倪**、倪**与侯国旗、候国选租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告倪**、倪**与被告侯国旗、候国选租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告倪**、倪**及其委托代理人高*，被告侯国旗、候国选及其委托代理人王*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告倪**、倪金成诉称：2012年12月25日原告与被告签订房屋租赁合同一份，合同约定被告将位于郑州**河办事处马庄村的一处建筑面积为36间房屋的三层楼房整体出租给原告，被告侯国旗告知原告，该房屋由其代表候国选对外行使整体出租权，被告候国选对该合同两年期间一直没有异议，并于2013年11月20日收取原告交付的2014年全年租金15万元。该房屋的租赁期限从2012年12月25日至拆迁，年租金为15万元，现金结算，一次性支付，而且双方特别约定租金至拆迁不再变动。合同签订后，原告依约履行了给付被告租金的义务。因被告交付给原告的是毛坯房，原告为了实现合同目的经营公寓，投入大量资金装修房屋，购买家具、床上用品及电器。

原告依合同约定将2013年的租金交付给被告侯国旗，2014年的租金交给了被告候国选。但二被告却违约于2014年11月17日找到原告要求涨租金，否则就把原告立即赶走，原告没有同意其无理要求。被告又于2014年11月19日纠集多人到原告租赁标的物所在地马庄村春城公寓大骂原告倪**，造成原告倪**面部和身体受伤，眼镜被打碎，被告还将原告住宿登记室的门踢烂。被告又于晚上九点多将租户的门全都敲开，将租户往外面赶，造成租户不敢在公寓居住，全部退房，公寓至今无法正常经营。原告倪**无奈打110报警求助，后经郑州**出所调解未果。被告的行为严重违反了房屋租赁合同约定的义务，侵犯了原告对租赁物的使用权和正常的经营权，致使原告现在无法继续正常经营。原告请求法院判令：1.解除原被告之间的合同；2.二被告赔偿原告各项损失289583元；3.二被告承担本案诉讼费，及鉴定费2000元、证据保全公证费3000元。

原告倪**、倪**提供的证据有：

第一组证据：证明原、被告签订房屋租赁合同及原告依约履行合同将房租交付给被告的事实。

1.《房屋租赁合同》一份，证明2012年12月25日原、被告签订《房屋租赁合同》一份，租赁期限从2012年12月25日至该租赁房屋拆迁，合同约定年租金15万元整，租金至拆迁不再变动。

2.2014年12月17日录音证据光盘一张，证明原告与被告侯国旗签订合同时，因该租赁楼房是在原两层的基础上加盖的第三层，尚未完工，需要装修装饰才能实现合同的经营目的，经协商被告侯国旗同意给出原告10天的装修期，后经被告侯国旗同意将合同租赁期变更为自2012年12月25日至拆迁。

3.2013年11月20日被告侯国选出具的《收条》一份，证明2013年11月20日被告侯国选收取了原告倪**交付的2014年全年租金15万元，按照合同约定，租金交付方式为每年提前一个月，原告将2014年的租金15万元于2013年11月20日交付给被告侯国选，侯国选对此并无异议，因此，被告侯国选对合同履行及租赁日期从2012年12月25日起算是知情且认可的。

4.2014年12月24日录音证据光盘一张，证明：1.原告依约履行了合同，将2013年全年的租金给被告侯国旗，将2014年全年的租金给了侯国选的事实；2.原、被告签订房屋租赁合同时，侯国选也在现场，侯国选委托侯国旗签订房屋租赁合同的事实。

第二组证据：证明被告行为构成根本违约的事实。

1.2014年12月4日录音证据光盘一张，证明：1.被告侯国选于2014年11月10日到春城公寓要求原告腾房，把东西搬走的事实；2.被告侯国选、侯国旗一起于2014年11月17日到春城公寓找到原告倪**要求涨租金，被原告拒绝后要求原告腾房的事实；3.被告侯国选于2014年11月19日到春城公寓把原告倪*成打伤，把门踹坏，撵租客走，被告的行为构成根本违约的事实。

2.2014年12月17日录音证据光盘一张，证明：1.被告找到原告要求腾房、涨租金，被告行为构成根本违约的事实；2.原、被告之间的租赁合同到2014年12月25日到期的事实。

3.2014年11月24日录音证据光盘一张，证明：1.被告违约于2014年11月17日找到原告倪**要求涨租金，遭到原告拒绝后，要求原告搬走，被告行为构成根本违约的事实；2.原告除了给被告2013年全年的15万租金外，另外原告又给侯国选9000元改卫生间费用的事实；3.由于被告侯国选以涨租金为由，撵之前的承租人彭**走，不让之前的承租人经营，因此由被告侯国旗抻头，原告给彭**5万元宾馆转让费，由原告租赁该房屋的事实；4.原告租赁被告的房屋于12月25日到期的事实。

4.证人吕**（系原春城公寓租户）的身份证复印件一份、证人证言二份及当庭证言，证明：1.2014年11月10日上午在合同约定的租赁期内，被告侯国选违约到原告租赁的春城公寓让原告收拾东西搬走的事实；2.2014年11月17日上午在合同约定的租赁期内，被告侯国旗、侯国选一起到原告租赁的春城公寓违反合同约定要求涨房租，并要求原告处理东西，三天后来接房，被告行为构成根本违约的事实。

5.证人张*（系原春城公寓租户）的身份证复印件、证人证言各一份及当庭证言，证明：1.2014年11月10日上午被告侯*选违约到春城公寓让原告把空调拆掉，让原告搬走的事实；2.2014年11月17日上午被告侯*选、侯*旗二人一起到春城公寓找到原告倪**要求涨房租，原告拒绝后，又要求原告处理东西搬走，三天后来接房的事实；3.该房屋租赁合同到12月25日到期的事实；4.2014年11月19日晚，被告侯*选到春城公寓打骂原告倪**，造成倪**脸部出血；侯*选将春城公寓登记室的门跺烂，将租户赶走，被告行为根本违约的事实。

6.郑州市公安局航空港区分局于2014年11月20日出具的《调解协议书》一份，证明2014年11月19日被告侯国选到原告租赁的春城公寓因房屋合同纠纷发生冲突，侯国选将房间门踹坏的事实。

7.2014年11月19日春城公寓《监控录像》光盘一张，证明2014年11月19日晚被告侯*选到春城公寓打骂原告倪**，敲开租户门，将租户赶走的事实。

8.《监控录像截图》照片24张，证明：1.2014年11月19日晚，侯*选到春城公寓打骂原告倪**，造成倪**面部受伤及眼镜被侯*选打烂的事实；2.2014年11月19日晚，侯*选手拿棍棒到春城公寓要求原告腾房，将登记室的门踹坏及被告敲开租户的房门，赶租户搬离的事实。

第三组证据：由于被告的根本违约行为，致使原告无法实现正常经营的合同目的，原告依法享有法定解除权，原告倪*军用EMS向被告侯国旗邮寄《解除租赁合同通知书》及被告的根本违约行为给原告造成损失的事实。

1.《解除租赁合同通知书》及EMS快递邮寄底联各一份，证明原告按照《合同法》的规定于2014年12月5日将《解除租赁合同通知书》用EMS快递方式寄给了被告侯国旗的事实。

2.河南省郑州市黄河公证处（2014）郑**民字第37335号《公证书》一份及公证3000元发票一张，证明原告倪*成为了维护合法权益，申请河南省郑州市黄河公证处公证保全证据，将原告租赁经营的春城公寓的外部配套设施、内部装修及房间配置进行了拍照和摄像的事实。

3.《资产评估申请书》一份、《原告损失计算标准》一份、《原告资产票据及收条清单》12张、豫诚评报字（2014）第073号《资产评估报告书》一份、答异一份及评估费票据一张（2000元），证明原告租赁被告位于马庄村的房屋经营春城公寓后，为了实现合同的目的经营宾馆需要对承租房屋进行必要的装修、改造及购买经营用品，因为被告的违约行为，给原告造成经济损失，为了确定原告的损失，原告申请法院对原告投入的资产进行评估，经法院委托评估机构，原告倪**投入的部分资产经评估为人民币14.89万元，另有宾馆转让费5万元、2014年11月19日至12月25日营业损失59400元及给侯国选的9000元未进行估算。

4.2014年11月24日侯国旗录音一份，证明：1.原告除了给被告2013年全年的15万租金外，另外侯国选又给原告索要改一、二层卫生间费用9000元的事实；2.由于被告侯国选以涨租金为由，撵之前的承租人彭**走，不让之前的承租人彭**继续经营，因此，由被告侯国旗抻头，原告给彭**5万元宾馆转让费，由原告租赁该房屋的事实。

5.《收条》一份，证明彭**于2012年11月20日收到宾馆转让费5万元的事实。

被告辩称

被告侯国旗、候国选辩称：关于二原告起诉要求与二被告解除合同的诉讼请求，二被告同意；但二原告要求赔偿其损失的诉讼请求，二被告认为没有事实依据，依法应予以驳回。因为2012年12月15日，二原告与被告侯国旗签订了房屋租赁合同，将被告的自建房出租给二原告使用，当时的约定使用期限是从2012年12月15日到拆迁之日期限届满，每一年度的租金应当提前一个月付清，也就是在每年的11月15日之前二原告应当付清下一年度的租金，而不是像二原告诉状中说的从2012年12月25日开始。二原告手中存放的租赁合同显示的2012年12月“25日”至拆迁租赁期满中“25”日明显就是修改过的，与二被告手中的租赁合同不符；虽然，二原告提供了有被告侯国旗的录音，但二被告认为不能证明侯国旗认可是25日，因为虽然二原告在录音中提到了该问题，但侯国旗对该时间并没有证明给以认可，一直都是二原告就该问题进行陈述；对于12月24录音整理记录中被告侯国旗的原话是“按你的合同25号房子也到期了”，而不是整理记录中说“你按照合同25号房子也到期了”。因此，二被告认为出现这样的情况应当以二被告手中租赁合同记载的内容为准（下年度租金应在每年11月15日前交清）。结合本案，二原告并没有提供相应证据证明其在11月15日前向二被告付清2015年度的租金，应该是二原告违约，并且既然签订合同时约定是到拆迁时租赁期满，那么应该是不定期的租赁合同，二原告租赁房屋从事经营，应该考虑到投资的风险，现在二原告违约在先，不再续租，并且二被告也没有阻扰二原告将其存放在该房屋中的物品拿走（反而是强烈要求二原告将物品拿走，为此还提起了诉讼），二被告认为并没有给二原告造成任何的经济损失。因此，二被告不应承担任何赔偿责任。二原告提供了相应的证据要证明二被告违约。

庭前进行了证据交换，二原告所提交的证据不能证明二被告违约。虽然二原告又提供了对被告侯国旗的录音来证明二被告违约，但二被告认为该录音也不能证明二原告所要证明的目的，因为在二原告称的所谓前两次发生矛盾时被告侯国旗并不在家，不可能在现场，也不知道具体发生了什么，之所以那样说，是为了和平解决矛盾，顺着二原告的话音儿说的，不管是录音当中还是在法院受理该案件后的调解过程当中，二被告的意思一直是与二原告协调，想让二原告继续租赁（不涨房租的情况下），但二原告不同意，坚决要求解除合同；关于房租的问题，虽然说当时签订合同的时候说的是不能涨房租，但毕竟从签订合同到2014年底已经两年了，随着时间的推移，当时周边同样房屋的房租已经上涨，为了二被告的利益，二被告侯**是曾经和二原告提出过涨房租的事情，但因为二原告不同意，所以二被告并没有过多的说什么，并且也没有锁住房门不让二原告经营，啥事情都是有一个协调的过程，就是合同还有补充变更呢，难道说仅仅因为说过涨房租的事情就能够说二被告违约吗？难道连说都不能说一下吗？因此，二被告认为该案件是二原告没有按时交纳下一年度租金引起的，属二原告违约，二被告不应赔偿二原告任何损失。

关于二原告提交的公证书、相关购买物品票据、整修收据、评估结论等，由于二原告没有提供相应的发票，不能证明二原告因经营所需投入支出了这些资金，并且经二原告申请，评估勘查现场时，评估人员并没有做出现场勘查笔录，仅仅参考二原告提供的清单就做出了评估结论，对此结论二被告不予认可，当时二被告就提出来异议申请，虽然鉴定评估机构作出了答复，但二被告认为该答复不足以让人信服，仅仅是推理做出的答复，没有提供相应确凿的证据证明评估结论的客观、真实性，二被告认为该结论不能作为有效证据使用而证明二原告的损失数额。综上所述，二原告除了解除合同的诉讼请求二被告同意外，其他诉讼请求没有事实依据，依法应予以驳回。

被告侯国旗、候国选提供的证据有：

1.2012年12月15日原、被告签订的租赁合同一份，证明原告所租赁被告的房屋，租赁期间是从2012年12月15至拆迁时租赁期满。

2.原告租赁房屋2014年11月14日、12月1日、12月6日、12月17日、12月23日、12月29日的用户购电收据各一份及评估勘验现场光盘一份，证明在上述时间段，原告所租赁房屋内，还有人居住，没有对原告的租赁经营造成经济损失，原告租赁房屋实际用电表是两块，被告提供的用户购电收据仅仅是其中一块电表的购电收据。

本院查明

经审理查明：2012年12月15日原、被告签订《房屋租赁合同》一份，原告为承租方（乙方），被告为出租方（甲方），主要内容为：甲方将位于郑州**河办事处马庄村的一处三层楼房共计36间房屋出租给乙方；租赁期限自2012年12月15日至拆迁；租金15万元，一次性结算，并一次性支付，房屋租金支付方式为每年提前一个月（双方商定租金至拆迁不再变动）；甲方对于乙方的装修、装饰和添置的新物不承担维修义务；甲方负责为乙方提供电源，并负责电源表箱以上部分的维修维护；乙方负责租赁房屋的装修、安保并承担所需费用；乙方有权将房屋租赁或转让，再无约定的情况下本合同继续有效；合同期间内，甲方不得擅自提高房屋租金，如违约按租金的百分之20的违约金；本合同未尽事宜，经甲乙双方协商一致，可订立补充条款，补充条款及附件均为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；房屋因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方损失的，因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任；因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间按天数计算，多退少补；本合同自甲、乙双方签字盖章并交纳租赁定金之日起生效，一式两份，甲、乙双方各执一份。

合同签订后，被告将房屋交付原告，并给予10天的装修免租期，二原告对房屋进行了装修，并购买了家具、床上用品及电器，开办春城公寓，出租房屋。二原告将第一年的租金15万元交给了被告侯国旗，将第二年的租金15元于2013年11月20日交给了被告候*选。2014年11月17日二被告找到原告倪**要求涨租金，原告不同意，双方协商未果。2014年11月19日晚上被告候*选与原告倪**因涨房租再次发生纠纷，并引起肢体冲突，被告候*选敲公寓中租户的门，赶租户搬离，原告倪**报警。2014年11月20日经郑州市公安局航空港区分局治安管理服务大队调解，原告倪**和被告候*选达成调解协议：双方均要求到法院解决合同纠纷问题，对互相殴打对方的行为互不追究对方法律责任。2014年11月28日原告诉至本院。2014年12月5日原告向被告邮寄了解除租赁合同通知书，主要内容为：一、自本通知发出之日起，原被告之间的房屋租赁合同终止；原被告2014年租赁合同的到期日应为2014年12月25日，在到期日以前，原告对该租赁房屋享有合法占有、使用等相关权利；原告保留追究被告违约责任的权利。

经二原告申请，本院委托河南**估事务所对二原告开办公寓投入的房屋装修费和购置的家具、家电等资产进行了评估。河南**估事务所出具的豫诚评报字（2014）第073号资产评估报告书的评估结论为：中牟县人民法院审理案件而委托的资产在评估报告书给定的评估目的下，于评估基准日2014年12月24日所表现的市场价值为人民币148872.93元；其中装修类评估结果为60081.93元，设备设施类评估结果为88791.00元。原告支付评估费用2000元。评估后，二被告对资产评估报告书提出了书面异议，河南**估事务所针对二被告的异议进行了书面答异。

庭审中，原、被告均认可双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，二原告放弃其第一项诉讼请求。

本院认为

本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》双方确认已经解除。二原告放弃其第一项诉讼请求，系其真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，本院予以准许。二被告要求二原告涨租金未果后，被告候国选将二原告及公寓中租户赶离的行为，属违约行为，并致使二原告向被告发出解除合同通知。合同解除后，二原告有权要求二被告赔偿损失。装修类工程与房屋不可分离，二原告的装修类工程评估净值为60081.93元；2014年11月19日至2014年12月24日因被告行为致使原告不能正常经营期间的租金损失为18904.11元（150000÷365×46）；二原告支付评估费用2000元；根据双方合同约定的原告擅自提高房屋租金按租金20%支付违约金，二原告的其它损失，确定为3万元（150000×20%）；二原告的以上四项损失共计110986.04元。故此，二原告要求二被告赔偿损失110986.04元，事实清楚，证据充分，依法应予支持。二原告购买的经营用品为二原告所有，二原告要求二被告赔偿其购买经营用品的费用，没有法律依据，依法不予支持。二原告要求二被告赔偿转让费5万元和给付被告侯国旗的9000元，二被告不予认可，二原告提供的证据不足以证明其主张，依法不予支持。二原告要求二被告承担证据保全公证费3000元，因该费用为非必要支出的费用，依法不予支持。二原告的其他诉讼请求，证据不足，依法不予支持。二被告辩称二原告未按期交纳租金构成违约，不同意赔偿二原告的损失，证据不足，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告侯国旗、候国选于本判决生效之日起十日内赔偿原告倪**、倪**损失十一万零九百八十六元零四分；

二、驳回原告倪**、倪**的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费五千六百四十四元，由原告倪**、倪金成负担三千一百二十四元，被告侯国旗、候国选负担二千五百二十元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省**民法院，并于上诉之日起七日内向河南省**民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

裁判日期

二〇一五年七月二十七日