上诉人高**、付**、河南建**划有限公司郑州桃源路分公司因与被上诉人周*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人高**、付**、河南建宇房**州桃源路分公司（以下简称建**司）因与被上诉人周*房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2014）二七民二初字第1084号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。付**及高**、付**的共同委托代理人李**，建**司的委托代理人谢*、夏**，周*的委托代理人刘*，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年11月25日，高阿*作为卖方（甲方）、周*作为买方（乙方）、建**司作为中介方（丙方），三方共同签订了一份房屋买卖合同，合同约定：甲方拥有位于二七区民安路66号楼1单元1层1号的房产，房屋建筑面积160.40平方米。乙方自愿购买甲方上述房产。总价款为1300000元，乙方自本合同签订时向甲方支付定金20000元。甲乙双方同意该定金在立契前暂时由丙方代为保管。甲方若无违反本合同第四条的行为，在办理完房产过户手续后，押金退还甲方。甲、乙双方共同到银行办理按揭贷款手续。乙方应在立契当日按所申请贷款的比例，向甲方支付首期款，其余价款用银行贷款支付。甲、乙双方应在本合同签订后九十个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户手续。乙方若违反上述规定，则无权要求返还定金，并应赔偿甲方的损失。甲方若违反上述规定，应双倍返还乙方定金，并赔偿乙方的损失。如甲乙双方均违反本合同第四条的约定，在甲、乙双方约定的立契日期的次日，丙方将房屋产权证或押金退还甲方，同时，将定金退还乙方。除非三方达成新的协议。房产证十天拿到建宇房产，其房屋包含一个地下室。

合同签订的当日，周*向建**司交付20000元，建**司出具收据一份，收据载明：今收到周*房屋订金20000元，订金后期转为物业交割金。

合同签订时高阿*承诺3日内可办理房产解押，但合同签订第二日，高阿*、付**夫妻以该房产被“捆绑抵押”并至少一年才能解押为由联系建**司，要求其转告周*避免周*匆忙卖房，而建**司隐瞒了该消息。在建**司居间下，2013年12月8日周*与陈*签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定周*和陈*二十个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户手续。合同约定了交房日期为1月21日。同日，陈*支付购房定金20000元。此后陈*又向周*支付了首付款430000元。合同签订后，建**司工作人员夏**才告知了周*，高阿*、付**房产短期内不能解押的事实。

周*、高**、付**各方于2013年12月9日就房屋买卖及解押事宜协商未果，周*不得已与陈*解除了合同。

周*于2014年1月7日退还了陈*430000元购房款。建**司退还了其20000元定金。周*交给夏**20000元定金罚款，夏**交给陈*10000元。

2014年4月1日，高阿*房屋的抵押贷款结清。

4月2日，付**向夏**发短信告之可办理过户手续。4月3日，高阿*将房产证交给建**司。2014年4月4日，高阿*向郑**管局申请办理抵押权注销登记。2014年5月21日，周*诉至法院，请求判令：1、解除周*、高阿*于2013年11月25日签订的《房屋买卖合同》，并判令高阿*、付**双倍返还周*定金40000元、承担周*损失20000元，以上共计60000元；2、建**司对诉讼请求第一项承担连带责任；3、本案诉讼费用全部由高阿*、付**、建**司承担。

原审法院另查明：1、高阿*、付**于1980年6月30日登记结婚，尚在婚姻关系存续期间。2、房屋买卖合同约定的第九十个工作日的最后期限为2014年4月4日。3、2014年4月4日高阿*向郑**管局提出的抵押权注销登记申请书的内部批准时间为2014年4月8日。

一审法院认为

原审法院认为：周*与高**及建**司签订的房屋买卖合同系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。周*与高**之间成立买卖合同关系。建**司与周*、高**之间成立居间合同关系。周*、高**各方均应按合同约定履行义务。合同签订后，周*履行了交付定金的义务，高**未能履行在3日内解除抵押的承诺，亦未按合同约定在十天内将房产证交给建**司，已构成违约。周*提交的录音资料显示，高**、付**在合同履行期限届满前已明确告知周*需要一年时间才能对房产解押，已构成预期违约。后高**虽然积极采取了补救措施，但经原审法院核实，其提交的抵押权注销登记申请书的内部批准时间为2014年4月8日，即2014年4月4日高**仍不具备办理房屋过户的条件，高**已构成根本违约。故周*要求解除房屋买卖合同的诉讼请求成立，原审法院予以支持。

关于周*要求高阿*、付**双倍返还定金40000元的问题。虽然建**司向周*出具的收据上显示为订金，但房屋买卖合同明确约定为定金性质，故应作定金处理。因高阿*未能在合同约定的九十个工作日内解除房屋抵押，亦不能在九十个工作日内办理房屋过户手续，违反了合同约定，应适用定金罚则，双倍返还周*40000元。因此债务形成于高阿*和付**婚姻关系存续期间，应作为共同债务处理，故付**对此债务亦应承担还款责任。40000元中的20000元定金由建**司保管，可由建**司直接向周*支付。高阿*、付**的辩称理由不成立，原审法院不予采纳。

关于周*主张的损失20000元。该20000元系周*向案外人陈*支付的解除合同的赔偿款。高阿萨、付**在与周*签订合同的第二日即告知了建**司员工夏**，其所出卖的房屋短期内无法解押的事实。但夏**隐瞒了该事实，直至周*与案外人陈*签订了出卖其现住房的买卖合同，最终导致周*不能按期向陈*交房，并以向夏**支付20000元的代价解除了合同。虽然夏**向陈*支付10000元，但周*的实际损失为20000元。该损失系因建**司工作人员过错造成，应由建**司承担。建**司关于此部分的辩称理由不成立，原审法院不予采纳。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）、（三）项、第四百二十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经原审**委员会讨论决定，原审法院判决：一、解除周*与高**于2013年11月25日签订的《房屋买卖合同》，高**、付**于本判决生效之日起十日内向周*双倍返还定金40000元（其中20000元定金由河南建宇房**州桃源路分公司保管，可由其直接向周*支付）。二、河南建宇房**州桃源路分公司于本判决生效之日起十日内向周*支付20000元赔偿款。三、驳回周*的其他诉讼请求。案件受理费1300元，由高**、付**负担867元，建**司负担433元。

上诉人诉称

高**、付**不服原审判决向本院上诉称：一审认定2014年4月4日高**、付**仍不具备办理房屋过户的条件，高**、付**已构成根本违约，系认定事实错误。2013年11月25日经房屋中介联系，三方签订了房屋买卖合同一份。该房屋因我侄子贷款已经抵押给了银行，办理房屋解押需要一定的时间，故周*同意在买卖合同签订后90个工作日内，双方共同到房管局立契、办理房屋过户手续并办理交接。房屋抵押贷款的期限至2018年7月9日，为履行房屋买卖合同。高**与其侄子想法提前在2014年4月1日归还了银行贷款，银行退还了相关契证，并出具了结清证明等。高**在2014年4月3日上午8点多将相关解押材料交给房屋中介，要求周*当日到房管局立契并办理房屋过户手续。建**司通知周*，但其不接电话，于是高**与建**司一起去房管局办理解押手续，因缺少贷款银行的印章，又于当天上午去银行盖章。2014年4月4日上午排第一名在房管局办理了抵押权注销。房管局的电脑显示抵押注销时间是2014年4月4日8时57分31秒，他项权证注销的日期是2014年4月4日。2014年4月4日是合同约定的第90个工作日，因此高**没有违约。周*未在合同约定的时间去房管局办理立契和过户手续，存在违约行为，应当承担违约责任。

二、一审判决不公正。为履行房屋买卖合同，高阿*多方借款提前偿还贷款90万元，已经受到了很大的经济损失。合同签订后，多次向周*讲明解押可能会慢一点，周*也表示没有关系。在得知周*将其住房出卖并得到了买受方的首付款及限期交房时，高阿*向周*讲可给一部分首付款，并将房屋交给周*居住，过户手续待90个工作日内办完。周*不同意先付首付款，建**司也一直催促办理解押。周*从未说过解除合同，若周*表明要解除合同，高阿*也无需借款提前偿还贷款，这样双方都要不会有损失。在高阿*提前偿还贷款受到巨额经济损失后，周*却不去办理房屋过户手续，反而要解除合同并要求双倍返还定金，其目的是嫌房价不合理想退房。高阿*在没有收到任何房款的情况下却要双倍返还定金4万元，既不合情，又不合理，也不公正等。请求撤销原审判决第一项。

高**、付**在庭审中补充其上诉理由称：在周*提交的录音中有“大姐，解押查能会慢一些”，周*说“没关系”的表述。说明周*知道解押可能会慢一些。周*在录音材料中却未提及这一点。

建**司不服原审判决向本院上诉称：一、没有证据证明建**司员工周**隐瞒事实。对话录音一是事后三方对话，不是当时的要求转告的对话。二是建**司员工没有对对话内容予以否认，不等于就是承认该对话内容。建**司作为中介公司，目的是为了化解矛盾，不能成为建**司有过错的证据。三是各方均有相互的联系方式，任何一方均有义务通知对方，建**司不是唯一的渠道。合同约定的履行期限至2014年4月4日。而周*与陈*签订合同的时间在2014年1月6日过户，在高阿*的过户期限未到的情况下周*与陈*签订新的房屋买卖合同，是周*对房屋买卖存在风险的认识不足，不能有效面对所致。

一审判决认定周*向陈*支付1万元的认定没有事实依据。对陈*的询问内容与本案无关。

在合同当事人没有达到根本违约的情况下，一审判决解除房屋买卖合同，有悖于鼓励交易的原则。表面上看是高阿*未能按期过户，实际是周*不配合所致。因周*未明确表明态度，致使高阿*无法积极办理解押。实际是周*故意拖延时间而欲意取得双倍定金等。请求撤销原审判决。

被上诉人辩称

周*答辩称：解除合同是因为高阿*违约造成的。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审一致。

本院认为

本院认为：房屋买卖合同签订后，周*向高**交付了定金，高**未能在承诺的期限内办理解押登记，后虽经补救也未能在合同约定的90个工作日内办理完抵押的注销登记，致使房屋不能在约定的时间内具备过户条件，高**已经构成违约，应当承担双倍返还定金的违约责任。高**上诉所称的其因履行合同而提前偿还借款而造成了损失，该损失是高**履行合同的行为，高**签订房屋买卖合同应当预见能够到的。该损失只能由高**自行承担。

高**已经将涉案房屋不能尽快办理解押的情况告知了建**司的工作人员，但建**公司的工作人员工未将该情况及时告知周*，致使周*与他人另行签订房屋买卖合同并致使周*违约承担相应的违约赔偿责任。周*的该违约赔偿损失系因建**司的原因造成的，应由建**司予以赔偿。建**司上诉所称的其不存在隐瞒事实的情况，与录音、对陈*的询问情况不符，不能成立，本院不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

高**、付向仁所预交的二审案件受理费867元，河南建宇房**州桃源路分公司所预交的二审案件受理费433元，均由各自负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月十五日