上诉人易**与上诉人怡和公司租赁合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人易**与上诉人怡和公司租赁合同纠纷一案，固**民法院于2013年11月6日公开开庭进行了审理，于2014年6月19日作出（2013）固民初字第1157号民事判决，易**不服，上诉至信阳**民法院，信阳**民法院以原判决认定事实不清为由，于2014年11月13日作出（2014）信中法民终字第1447号民事裁定，撤销原判，发回重审。固**民法院于2015年1月23日重新组成合议庭，对该案进行了公开开庭审理，于2015年8月21日作出（2014）固民初字第2398号民事判决，宣判后，易**、河南怡和摩尔**有限公司均不服，上诉至信阳**民法院，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人易**及其委托代理人马**，上诉人怡和公司的委托代理人蔡*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2012年5月原告易**看到被告怡和公司的招商公告后，开始与被告怡和公司洽谈租房事宜，意欲租赁被告都市风情街一层部分房屋经营建材、超市。同年7月9日双方签订了由被告提供合同文本的《租赁合同》，约定原告租赁被告公司位于都市风情街电影院一层的建筑面积为1712平方米商铺经营家居建材、超市，租期自2012年9月1日起至2024年8月31日止。租金为：2012年9月1日至2013年8月31日租金0元，2013年9月1日至2014年8月31日租金80000元，2014年9月1日至2015年8月31日租金165000元，以后每年租金按一定比例递增。该合同签订的同时双方又签订了《商业管理服务协议》并约定与上述《租赁合同》同时生效和履行、同时解除或终止。上述合同（协议）签订后，被告即将合同项下的商铺移交给原告，原告即进行广告招商及装修，截止2012年11月，原告支付广告费85100元、装修窗帘费18000元。自2013年1月开始，双方因房屋装修、水电问题等发生纠纷，被告即采取上述合同约定的措施对原告停水、停电，原告租赁的商铺装修停顿。原、被告双方发生争议后，多次调解未果，原告遂于2013年7月诉至原审法院，要求判令解除双方《租赁合同》，由被告支付违约金、赔偿其损失等。原审审理中，被告怡和公司提出反诉，要求：1、解除双方的租赁合同及附属合同；2、由反诉被告支付其违约金50000元并承担其他违约责任；3、依照合同约定支付租赁费和物业管理费。2013年8月6日原告申请对其承租商铺的装修及经营损失进行鉴定，2013年10月15日，固始**证中心受原审法院委托，以固价证鉴（2013）271号《价格鉴定结论书》鉴定双方诉争的易**“位于怡和新城都市风情街电影院一层装修工程”的价格为人民币1171814元整（其中“怡和酒家”装修费用为110729.4元）。2015年3月4日，在原审法院主持下，原告将租赁房屋交付给被告。

原审另查明，被告分别于2012年5月25日、7月9日收取原告装修保证金及押金3000元、50000元，共计53000元。河南怡和摩尔**有限公司反诉请求：1、解除双方的租赁合同；2、判令反诉被告支付反诉原告违约金50000元；3、判令反诉被告按合同约定支付反诉原告租赁费及物业管理费。

一审法院认为

原审认为，原、被告双方签订租赁合同，系真实意思表示，合同合法有效。合同双方均应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。合同约定租赁商铺用于经营家居建材、超市，未约定可以进行餐饮经营，虽然原告主张餐厅是为解决超市内部员工吃饭问题所设，但其在未与被告沟通的前提下，自行将租赁房屋的一部分装修成餐厅，并把“怡和酒家”招牌悬挂于外，其行为系改变部分房屋用途，违反了合同约定，应当承担违约责任。原告提交的施工图纸，被告对此不予认可，原告亦未能提供图纸原件，原审法院对于图纸来源及真实性无法核实，故对原告称其是按照被告提供的施工图纸进行装修的主张，原审法院无法采信。原、被告签订的《租赁合同》及《商业管理服务协议》中约定：“乙方（原告）未经甲方（被告）同意超出合同约定的范围经营、甲方有权单方解除合同。”“乙方未遵守甲方的管理制度，商业公司规划的，甲方有权要求乙方限期予以纠正；乙方未予以纠正的，甲方有权采取各项合理措施限制乙方经营（包括但不限于停水、停电等措施）。”故被告怡和公司在发现原告前述违约行为后，有权按双方合同的约定“采取包括停水、停电的合理措施限制其经营。”且有权按合同约定单方解除合同。因此，原告诉请被告退还保证金53000元，承担违约责任、赔偿损失不符合双方合同约定，原审不予支持。在原审法院主持下，原告于2015年3月4日将租赁房屋交归被告，被告予以接收，原审法院不再处理。原、被告双方要求解除其在2012年7月9日签订的《租赁合同》和《商业管理服务协议》的主张，符合法律规定，原审法院予以支持。原告应按双方合同的约定向被告支付其占用被告商铺至实际交付时即2015年3月4日期间的租金合计162500元。因原告尚在房屋装修期间，并未实际入驻，故对于被告要求原告缴纳物业管理费的反诉请求，原审法院不予支持。由于原告对租赁房屋装饰装修有较大投入，加之家庭生活较为困难，原审法院酌定由被告方给予原告468500元的经济补助。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十七条、第二百二十三条之规定，经原审**委员会研究决定，判决：一、原告（反诉被告）易**与被告（反诉原告）河**和摩尔**有限公司于2012年7月9日签订的《租赁合同》和《商业管理服务协议》于2015年3月4日予以解除。二、驳回原告易**要求被告怡和公司支付其违约金53000元及赔偿损失1329414元的诉讼请求；其向反诉原告怡和公司交纳的53000元保证金作为违约金归反诉原告怡和公司所有。三、反诉被告易**在判决生效之日起十日内支付反诉原告河**和摩尔**有限公司房屋租赁费用162500元。四、被告河**和摩尔**有限公司给予原告易**经济补助468500元。五、驳回原告易**的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告怡和公司的其他反诉请求。以上第二至四项判决内容数额相抵后，由被告河**和摩尔**有限公司在判决生效之日起十日内支付给原告易**253000元。原审案件受理费18061元，反诉费4532元，由原告易**负担。当事人若未按判决书确定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中**银行规定的商业银行同期贷款利率加倍支付迟延履行金。

上诉人诉称

易**不服原审判决上诉称：一、原判第一条确定解除合同的时间为2015年3月4日，为上诉人怡和公司计算房屋租赁费提供依据。1、合同解除的时间应当确定为2013年1月10日，上诉人怡和公司提供的律师函和上诉人易**在原审中提出解除合同的诉讼请求，已经清楚地表明上诉人易**与上诉人怡和公司合同解除是双方的一致意见。2、上诉人易**交付房屋的时间是2014年5月12日。二、原判第二条驳回上诉人的诉讼请求，没收上诉人易**53000元保证金给上诉人怡和公司是错误的。1、租赁合同的经营范围约定为建材、超市。2、上诉人易**开设餐馆也是经过上诉人怡和公司同意的。3、原审理解合同条款，把停水、停电的前提条件“限期纠正，乙方未予纠正”省略，错误认定上诉人易**违约，作出不利于上诉人易**的判决。三、原判上诉人易**支付房屋租赁费错误。四、原判给付上诉人易**468500元的经济补偿没有法律依据。要求二审撤销原判，支持上诉人易**的诉讼请求，驳回上诉人怡和公司的反诉请求，上诉人怡和公司承担诉讼费用。

对上诉人易**的上诉理由和上诉请求，上诉人怡和公司口头答辩称：上诉人怡和公司严格按照合同履行义务，上诉人易**构成合同违约，未按合同约定使用租赁房屋，擅自扩大经营范围设立怡和酒家。上诉人易**认为施工图纸是上诉人怡和公司提供的，这个说法是无稽之谈。图纸是在原二审期间出示的。如果是上诉人怡和公司提供的，原审就应该提供。餐馆属于擅自扩大经营范围。场地实际交付日期是原判确定日期2015年3月份，上诉人怡和公司认为原审法院对事实的认定是完全正确。原判上诉人易**承担违约责任符合法律规定，原判上诉人怡和公司给予上诉人易**经济帮助没有事实和法律依据，要求二审予以改判。

怡和公司不服原审判决上诉称：一、原判认定双方所签合同及上诉人易**违约的事实正确：2012年7月9日，上诉人怡和公司与上诉人易**签订《租赁合同》和《商业管理服务协议》，系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。但上诉人易**在未得到上诉人怡和公司事先许可下，擅自将租赁房屋的一部分装修成酒家，并悬挂招牌对外经营，严重违反了合同约定，应当承担违约责任，原判对此相关判决应依法予以维持。二、原判上诉人怡和公司对上诉人易**经济补助468500元没有事实依据：1、上诉人易**违约在先，上诉人怡和公司依合同约定可行使合同解除权。2、合同约定装修费由上诉人易**自行承担，合同期满或其他原因导致合同解除，上诉人易**需向上诉人怡和公司移交现场，对上诉人易**添附的部分上诉人怡和公司不予补偿。3、原判巨额经济补助468500元的计算没有适用标准。要求二审撤销原判第四项，并判决上诉人易**支付上诉人怡和公司物业管理费。

对上诉人怡和公司的上诉理由和上诉请求，上诉人易**答辩称：一、上诉人怡和公司根本违约。上诉人易**按照合同要求，向上诉人怡和公司申报了装修方案，取得上诉人怡和公司同意后，交纳了装修保证金53000元，因为周边没有任何就餐处所，所以上诉人易**交纳保证金后，首先对餐厅进行装修，以解决装修及商场职工就餐问题。餐厅建成投入使用后，其他还没有完成的装修继续进行。上诉人怡和公司以商场偷电为名，将商场水电切断，导致商场装修中止。经固始县公安局多次出警，最终结论上诉人易**没有偷电事实。2013年1月10日，上诉人怡和公司向正在交通事故受伤住院的上诉人易**下达了解除合同的律师函。以上事实反映出上诉人怡和公司有两方面违约：一方面在上诉人易**装修期间，上诉人怡和公司改变通往商场的设置，设隔离墩使得运货车辆无法进出商场。另一方面无理切断商场水电，导致商场无法进行继续装修，属于根本违约。二、上诉人易**在履行合同过程中无违约行为。首先，上诉人易**在对租赁房屋进行装修时，按照合同要求申报装修方案，经过上诉人怡和公司批准并交纳了保证金。其次，装修图纸是上诉人怡和公司提供的。再次，上诉人易**开设餐馆从装修到运营期间，在解除合同的律师函发出之前，从未指出过上诉人易**违约，也没有要求过对商场装修部分进行整改。可见餐馆的设立是商场应有设施。最后，商场的经营范围包括建材、超市。对于超市来说，餐馆是其经营范围的一部分。要求二审支持上诉人易**的诉讼请求。

二审开庭审理查明，上诉人易**与上诉人怡和公司2012年7月9日签订的《租赁合同》和《商业管理服务协议》约定同时生效和履行、同时解除或终止。该《租赁合同》第七条第三款约定了出租人对承租人负有监督、制止义务；第十一条第一款第（四）项约定了出租人对承租人的催告义务。该《商业管理服务协议》第一条第（四）项约定了出租人对承租人的制止、限期纠正义务；第五条第（一）项约定了出租人要求承租人限期纠正义务；第五条第（五）项约定了出租人要求承租人限期纠正义务；第六条第（九）项约定了出租人对承租人的制止义务。从2012年7月上诉人易**装修“怡和酒家”到2013年1月10日上诉人怡和公司向上诉人易**发出《律师函》，通知其解除合同的这段时间，无证据显示上诉人怡和公司履行了上述合同约定的监管义务，即单方面采取停水、停电、封堵通往建材市场通道的措施。二审审理查明的其他事实与原审相同。

本院认为

本院认为：上诉人易**与上诉人怡和公司于2012年7月9日签订的《租赁合同》及《商业管理服务协议》符合法律规定，应为有效合同，双方均要求解除合同，且不违背法律规定，原审判决解除双方所签合同并无不当。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案《租赁合同》约定的经营范围为“家居建材、超市”，上诉人易**在履行合同过程中，擅自将承租上诉人怡和公司商铺的一部分装修成酒家，并悬挂招牌于店外，该行为系超出合同约定的范围经营的违约行为，应当依法承担相应的违约责任。上诉人怡和公司从2012年7月上诉人易**装修“怡和酒家”，到2013年1月10日上诉人怡和公司向上诉人易**发出《律师函》通知其解除合同这段期间，并未按照《租赁合同》及《商业管理服务协议》的约定对上诉人易**履行租赁合同期间装修“怡和酒家”的行为尽到合同约定的监管义务，违反了《租赁合同》第七条第三款约定的出租人对承租人负有监督、制止义务；第十一条第一款第（四）项约定的出租人对承租人的催告义务。以及《商业管理服务协议》第一条第（四）项约定出租人对承租人的制止、限期纠正义务；第五条第（一）项约定出租人要求承租人限期纠正义务；第五条第（五）项约定出租人要求承租人限期纠正义务；第六条第（九）项约定出租人对承租人的制止义务，即采用停水、停电、封堵通道等超出合理限度的方式限制其经营，造成上诉人易**经济损失，上诉人怡和公司亦应依法承担相应的违约责任。按照最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十一条规定，酌定上诉人怡和公司对上诉人易**“位于怡和新城都市风情街电影院一层装修工程”鉴定价格人民币1171814元［该鉴定价格已经固始**证中心于2015年4月29日出具说明固价证鉴（2013）271号价格鉴定结论书鉴定结论继续有效］的损失承担50%的责任，即585907元；上诉人易**交纳的53000元保证金作为违约金亦按50%的比例返还，由上诉人怡和公司返还26500元。原审以上诉人易**占用上诉人怡和公司商铺的时间至2015年3月4日实际交付商铺之日止的期间，按照合同约定计算上诉人易**应当支付房屋租金162500元适当。上诉人易**因本案纠纷并未入驻商铺经营，故原审对上诉人怡和公司要求上诉人易**支付物业管理费的反诉请求不予支持，并无不当。综上，原判认定案件基本事实清楚，但责任划分不当，予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持固始县人民法院（2014）固民初字第2398号民事判决主文第一、三、五、六项。

撤销固始县人民法院（2014）固民初字第2398号民事判

决主文第二、四项。

三、上诉人河**和摩尔**有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人易乃勤损失612407元（1171814元×50%＋53000元×50%）。

当事人若未按本判决书确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审案件受理费按原判决执行。二审案件受理费8357元由上诉人河**和摩尔**有限公司承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十四日