苏*与禹州市**责任公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告苏*诉被告禹州市**责任公司（以下简称恒**司）商品房预约合同纠纷一案，原告苏*于2015年4月7日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月7日对本案公开开庭进行了审理。原告苏*及其委托代理人任庆培，被告恒**司的委托代理人李*、赵**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告苏*诉称，2014年10月22日，苏*与恒**司签订《恒达·阳光城营业房认购协议》，苏*购买恒**司开发的禹州**光城·阳光御园1号楼111号营业房。该协议第六条约定，被告恒**司应于2014年5月31日前交房。该约定早于合同签订日期导致协议根本无法履行。但协议签订后，原告已支付房款1764600元。故请求：1、解除苏*与恒**司签订的《恒达·阳光城营业房认购协议》；2、判令被告恒**司退还原告苏*购房款1764600元，支付违约金245500元，共计2010100元；3、请求被告承担案件受理费等费用。

被告辩称

被告恒**司辩称，原被告双方签订的《恒达·阳光城营业房认购协议》应依法继续履行，理由如下：

1、﹤中华人民共和国合同法﹥第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。

2、根据原被告于2014年10月22日签订《恒达·阳光城营业房认购协议》，原告购买恒**司开发的禹州**城御园1号楼111营业房，该协议第六条约定的交付日期为2014年5月31日前。该约定日期早于协议签订日期，显然，该协议第六条约定的”交付日期：2014年5月31日前.”属失误，应认定为约定不明确。根据﹤中华人民共和国合同法﹥第一百三十九条：当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定；第六十二条第四项的规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，且于2014年12月31日止，恒达阳光城御园G地块1#楼已经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位等五大责任主体验收合格，并由禹州市建设工程质量监督站对该工程的竣工验收备案文件全部收讫，文件齐全备案。恒达阳光城御园1号楼111营业房随时可以交房，所以苏*与答辩人之间签订的《恒达-阳光城营业房认购协议》依法能够履行，只要交齐下欠的房款75万元，双方就可签订﹤商品房买卖合同﹥，并可以交房。

二、关于该恒达·阳光城御园营业房1号楼1-2层111号营业房约定总房款2514600元，该房最早是赵**订购的，赵**于2013年11月16日刷*支付该房款20000元，于2013年11月18日通过拨付许昌市**）有限公司工程款抵该房款1244600元，于2014年10月22日，该房由原房主变更为苏*，并于2014年10月22日，由苏*刷*支付该房款50万元，故该房已交的1764600元房款中实际交现金52万元，于2013年11月18日通过拨付许昌市**）有限公司工程款抵该房款1244600元。退一步，假如本案《恒达·阳光城营业房认购协议》解除的话，也只是退给苏*已交付的房款现金52万元，于2013年11月18日通过拨付许昌市**）有限公司工程款抵该房款1244600元也不再抵房款，应直接支付许昌市**）有限公司。

答辩人认为原被告双方签订的《恒达·阳光城营业房认购协议》应依法继续履行，原告苏*的诉讼请求和理由不成立，答辩人请求法院依法驳回原告苏*的诉讼请求。

本院认为

根据双方当事人的起诉、答辩情况，并征询双方当事人意见，本院归纳本案争议焦点如下：1、原被告签订的《恒达·阳光城营业房认购协议》是否应当解除；2、被告恒达公司应否退还苏*购房款并支付违约金。

原告苏*为支持其主张，向本院提供了以下证据：

第一组，2014年10月22日认购协议复印件一份，证明原、被告双方的权利义务，被告应当在2014年5月31日前将经过五大责任主体验收后的商品房交付原告。逾期交房超过60日，原告有权要求解除合同。

第二组，被告向原告出具的收款收据复印件1份，金额1764600元，时间是2014年10月22日，证明原告已经购房款1764600元。

第三组，承诺书一份（2013年11月19日），证明刘**是二建承建该工程的项目负责人，刘**同意原告直接支付购房款给二建以抵扣被告欠二建的工程款，原告无需再支付全部房款给被告，被告不同意抵扣，构成违约。已付房款1764600元，实际上仅支付现金52万元，下余由原告通过拨付许昌市**）有限公司工程款抵该房款1244600元。

被**公司对原告苏*提供证据的质证意见如下：

第一组，对认购协议书真实性无异议，但合同的签订日期是2014年10月22日，而该合同第六条约定的交房日期是2014年5月31日，明显早于签订日期，系约定失误，应认为约定不明确。对此应按照合同法关于约定不明的规定执行，被告不存在违约。合同下发明确约定下欠房款75万元，原告应于2014年10月31日前付清，现在原告没有付，属违约。

第二组，对收据真实性无异议，实际上仅支付现金52万元，下余由原告通过拨付许昌市**）有限公司工程款抵该房款1244600元。

第三组，刘**承诺书，对真实性无异议。2013年11月19日写的承诺书，当时本案涉及的房子的购房人是赵**，还不是原告，就算抵款也是抵的赵**的，不是原告的，不能证明原告意欲将下余75万用工程款抵扣的证明目的。上面写”合同约定的支付结点抵扣房款”，被告给许昌市**）有限公司按照支付结点支付工程款，到结点如果给第二建**限公司预支有钱，就不存在用工程款支付房款了。被告有证据证明苏*写有用现金支付房款的承诺书。

被**公司为支持其主张，向本院提供了以下证据：

第一组，1、禹州市**责任公司的营业执照副本复印件；

2、禹州市**责任公司禹国用（2010）第12-0172号土地使用证；

3、地字411081201300021号建设用地规划许可证；

4、编号：建字第411081201400006号建设工程规划许可证；

5、编号411081201406250101号建筑工程施工许可证；

6、禹州市**责任公司禹建商品房预售字（2014）第010号禹州市商品房预售许可证。

该组证据证明：1、原告禹州市**责任公司关于对原告开发的恒达·阳光城御园（G地块）的商品房有预售许可的资格。

第二组，1、原被告双方于2014年10月22日签订的《恒达·阳光城营业房认购协议》；

2、关于原被告双方于2014年10月22日签订的《恒达·阳光城营业房认购协议》认购的恒达·阳光城御园营业房1号楼1-2层111号营业房的交款及工程款抵房款的相关凭据（28张）一套.

3、2014年10月22日，被告苏*的承诺书1份。

该组证据证明：1、原被告双方签订的《恒达·阳光城营业房认购协议》第二、三、四条约定了：苏*认购了原告开发的恒达·阳光城御园营业房1号楼1-2层111号营业房；该营业房单价每平方米10000元，总房款2514600元；付款方式是一次性付款，即苏*应于2014年10月22日前付清房款1764600元，下欠房款750000元于2014年10月30日前付清。2、关于该恒达-阳光城御园营业房1号楼1-2层111号营业房约定总房款2514600元，该房最早是赵**订购的，赵**于2013年11月16日刷*支付该房款20000元，于2013年11月18日以拨付许昌市**）有限公司工程款方式抵扣该房款1244600元。2014年10月22日，该房由原房主变更为苏*，同日，由苏*刷*支付该房款50万元。故该房已交的1764600元房款中实际交现金52万元，于2013年11月18日通过拨付许昌市**）有限公司工程款抵该房款1244600元。3、原被告双方签订的《恒达·阳光城营业房认购协议》第五条约定了违约责任：如乙方（苏*）不能按上述约定时间付款，逾期60日内的，乙方应按日向甲方（禹州市**责任公司）支付房款万分之一的违约金；逾期超过60日的，乙方超出60日的，乙方应承担总房款10%的违约金，并且甲方有权单独解除本协议，并可另行出售该营业房；4、苏*的承诺书承诺下欠750000元于2014年10月31日前付清，逾期未来办理，现承诺每日按下欠款金额月息贰分结算，直至付清全部房款，如于2014年11月10日前仍未付清下欠款750000元，恒**司可另行出售该商铺；4、原被告双方于2014年10月22日签订的《恒达·阳光城营业房认购协议》，协议第六条约定：于2014年5月31日前交房，实属约定不明确。

第三组，恒达阳光城御园G地块1#楼房屋建筑工程市政基础设施工程竣工验收备案表。

该组证据证明：于2014年12月31日止，恒达阳光城御园G地块1#楼已经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位等五大责任主体验收合格，并由禹州市建设工程质量监督站对该工程的竣工验收备案文件全部收讫，文件齐全备案。及原被告签订的认购的该恒达-阳光城御园营业房1号楼1-2层111号营业房，禹州市**责任公司于于2014年12月31日就具备交房条件。

原告苏*对被告恒**司提供证据的质证意见如下：

第一组，对真实性无异议，被告存在没有经过规划批准开工的情形。第二组，对协议及缴款凭据无异议。对承诺书的真实性无异议，但是原告被胁迫签署承诺书，可以结合关于房屋手续的全部原件都没有向原告交付的事实来判断。购房款52万元全部都是苏*支付的，赵**支付的2万元也是苏*支付的。合同是被告提供的，内容由被告填写，今天审理的三份合同均存在这种情况，如果是被告说的失误，不利后果应该由被告承担。通过被告提供的记账凭证，也证明了被告实际履行了刘**承诺书中工程款抵房款的约定。记账凭证中有工程付款审批表，该表有被告和许昌市**）有限公司负责人签字，均显示”同意抵房款”。第三组，对真实性无异议，但是房屋竣工验收时间是2014年12月底，晚于合同约定的交房日期，合同约定的交房日期时候还不具备交房条件，被告违约欺诈。

经庭审质证，对原告苏*提交的证据，本院经审查认为：被告恒**司对原告苏*提供证据的真实性均没有异议，与本案事实存在关联，本院予以采信。

对被告恒**司提交的证据，本院经审查认为：原告苏*对被告恒**司提供的所有证据的真实性均没有异议，只是在证明目的和认定事实上理解不同，故本院亦作为认定案件基本事实的证据使用。

综合上述有效证据及庭审中双方陈述情况，本院确认以下案件事实：

恒**司（甲方）与苏*（乙方）于2014年10月22日签订《恒达·阳光城营业房认购协议》，苏*认购恒**司的恒达阳光城御园营业房1号楼1-2层111号营业房，建筑面积为251.46平方米（暂定面积，签定正式《商品房买卖合》时，以禹州市**务中心核批的预售建筑面积为合同签约面积，启封以合同签约的面积扎实结算，单价不变，多退少补。）单价为每平方米10000元，总金额2514600元（该房款不含公共维修基金及政府部门收取的相关杂费，该部分费用按国家和政府相关规定标准代收，在双方签订《商品房买卖合同》时由恒**司代收）。付款方式为一次性付款，苏*应于2014年10月22日前付清全部房款1764600元，下欠房款750000元于2014年10月30日前付清。

该协议第五条第1款约定，乙方不能按上述约定时间付款，逾期60日以内的，乙方应按日向甲方支付应付房款万分之一的违约金；逾期超出60日的，乙方应承担总房款10%的违约金，甲方有权单独解除本协议，并可另行出售该营业房。第六条约定交付日期为2014年5月31日之前。第七条约定，证件齐全后，乙方应在甲方通知后一周内交清本协议第三条所涉及的相关费用（公共维修基金及政府部门收取的相关杂费）并正式签订《商品房买卖合》。逾期不签者，视为乙方违约，乙方应承担总房款10%的违约金。正式签订《商品房买卖合》后，双方权利义务以正式《商品房买卖合》条款为准，本协议约定的权利义务内容对双方不再有法律约束力。

2013年11月19日，许昌市第**限责任公司项目负责人刘**出具承诺书，主要内容为：因许昌市**）有限公司欠郑州市管城区丰锦建材商行钢材款，经协商，其本人同意以其承建的4幢楼按合同约定到期的工程款抵扣苏*、赵**购买的恒**司111号等五套营业房的房款，到2013年12月30日苏*不再支付房款。

该房原由赵**认购，后更名为苏*认购。截止2014年10月22日，苏*共交房款1764600元，其中工程款抵扣1244600元，现金520000元。当日，苏*向恒**司出具承诺书一份，主要内容为，苏*承诺购买恒达御园1号楼111号商铺，总房款2514600元，下欠75万元。于2014年10月31日前付清，逾期未办理，承诺每日按下欠款全额月息2分结算，直到付清全部房款。如2014年11月10日前仍未付清，恒**司可另行出售该商铺。

该房产于2014年9月16日取得商品房预售许可证，2014年12月31日，本案房屋竣工验收验收备案。

本院认为，商品房认购协议是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或者商品房现房买卖合同之前所签订的约束合同双方当事人就特定房产进行特定交易的协议。当事人双方签订的认购协议具备了合同的主要内容，且房地产开发商收受了购房者交付的部分房款，应当认定该认购协议具有房地产预售合同的效力，合同已经成立。

本案恒**司与苏*签订《恒达·阳光城营业房认购协议》中，双方对房屋位置、面积、单价、交房时间、违约责任等进行了明确约定，应当认定具有了购房合同的主要内容。双方签订认购协议时，恒**司已取得商品房预售许可证。且苏*已交纳大部分房款，并出具承诺书承诺在2014年10月31日前付清欠款。虽然《恒达·阳光城营业房认购协议》约定交房日期为2014年5月31日之前，但双方签订该协议的日期为2014年10月22日，以约定日期交房明显不符合客观实际，属事实上的履行不能，并非双方当事人的真实意见表示，应视为双方对交房时间约定不明。该条款约定不明并不导致合同目的无法实现，不影响整个合同和合同其它条款的效力。为鼓励交易，保护交易安全和市场稳定，应当认定《恒达·阳光城营业房认购协议》合法有效，当事人双方都必须严格遵守，适当履行，不得擅自变更或解除。

合同可以双方约定或者依据相关法律规定解除，交房日期约定有误，作为合同双方当事人，签订协议时审查不严，均负有责任。约定不明条款双方应协商解决，协商不成，按相关法律规定处理。原告没有依协议约定和其承诺交纳房款及其它费用，签订正式《商品房买卖合》，仅以协议约定交房日期早于协议签订日期为由请求解除认购协议，既不符合协议约定，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条及其它相关法律规定。

综上，原告提供证据不足以支持其主张成立，其请求解除《恒达·阳光城营业房认购协议》的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告苏*的诉讼请求。

案件受理费22881元由原告苏*承担。

如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。

裁判日期

二〇一六年二月一日