原告陈**因与被告马**房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告陈**因与被告马**房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张**，被告的委托代理人孟*、宁**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2010年9月10日，被告购买原告在郑州**公司长葛分公司的国有土地上开发的、位于长葛市机场路食品商城中街路西六层楼房由南向北第二间门面房，建筑面积约26平方米，价格为140000元。因原告开发的门面房没有经有关部门批准，没有任何开发、建筑手续，有关部门不予办理房屋产权证书。几年来，被告在办理房屋产权证书无望，且明知将来长葛市政府要就机场路进行拓宽改造，该房属于违法建筑，遇到政府拆迁改造，不会给予补偿，便趁原告患中风后遗症之际，于2013年10月15日，自己书写了一份《房地产协议》，约定：“甲方（原告）必须在情况允许下，第一时间尽快为乙方办理产权过户手续，不得常（长）期妥（拖）办。假如有违章建筑，弄虚作假或欺诈行为----对于出现的任何问题均由甲方负责承担，所造成的经济损失以两倍向乙方（被告）赔偿”，让原告签字。2013年11月10日，原告为息事宁人，糊里糊涂在该协议书上签字。事后，被告时常催促原告为其办理该房屋的过户手续，并对原告进行威胁。因该房屋无法办理房产证和过户手续，被告要求原告履行的合同义务无法实现，原告多次和被告协商解除该房地产协议，无果，请求判令：1、确认原、被告于2013年11月10日签订的房地产协议无效；2、本案诉讼费用由被告负担。

被告辩称

被告辩称：1、诉争的2013年11月10日的房地产协议系原、被告双方自愿签订，真实有效。2、该合同约定的过户义务并非根本无法实现：（1）合同约定的过户义务没有约定固定的履行期限；（2）合同约定的房屋系国有土地上符合规划的单位开发的单位家属楼，无证据表明该房屋系违章建筑且无法办证；（3）合同第二项约定与房屋买卖无关，而是双方对房屋收益的约定，更不违反法律、行政法规的规定。3、被告并没有催促过原告办理过户手续，更没有威胁过原告。

原告为支持自己的主张，向本院提供的证据有：第一组证据、2013年11月10日，原、被告签订的房地产协议（复印件）。证明：1、该协议存在2013年10月15日和2013年11月10日两个时间；2、该协议是被告亲笔书写，被告在该协议上签字时间是2013年10月15日；被告写好协议并签字后，提供给原告，原告在该协议的签字时间是2013年11月10日，两人的签字时间相差25天，可以证明原告违心在被告事前写好的协议上签字；3、买卖的房屋位置及价款；4、该协议约定由原告为被告办理产权过户手续，不得长期拖办，假如有违章建筑，弄虚作假，或欺诈行为，对于出现的任何问题，均由甲方承担，所造成的经济损失以两倍向乙方赔偿，可以证明该条款明显地违反了公平原则。第二组证据、郑州**公司长葛分公司的国有土地使用权证一份。证明：1、原告开发的房屋所使用的国有土地的使用权人为郑州**公司长葛分公司；2、该宗土地的位置、面积及四址；3、该宗土地原始批准用途为商业用地；4、原告从房屋开工建设到房屋建设完工，直到房屋出售至今，没有办理土地使用权过户手续；5、原告改变土地用途，没有经政府土地管理部门批准，没有办理有关手续。

被告为支持自己的主张，向本院提供的证据有：第一组证据、2010年2月10日原告陈**和案外人刘*达成的租赁协议一份（复印件）。证明原告对诉争房屋已现实的享有占用、使用、处分的权利，本案诉争的房地产协议第二条关于房屋租金收益的约定真实有效。第二组证据、2010年9月10日房屋抵押还款证明（复印件）一份。证明2010年9月10日，原、被告经算账后，原告将下欠被告的14万元欠款以本案诉争协议中的8号门面房抵偿给被告，并约定原告办理房产过户手续。说明：该还款证明中附的租房协议就是被告出示的证据1中的协议，但是签订该份协议后，被告只收取了一年的租金，租户不给，被告曾于2013年分两个案件起诉原告。

综合上述有效证据及双方当事人庭审陈述，本院可以确认以下案件事实：2010年9月10日，原告陈**向被告马**出具《房屋抵押还款证明》，在该证明中，原告表示以8号院门面房抵押偿还原欠被告的面粉款本息14万元，并办理产权过户手续，自出具证明之日该门面房的产权归被告所有；该房屋2月份已付租金5000元，此后由被告直接收取房租。2013年10月13日，原告陈**（甲方）与被告马**（乙方）签订《房地产协议》，约定现机场路食品商城中街路西陈**（甲方）原18号院六层楼房由南向北第二间8号门面房（第一层楼房大门洞向南第一间），面积按原建筑面积为准，于2010年9月10日以14万元的价格卖给乙方，因其他原因未正式办理过户手续，达成以下协议：甲方须在情况允许下，第一时间尽快为乙方办理产权过户手续，不得长期拖办；假如有违规建筑、弄虚作假或欺诈行为，不得以任何借口转让，对于出现的任何问题均由甲方负责承担，对造成的经济损失以两倍向乙方赔偿；甲方已经于2010年8月1日将租房协议交给了乙方，并为乙方代收了2010年8月1日至2013年8月1日三年租金，自即日起甲方不再为乙方收取租金，租金由乙方自己收取，甲方不得以任何借口干扰。

本院查明

另查明：原、被告签订的《房地产协议》中涉及的房屋所使用土地的使用权人为郑州**公司长葛分公司。

本院认为

本院认为：合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：一、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；二、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；三、以合法形式掩盖非法目的；四、损害社会公共利益；五、违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告陈**和被告马**于2013年10月13日签订诉争房地产协议的目的是转让机场路食品商城中街路西陈**六层楼房由南向北第二间8号院门面房（第一层楼房大门洞向南第一间），并未以损害国家利益和社会公共利益为立约目的，且原告实际已于2010年9月10日将收取此门面房租金的权利转让给被告马**，可以认定此时该房屋已经交付给被告。民事行为应当遵循诚实信用原则，庭审中，原告表示其曾是郑州中**葛分公司的负责人，在该公司征收的土地上开发了房产，本院认为，原告作为诉争协议所涉房屋的开发人，对该房屋的性质有明确认知，且原告未能提供证据证明原、被告在签订合同时，被告有欺诈或胁迫的行为，也不能证明双方有恶意串通，以合法形式掩盖非法目的的行为。经审查，该《房地产协议》也不违反法律、行政法规的强制性规定。原告另主张其开发的房屋没有办理建设工程规划许可证、建设用地规划许可证等手续，所建房屋不具有合法性，本案所涉协议当属无效，本院认为，本案是确认合同效力纠纷，依照相关法律、行政法规的规定，对于违法建筑的认定属于国家有关行政机关的职权范围，故对原告该项主张，本案不作处理。综上，原告主张其与被告于2013年10月13日签订的《房地产协议》无效，因无事实依据和法律依据，本院不予支持.依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告陈**的诉讼请求。

本案受理费1550元，由原告陈**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月十七日