上诉人苏*与被上诉人夏**房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人苏*因与被上诉人夏**房屋租赁合同纠纷一案，不服平桥区人民法院（2015）平民初字第02985号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人苏*及委托代理人孙**、被上诉人夏**及委托代理人彭**，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2015年7月24日，夏**作为甲方，苏*作为乙方签订了《租房订金协议》，约定：以下条款由经甲、乙双方共同协商，如无意外不得违反，否则将赔付三倍订金作为违约金：1、甲方负责将房屋内所有墙体、吊顶、楼梯砸掉，所有建筑垃圾清理完毕，对此甲、乙双方无异议。2、甲方承诺该房屋所有墙体、吊顶、楼梯，清理完毕后于钥匙交给乙方，钥匙交于乙方后，乙方有45天装修期（此期限不在房租期内），对此甲、乙双方无异议。3、房租一年十万，租期九年（在此期间乙方有权转让），此期间三年为一周期，每一周期房租一年十万元整，第二周期房租为十一万元整，第三周期房租为十二一千元整，对此甲、乙双方无异议（房租一年一付）。4、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。5、甲方保证该房屋无产权纠纷，乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其它有关证明材料的，甲方应予以协助。协议签订后，夏**便找人拆除，后两人发生纠纷，夏**于2015年8月25日诉至本院。

一审法院认为

原审认为，原告夏**与被告苏*于2015年7月24日签订的《租房订金协议》是双方当事人的真实意思表示，该协议不违反法律、法规的禁止性规定，合法、有效。从形式上看，双方签订的是《租房订金协议》，但从内容上看，完全具备租赁合同的实质要件，应视为租赁合同。双方当事人应当严格按照协议的约定履行自己的义务。现被告苏*明确表示不再租房，根据合同内容，双方约定的不是定金罚则，而是违约金的计算方式，被告理应按约定给付原告夏**违约金30000元，而原告夏**主张的直接经济损失172000元，因没有提供充分的证据证实，本院不予支持，待原告有充分的证据后，可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏*于本判决生效后三日内赔偿原告夏**违约金30000元。二、驳回原告夏**的其它诉讼请求。本案受理费4340元，原告夏**负担3590元，被告苏*负担750元。

上诉人诉称

上诉人苏*上诉称，1、原审判决当事人双方所签订的《租房协议》为租房合同，系认定事实错误。该协议承诺完全是由于被上诉人为了便于将房屋出租给上诉人所做的准备行为，并非租赁合同的内容，双方签订的《租房订金协议》只是为了促成《租赁合同》这一主合同的成立而签订的从合同，并不等于《租赁合同》，原审判决仅凭《租房订金协议》具备租赁合同要件就认定该协议为租赁合同，显然是片面没有依据的。2、本案中上诉人并没有违约，不应当支付违约金，反倒是被上诉人存在违约情形，双方当事人签订的《租房订金协议》系从合同，因主合同未签订，故该合同失去存在的基础，上诉人从未违约，本案《租房订金协议》签订于7月24日，到被上诉人起诉只有十一天，被上诉人并没有与上诉人充分沟通，未按协议约定处理，擅自停工，也未提供证据证实存在中止履行合同的法定事由，且上诉人也表达了承租房屋的意愿，故被上诉人擅自停工是违约的，应当承担违约责任。综上，原审判决上诉人支付违约金没有法律依据，请二审予以改判。

被上诉人辩称

被上诉人夏**答辩称，原审证据确实充分，适用法律正确，程序正当，请求二审驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审查明的事实与一审相同。

本院认为

本院认为，对于双方所签订的《租房订金协议》，虽名为“订金协议”，但从该协议内容来看，完全具备租赁协议的构成要件，应当视为租赁合同，故协议的名称并不影响租赁协议的实质。同时，对于双方当事人是否违约，原审中，该租赁协议依法成立，双方当事人应当严格按照协议的约定履行自己的义务。后上诉人苏*明确表示不再租房，根据合同内容，未到期不再租房构成违约，同时双方约定的不是定金罚则，而是违约金的计算方式，故上诉人应当按协议约定给付被上诉人夏**违约金30000元，故原审据此认定双方违约责任并无不当，综上，上诉人苏*的上诉理由不能成立，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审受理费550元由上诉人苏*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十六日