上诉人沈**、孙**，上诉人陈**、郭**与被上诉人刘**、河南**三中学（以下简称商水三中）、原审第三人胡**、付**、赵*、潘**、张*来因房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人沈**、孙**，上诉人陈**、郭**与被上诉人刘**、河南**三中学（以下简称商水三中）、原审第三人胡**、付**、赵*、潘**、张*来因房屋买卖合同纠纷一案，不服川汇区人民法院（2012）川民初字第3588号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2007年5月16日，刘**以“周口**有限公司”的名义与商水三中签订“联合开发商水三中北门住宅楼合同”一份，合同内容：“甲方：商水三中；乙方：周口**有限公司；甲、乙双方本着互利的原则：经过多次商谈，达成一致意见，联合开发商水三中北临纬二路，从西自东建设商住楼，归属权一层归甲方所有。二层以上（包括多层）归属权为乙方所有。具体事项如下：1、……2、……10、楼房建成后，由甲方出面协作乙方销售，二层以上（包括二层）产权归乙方所有，售房款全部归乙方收资，底层（包括一层）产权归甲方。11、销售对象以商水三中教师为主，楼房出售价格略低于市场价格，甲方出面协作乙方向教师作好宣传出售工作。12、……20……。甲方单位：河南**三中学（印章）法人代表：（空）委托代理人：陈**；乙方单位：周口**有限公司合同专用章（印章）；法人代表：田**（签名）；委托代理人：刘**；2007年5月16日。”合同签订后，刘**于2007年8月23日又与沈**、孙**签订“联合承建商住楼协议”一份。双方约定，刘**在商水三中承建商住楼二幢，愿将北门东第二号楼交于沈**、孙**承建与经销；转交时间为2007年6月1日；各种手续、外部协调、材料购买、施工管理、人员调配、房屋销售等全部由原告自主经营，刘**不得干涉；商住楼的销售：全权由原告自主经销，但必须保证商水三中老师购买房的优先权。原告可以合理安排对外购买对象，刘**无任何理由参与原告承建2号楼的销售权；沈**、孙**对内必须按照校方签订的售房价格为标准，对外原告可以私定销售价格，但保证不出任何问题；为了各种手续及房产证的办理，原告必须保证对外销售此房中，合同的签订由校方签订，原告不能私自签订售房合同，否则所签订的合同都是无效的；主楼竣工日期为2008年3月15日，如因种种原因所造成的延误工期（自然顺延），全部由原告承担责任，刘**不负任何责任等内容。协议签订后，原告按照协议履行了建房义务，并于2008年9月工程竣工后将所建房屋交付商水三中。在建房过程中，二原告依据协议约定对一层以上其中12套的住宅房对外销售，所售12套房屋中有八套系按协议约定由商水三中出面签订商品房买卖合同，价格按楼层的不同，分别为二楼单价1000元／平方，三楼单价1000元／平方-1050元／平方，四楼单价900元／平方，另外，每套房屋附有储藏室一间，单价5000元。但针对12套房屋中房号为C-202、302、303、304、401、405的六套房屋，二原告在未经商水三中签订合同的情况下私自出售给第三人胡**（购买二套）、付**、赵*、潘**、张**等人，而商水三中也在未告知二原告的情况下将该六套房屋私自出售给了学校的教师，收取了购房款，并在原告竣工后将该六套房屋实际交付居住。为此，二原告与被告发生纠纷。2010年7月17日，时任商水三中会计陈**收取刘**350000元。2011年6月30日，二原告因一直无法为第三人办理商品房买卖合同向周口市川汇区人民法院起诉刘**、商水三中，请求依法判令被告履行2007年8月23日签订的协议，协助原告办理商品房买卖合同。周口市川汇区人民法院于2011午9月19日作出（2011）川*初字第00967号民事判决书，判决一、河南**三中学于判决生效后十日内协助沈**、孙**办理C-202、302、303、304、401、405购房户的买卖合同。二、驳回沈**、孙**的其他诉讼请求。判决生效后，原告不服川汇区人民法院（2011）川*初字第00967号民事判决，向川汇区人民检察院提出申诉，周口市人民检察院于2012年6月12日作出周**行抗（2012）20号民事抗诉书。周口**民法院于2012年6月25日作出（2012）周*抗字第18号民事裁定，裁定：一、本案指令川汇区人民法院另行组成合议庭进行再审；二、再审期间，中止原判决的执行。现本案在川汇区人民法院再审中。另查明：商水三中是陈**与商水县人民政府在2003年达成协议筹建的民助单位，双方约定由陈**投资并建设该校。2012年4月9日，陈**与周**签订关于商水三中整体转让的协议书，双方约定：商水三中董事会将全部股份整体转让给周**，财产包括教学楼、学生宿舍楼、教师家属楼等三中院内的全部建筑物（沿**建筑物除外）及校内其它所有附属设施，总股金为17000000元。扣除教师家属楼押金（此押金由周**处理），周**实际付给陈**16200000元；陈**保证此前无债务、融资、抵押等情况，若有，由陈**负责，与甲方无关等。合同签订后，周**履行了合同义务，将转让款打给陈**指定的账户上，其中一个指定账户的户名是郭**，郭**系陈**的儿媳妇。本案在诉讼之前，依据原告提出的诉前保全申请，于2012年11月16日作出（2012）川*保字第02号民事裁定，冻结了郭**名下的1800000元银行存款。此款实为周**支付给陈**的学校转让款。在庭审过程中，刘**对借用“周口**有限公司”资质以“周口**有限公司”的名义与商水三中签订“联合开发商水三中北门住宅楼合同”的事实予以认可；针对陈**收取刘**350000元问题，陈**明确表示当时陈**作为学校的会计收取刘**350000元是因为孙**与刘**发生纠纷，为了确保刘**处理好其与孙**的纠纷，是扣押的其工程款，并承诺待此事处理了结后，全额不计息归还。

一审法院认为

原审法院认为，原告申请再审案件的诉讼请求是请求依法判令刘**、商**中履行2007年8月23日签订的协议，协助原告办理商品房买卖合同。而本案的诉讼请求是原告要求1、确认原、被告之间有关商**中北门第二号住宅楼合作开发协议合法有效；2、对于涉案争议的六套房产，确认原告享有合法的出售权，被告无权处分和出售；3、确认原告与第三人之间的房屋买卖行为合法有效；4、判令被告协助原告办理完善原告与第三人之间的房屋买卖手续并正确履行协助交付义务；5、判令被告承担违约责任，赔偿原告因此所受的经济损失；6、上述请求若因客观原因不能实现，请求法院判令被告共同连带赔偿原告的经济及房屋损失（房屋损失赔偿标准按判决生效后周口市的同期房产市场价格计付）。本案中原告诉请中除第4项外与原告申请再审案件的诉讼请求并不一致，故被告辩称本案违反一事不再理原则的理由不能成立，不予采信；针对原告要求的第4项请求在本案中不予审理，且就原告与第三人之间纠纷，在本案中也不予合并审理，第三人可另行主张权利；刘**借用“周口**有限公司”资质以该公司名义与商**中签订“联合开发商**中北门住宅楼合同”实为建设工程承包合同，刘**在承包商**中的工程后，又将其中一栋楼转包给并无资质的原告，均违反了禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包、建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成等法律、法规强制性的规定，故本案中刘**借用“周口**有限公司”资质以该公司名义与商**中签订“联合开发商**中北门住宅楼合同”以及刘**与二原告签订的联合承建商住楼协议均属无效合同，商**中作为发包方、刘**作为非法转包方均应承担相应的民事赔偿责任。二原告作为实际施工人，已实际按合同约定将商**中北门东第二号楼建设完毕，且商**中对二原告实际施工并依据合同出售部分房屋的行为予以了认可，而商**中在房屋建成后，将其中产权不应归其所有的本案争议房屋未经二原告同意出售他人，并将售房款全部归其收资，给原告方造成了损失，故商**中理应向二原告承担返还财产并赔偿损失的法律责任，但是，因商**中是陈**与商水县人民政府在2003年达成协议筹建的公办民助单位，且原、被告之间的纠纷也系陈**在经营商**中期间所发生，同时陈**又是实际的受益方，故本案中直接向二原告承担赔偿责任的主体应为陈**；尽管陈**将商**中整体转让给周**，并约定转让前的债务有陈**承担，但因商**中的法人资格和性质并未改变，且陈**、周**之间的约定并不能对二原告产生约束力，商**中仍应对陈**应赔偿的款项承担连带清偿责任；刘**作为工程的非法转包人也应对陈**应赔偿的款项承担连带清偿责任。鉴于双方所争议的房屋已由他人善意购买并占有，向二原告交付所争议的房屋已客观不能实现，被告应参照原告同一时期经商**中认可的出售房屋价格赔偿其损失，并从工程竣工之日起按银行同期贷款利率赔偿相应的利息损失，具体为：C-202号计款142952元（面积142.952m?，按二楼单价1000元／平方计算），C-302、303、304号房屋合计款为451471．5元（面积分别为142.952m?、142.952m?和154.556m?，按三楼平均价格1025元／平方计算），C-401、405号房屋合计款为277390.8元（面积分别为154.808m?和153.404m?，按四楼平均价格900元／平方计算），另外，每套房屋附有储藏室一间，单价5000元，计款30000元，以上合计款为901814.3元；因原告针对合同无效也有一定过错责任，其要求被告按房屋现行市场价格赔偿损失的请求，不予支持；郭**作为陈**的儿媳妇，不是合同相对人，也不是实际受益人，只是陈**指定的商**中整体转让时的一个账户收款人，因此郭**在本案中不应承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条，《最**法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第十七条、第十八条之规定，判决一、陈**于判决书生效之日起十日内向沈二印、孙**赔偿901814.3元及利息损失（利息从2008年10月1日起至付款之日止，按同期银行贷款利率计付）；河南**三中学、刘**对陈**应赔偿的款项承担连带清偿责任。二、驳回原告的其他诉讼请求。被告如不按上述第一项规定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12818元，诉讼保全费5000元，共计17818元，由陈**承担9818元、河南**三中学、刘**各承担4000元。

上诉人诉称

上诉人沈**、孙**不服原审判决上诉称，1、本案商住楼联合开发协议属有效协议，根据该协议沈**、孙**有权出售涉案的六套房产，对方有协助交付及完善产权手续义务。2、即便协议无效，房屋交付因客观原因不能实现，原判的赔偿标准过低，同时致使上诉人无法向第三人交付房屋，客观上已经给上诉人造成严重的经济损失，应当参照判决生效后周口市同期房产市场价格标准赔偿上诉人的房屋损失。请求二审依法处理。

上诉人陈**、郭**不服原审判决上诉称，1、本案与川**法院再审的（2011）川*初字第00967号属同一案件，一案两立，属程序违法。2、本案的联合开发建房协议是陈**与周口**业公司代理人刘**签订的，沈**、孙**非合同相对人，原审判决陈**直接承担赔偿其责任予法无据，请求二审依法处理。

被上诉人辩称

被上诉人刘**辩称，上诉理由均不成立，房款已由原告收取。

被上诉人商水三中辩称，学校与原告间无合同关系，不应当让学校承担责任。

原审第三人胡**、付**、赵*、潘**、张*来辩称，对沈**、孙**的上诉没有意见。

本院查明

二审查明的事实除与原审查明的事实一致外，另查明，2007年10月26日孙**向张**出具购房款155000元的收据，2007年11月2日孙**向潘林厂出具购房款155000元的收据，2007年11月28日孙**向胡**出具购房款155000元的收据，2007年11月16日孙**向赵*出具购房款160000元的收据，2008年1月26日孙**向胡**出具购房款160000元的收据，2008年2月8日孙**向付春雷出具购房款160000元的收据。上述款项共计945000元。

本院认为

本院认为，本案的争执起源于陈**在未经沈**、孙**认可下将本案诉争六套房屋销售并转移房屋所有权于第三人，以致侵犯沈**、孙**对该房屋的合法处分权。

沈**、孙**对该房屋的所有权问题，源于刘**借用周口**有限公司资质以该公司名义与商水三中签订“联合开发商水三中北门住宅楼合同”，其后，刘**又与沈**、孙**签订了“联合承建商住楼协议”，合同约定由沈**、孙**承建商水三中北门东第二号楼，此时，该二号楼的合同权利义务关系已经发生转移。根据最**法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。第二条建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。第十四条当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。根据上述规定，本案涉及的两个建筑工程合同均为无效合同。合同虽然无效，但沈**、孙**已经按照合同要求履行了合同义务，并已实际交付使用。因此，沈**、孙**有权要求商水三中支付相应工程价款。根据合同的约定，工程款的支付方式是“以房抵款”，即二层以上产权归沈**、孙**，由其进行销售冲抵工程款。也就是说，涉案的楼房二层以上的房屋所有权归沈**、孙**所有，商水三中仅对一层房屋享有所有权。结合本案案情，陈**将涉案六套房屋私自卖于第三人，导致沈**、孙**无法取得所诉房屋，合同目的不能实现，陈**侵犯了沈**、孙**对该房屋的合法处分权，其应当赔偿损失。结合案件事实、证据，损失的数额应当按照孙**向第三人出售的价格进行赔偿。关于是否一案两立问题，经审查，川**法院再审的（2011）川*初字第00967号案件中涉及的诉讼请求在本案中并未涉及，不属一案两立。

综合以上，对上诉人沈**、孙**的上诉请求合理部分，本院予以支持。上诉人陈**、郭**的理由不足，本院不予支持。原审判决实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持川汇区人民法院（2012）川民初字第3588号民事判决第二项及诉讼费负担部分；

二、变更川汇区人民法院（2012）川民初字第3588号民事判决第一项为：陈**于本判决书生效之日起十日内向沈二印、孙**赔偿945000元及利息损失（利息从2008年10月1日起至付款之日止，按同期银行贷款利率计付）；河南**三中学、刘**对陈**应赔偿的款项承担连带清偿责任；

三、驳回沈**、孙**的其他诉讼请求。

二审案件受理费21618元，由陈**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年四月十日