苏*与禹州市**责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告苏*诉被告禹州市**责任公司（以下简称恒**司）商品房销售合同纠纷一案，原告苏*于2015年3月31日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月7日对本案公开开庭进行了审理。原告苏*及其委托代理人任庆培，被告恒**司的委托代理人赵**、李*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告苏*诉称，苏*与恒**司签订编号为201401090014、201401090015商品房买卖合同，苏*购买恒**司开发的禹**达阳光城-阳光贵园商铺房屋两套，总价合计4805220元。苏*已经支付全部购房款并向恒**司交纳两套房屋的维修基金共25440元。合同第八条约定，被告恒**司应于2013年6月30日前将房屋交付给苏*，但被告恒**司至今没有交付上述房屋。合同第九条约定，被告恒**司逾期交房超过60日的，苏*有权解除合同，恒**司应退还全部已付款，并按已付款的1%承担违约责任。故请求1、解除苏*与恒**司签订的合同编号为201401090014、201401090015《商品房买卖合同》，2、判令被告恒**司退还原告苏*购房款4805220元，维修基金25440元，合计4830660元，并按人民银行同期贷款利率支付从交款之日至款项退还之日的利息，3、被告恒**司向原告苏*支付违约金48052.2元，4、案件受理费应由恒**司承担。

被告辩称

被告恒**司辩称，1、苏*与恒**司签订的合同编号为201401090014、201401090015《商品房买卖合同》应继续履行。原被告双方于2013年11月18日签订的《恒达-阳光城营业房认购协议》第三条约定：该营业房按照建筑面积计价，单价为每平方米8500元，价款为2315740元（114号房）和2489480元（115号房），该房款不含公共维修基金及政府部门收取的相关杂费，该部分费用按照规定标准，在签订商品房买卖合同时由恒**司代收。第七条约定，证件齐全后，苏*应在恒**司通知后一周内交清第三条所涉相关费用，并签订商品房买卖合同。苏*于2014年4月11日缴纳的维修基金，可以推定商品房买卖合同是在此时签订的。商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2013年6月30日前将具备商品房经五大责任主体验收合格交付给买受人使用，该约定交房日期早于商品房买卖合同签订日期，属约定不明确。2013年12月29日止，本案工程经验收合格，可以随时交房。

2、114号营业房，苏*实际价现金购房款162685元，其余2153055元均是通过拨付许昌市**有限公司工程款抵购房款。115号营业房苏*实际支付2000元，其余2469480元是通过拨付许昌市**有限公司工程款抵购房款。即使两份商品房买卖合同解除，恒**司退还给苏*的退房款也只能是162685元＋20000元，通过拨付的工程款也能再低购房款，应直接支付给许**建公司。

综上，本案两份商品房买卖合同应依法继续履行。苏*的诉讼请求不能成立，应予驳回。

本院认为

根据双方当事人的起诉、答辩情况，并征询当事人意见，本院归纳本案争议焦点如下：1、原被告签订的两份商品房买卖合同是否应当解除；2、恒**司应否退还苏*购房款和维修基金，是否应当支付违约金。

原告苏*为支持其主张，向本院提供了以下证据：

第一组，114号和115号营业房商品房买卖合同各一份，证明原、被告双方的权利义务，被告应当在2013年6月30日前将经过五大责任主体验收后的商品房交付原告。第九条约定，被告逾期交房超过60日，原告有权要求解除合同，被告除退款外，应按照原告付款的1%支付违约金。第十一条，房屋达到交付条件后，被告应在交付的7日前书面通知原告办理交接手续。原告迄今未收到书面通知。

第二组，被告向原告出具的收款收据7份，证明原告已经按照合同约定支付了全部的购房款。

第三组，原告缴纳房屋维修基金的票据2份（2014年4月11日），证明原告已经缴纳维修基金25440元。

第四组，诉讼费的票据2份，证明原告因该案缴纳保全费1万元，原告在禹**院申请诉前保全，禹**院实施了保全措施。

第五份，2013年11月19日承诺书一份，证明刘**是许**公司承建该工程的项目负责人，许**公司同意原告直接支付购房款给许**公司以抵扣被告欠许**公司的工程款，原告无需再支付该部分房款给被告，该承诺书实际上是债权转让三方协议，刘**将对被告的债权转让给原告，被告也实际履行了该承诺书的约定，因此原告拥有对被告的债权。

被**公司对原告苏*提供证据的质证意见如下：1、对两份商品买卖合同的真实性无异议，但两份合同没有显示签订日期，签订日期是2014年4月11日，认购协议书约定原告缴纳维修基金时签订买卖合同，原告与2014年4月11日缴纳了两套房的维修基金，故证明了两份合同是2014年4月11日签订的。合同约定的交房日期是2013年6月30日明显早于合同的签订日期，系约定失误，应属约定不明确。被告依法不存在违约。2、对苏*提供的第二组证据的真实性无异议，苏*只缴纳部分房款，大部分房款是以许**公司的工程款抵的。3、对维修基金票据真实性无异议，证明是2014年4月11日缴纳维修基金，商品房买卖合同也是同一天签订的。4、保全费用票据的真实性无异议，但原告进行三次诉前保全，但原告起诉到中院，诉前保全程序不符合法律规定。5、对刘**承诺书的内容无异议。这只是刘**的承诺书，并不是债权债务转让协议。

被**公司为支持其主张，向本院提供了以下证据：

第一组证据：

1、禹州市**责任公司的营业执照副本复印件；

2、禹州市**责任公司禹国用（2013）第12-0116号土地使用证；

3、地字411081201300014号建设用地规划许可证；

4、编号411081201300049号建设工程规划许可证；

5、编号411081201109010101建筑工程施工许可证；

6、禹州市**责任公司禹建商品房预售字（2011）第005号禹州市商品房预售许可证。

该组证据证明：恒**司开发的恒达-阳光城贵园1#楼的商品房于2011年9月28日有预售许可的资格。

第二组证据：

1、原被告双方于2013年11月18日签订的《恒达-阳光城营业房认购协议》（恒达-阳光城贵园营业房1号楼1-2层114号营业房）；

2、关于原被告双方于2013年11月18日签订的《恒达-阳光城营业房认购协议》（恒达-阳光城贵园营业房1号楼1-2层114号营业房）的交款及工程款抵房款的相关凭据一套；

3、原被告双方签订的合同编号：201401090014号《商品房买卖合同》；

4、苏*于2014年4月11日缴纳的恒达-阳光城贵园营业房1号楼1-2层114号房的河南省住房专项维修资金专用票据一张及《住宅专项维修资金管理办法》、《许昌市住宅专项维修资金管理办法》。

该组证据证明：1、原被告双方签订的《恒达-阳光城营业房认购协议》第二、三、四条约定了：苏*认购了原告开发的恒达-阳光城贵园营业房1号楼1-2层114号营业房；该营业房单价每平方米8500元，总房款2315740元；付款方式是一次性付款，即苏*应于2013年11月18日前首付1165740元，剩余房款1150000元做银行按揭贷款。2、关于该恒达-阳光城贵园营业房1号楼1-2层114号营业房约定总房款2315740元，苏*于2013年11月16日刷*支付该房款20000元，于2013年11月18日通过拨付许昌市**）有限公司工程款抵该房款1145740元，苏*于2013年12月17日刷*支付该房款142685元，于2013年12月26日，通过拨付许昌市**）有限公司工程款抵该房款1007315元，故该房已交的2315740元房款中实际交现金162685元，通过拨付许昌市**）有限公司工程款抵该房款2153055元。3、原被告双方签订的《恒达-阳光城营业房认购协议》第三条约定：该营业房按照建筑面积计价，该营业房单价为（人民币）每平方米8500元，总金额人民币2315740元（该房款不含公共维修基金及政府部门收取的相关杂费，该部分费用按国家和政府相关规定标准代收，在双方签订《商品房买卖合同》时由甲方代收）；第七条约定：证件齐全后，乙方应在甲方通知后一周内交清协议第三条所涉及的相关费用（公共维修基金及政府部门收取的相关杂费）并签订《商品房买卖合同》。苏*于2014年4月11日缴纳的恒达-阳光城贵园营业房1号楼1-2层114号房的河南省住房专项维修资金，虽然原被告双方签订的合同编号：201401090014号《商品房买卖合同》不显示签订合同时间，但可以推定是2014年4月11日原被告双方签订的合同编号：201401090014号《商品房买卖合同》。原被告双方于2013年11月18日签订的《恒达-阳光城营业房认购协议》（恒达-阳光城贵园营业房1号楼1-2层114号营业房），于2014年4月11日原被告双方签订的合同编号：201401090014号《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》第八条约定的出卖人应当在2013年6月30日前将具备商品房经五大责任主体验收合格交付买受人实属失误，属约定不明确。

第三组证据：

1、原被告双方于2013年11月18日签订的《恒达-阳光城营业房认购协议》（恒达-阳光城贵园营业房1号楼1-2层115号营业房）；

2、关于原被告双方于2013年11月18日签订的《恒达-阳光城营业房认购协议》（恒达-阳光城贵园营业房1号楼1-2层115号营业房）的交款及工程款抵房款的相关凭据一套；

3、原被告双方签订的合同编号：201401090015号《商品房买卖合同》；

4、苏*于2014年4月11日缴纳的恒达-阳光城贵园营业房1号楼1-2层115号房的河南省住房专项维修资金专用票据一张.及《住宅专项维修资金管理办法》、《许昌市住宅专项维修资金管理办法》。

该组证据证明：1、原被告双方签订的《恒达-阳光城营业房认购协议》第二、三、四条约定了：苏*认购了原告开发的恒达-阳光城贵园营业房1号楼1-2层115号营业房；该营业房单价每平方米8500元，总房款2489480元；付款方式是一次性付款，即苏*应于2013年11月18日前首付1249480元，剩余房款1240000元做银行按揭贷款。2、关于该恒达-阳光城贵园营业房1号楼1-2层115号营业房约定总房款2489480元，苏*于2013年11月16日刷*支付该房款20000元，于2013年11月18日通过拨付许昌市**）有限公司工程款抵该房款1229480元，于2013年12月26日，通过拨付许昌市**）有限公司工程款抵该房款1240000元，故该房已交的2489480元房款中实际交现金20000元，通过拨付许昌市**）有限公司工程款抵该房款2469480元。3、原被告双方签订的《恒达-阳光城营业房认购协议》第三条约定：该营业房按照建筑面积计价，该营业房单价为（人民币）每平方米8500元，总金额人民币2469480元（该房款不含公共维修基金及政府部门收取的相关杂费，该部分费用按国家和政府相关规定标准代收，在双方签订《商品房买卖合同》时由甲方代收；第七条约定：证件齐全后，乙方应在甲方通知后一周内交清协议第三条所涉及的相关费用（公共维修基金及政府部门收取的相关杂费）并签订《商品房买卖合同》。苏*于2014年4月11日缴纳的恒达-阳光城贵园营业房1号楼1-2层115号房的河南省住房专项维修资金，虽然原被告双方签订的合同编号：201401090015号《商品房买卖合同》不显示签订合同时间，但可以推定是2014年4月11日原被告双方签订的合同编号：201401090015号《商品房买卖合同》。原被告双方于2013年11月18日签订的《恒达-阳光城营业房认购协议》（恒达-阳光城贵园营业房1号楼1-2层115号营业房），于2014年4月11日原被告双方签订的合同编号：201401090015号《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》第八条约定的出卖人应当在2013年6月30日前将具备商品房经五大责任主体验收合格交付买受人实属失误，属约定不明确。

第四组证据：

恒达阳光城贵园1#楼房屋建筑工程市政基础设施工程竣工验收备案表。

该组证据证明：于2013年12月29日止，恒达阳光城贵园1#楼已经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位等五大责任主体验收合格，并由禹州市建设工程质量监督站对该工程的竣工验收备案文件全部收讫，文件齐全备案。原被告签订的认购的该恒达-阳光城贵园营业房1号楼1-2层114、115号营业房，禹州市**责任公司于于2013年12月29日就具备交房条件。

原告苏*对被告恒**司提供证据的质证意见如下：

1、对第一组证据真实性无异议，在约定的交房时间时候，被告五证均没有，五证都是后来补办的。2、对第二、三组证据真实性均无异议，但是认购协议中约定的付款方式在后来进过修改；不能推定的上民房买卖合同是2014年4月签订的。根据备案号，合同应该是2014年1月签订的。对被告主张的交付时间系失误不认可，因为签合同时候，房屋已经封顶，房屋属于现房，商品房买卖合同是被告提供的，内容由被告填写，两套合同交房时间均是2013年6月底。即使交房日期早于合同签订日期，被告至少在2014年初原告付款后就交付房屋，原告现在没有收到交房书面通知。根据被告的收款凭证，也证明被告收到的是苏*支付的购房款。现债务已经转让，被告对许**公司的债务已应转让给了原告是知道的，许**公司和被告的债务已经消灭。3、对第四组证据真实性无异议，但是房屋竣工验收时间是2013年12月底，晚于合同约定的交房日期，合同约定的交房日期时候还不具备交房条件，被告违约欺诈。

经庭审质证，对原告苏*提交的证据，本院经审查认为：1、两份商品房买卖合同双方对签订的真实性均没有异议，本院予以采信。2、记账凭证和收款收据均真实，且针对两套房屋购房款支付方式和数额，双方没有异议，可以作为定案依据。3、维修基金缴纳和诉讼费票据均真实无异，予以采信。4、刘**承诺书内容真实，可以作为定案依据。

对被告恒**司提交的证据，本院经审查认为：原告苏*对恒**司提供的所有证据的真实性均没有异议，只是在证明目的和认定事实上有理解性的不同，故本院亦作为认定案件基本事实的证据使用。

综合上述有效证据，本院可以确认以下案件事实：

恒**司与苏*于2013年11月18日签订《恒达-阳光城营业房认购协议》，苏*认购恒**司的恒达阳光城贵园营业房1号楼1-2层114号营业房，建筑面积为272.44平方，该营业方单价为每平方米8500元，总金额2315740元（该房款不含公共维修基金及政府部门收取的相关杂费，该部分费用按国家和政府相关规定标准代收，在双方签订《商品房买卖合同》时由恒**司代收）。苏*购买114号营业房房款账务说明：共计交纳房款2315740元，其中付现金162685元，工程款抵房款2153055元。针对114号营业房，恒**司与苏*签订合同编号为201401090014号的《商品房买卖合同》，合同约定的房屋、面积、价款等内容，均与认购协议相同。该合同第八条约定，出卖人恒**司应当在2013年6月30日前将商品房交付买受人苏*使用。第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。该合同有出卖人恒**司和法定代表人李**盖章，买受人苏*签名，不显示签订时间。根据双方当事人陈述，该合同签订于2014年1月到4月期间。

2014年4月11日苏*缴纳114号营业房住房专项维修资金12260元。

恒**司与苏*于2013年11月18日签订《恒达-阳光城营业房认购协议》，苏*认购恒**司的恒达阳光城贵园营业房1号楼1-2层115号营业房，建筑面积为292.88平方，该营业方单价为每平方米8500元，总金额2489480元。苏*购买115号营业房房款账务说明：共计交纳房款2489480元，其中付现金20000元，工程款抵房款2469480元。针对115号营业房，恒**司与苏*签订合同编号为201401090015号的《商品房买卖合同》，合同约定的房屋、面积、价款等内容，均与认购协议相同。合同其他约定内容，与114号营业房约定相同。

2014年4月11日苏*缴纳115号营业房住房专项维修资金13180元。

2013年11月19日，许昌市第**限责任公司项目负责人刘**出具承诺书，主要内容为：因许**公司前钢材款，经协商，其本人同意以工程款抵扣苏*购买的114、115号营业房的房款，到2013年12月30日苏*不再支付房款。

2013年12月29日，本案房屋竣工验收完毕。

苏*在禹**民法院申请诉前保全缴纳诉讼费10000元。

本院认为，恒**司与苏*签订《恒达-阳光城营业房认购协议》和《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。虽然《商品房买卖合同》不显示签订时间，但是不影响该合同的效力。恒**司辩称买卖合同签订时间晚于合同约定的交房时间，故交房时间属于约定失误的理由不能成立，本院不予支持。恒**司的收款收据、记账凭证和刘**的承诺书可以证明恒**司对其公司所欠许昌市第**限责任公司工程款用以抵扣苏*的购房款是予以认可的。对苏*支付的现金购房款和工程款抵扣房款的金额，双方均没有异议。故本院认定苏*已经完全履行了支付购房款的义务。2013年12月29日，本案房屋竣工验收完毕，符合交房条件。根据双方当事人陈述，本院认定该合同签订于2014年4月1日。再根据《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。故本院认定恒**司交房的合理期间应在签订《商品房买卖合同》后3个月，即2014年7月1日。根据合同约定，恒**司逾期超过交房时间90天，即2014年10月1日，苏*可以请求解除合同，恒**司应退还全部已付款，并按苏*累计已付款的1%向苏*支付违约金。

恒**司没有按照合同约定期限，也没有在本案工程竣工验收后合理期限内向苏*交付房屋，实属违约行为，必然给苏*造成利息损失。利息损失应从2014年10月1日开始计算。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。

本案中，苏*支付购房款后而不能得到房屋，必然造成已付款的利息损失。故本院对苏*请求解除合同、返还已付款（购房款和维修基金）共计4830660元并按人民银行同期贷款利率支付利息的请求予以支持。利息计算应从恒**司违约之日起算，即从2014年10月1日起算。恒**司还应按照合同约定，向苏*支付累计已付款1%的违约金，即48052.2元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除禹州市**责任公司与苏*签订的编号为201401090014号《商品房买卖合同》和编号为201401090015号《商品房买卖合同》；

二、限被告禹州市**责任公司在本判决生效后十日内向原告苏*退还购房款4805220元和维修基金25440元，共计4830660元及利息（按中**银行同期贷款利率计算，自2014年10月1日起至本院确定的还款之日止），并承担违约金48052.2元；

三、驳回原告苏*的其他诉讼请求。

案件受理费48490元和诉讼保全费10000元，共计58490元，由被告禹州市**责任公司承担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。

裁判日期

二〇一六年二月二十三日