及相关法律规定，并无不当。关于华**司主张的资产折价款22万元，鉴于双方在《资产折价协议》中约定，资产盘点清单所列物品，在租期届满后由华**司处置，如联合公司需要，双方可另行协商折价事宜；故根据双方约定，华**司直接要求联合公司退还22万元与双方约定不符，原审法院未予直接支持，并无不当；双方当事人可另行协商或者通过其他合法途径予以处理。关于华**司主张的装修费14.5622万元，证据不足，原审法院未予支持，并无不当。

综上所述，华**司、联合公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费17280元，由上诉人河**展有限公司负担8317元，由上诉人**展有限公司负担8963元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月七日