上诉人杨*与被上诉人信阳**公司清算组房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人杨*因与被上诉人信阳**公司清算组房屋租赁合同纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2015）信浉民初字第2434号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨*及其委托代理人王**，被上诉人信阳**公司清算组委托代理人时军、江*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审经审理查明，2001年4月，信阳**公司依法宣告破产，由信阳市政府组织成立“信阳**公司清算组”，2011年9月8日，信阳市政府作出了工区路11#宗地区域棚户区改建工程房屋征收的决定，信阳**公司是工区路棚户区域之一。2009年7月1日，原告信阳**公司（合同甲方）与杨*（合同乙方）签订了一份租房协议，协议约定乙方租用甲方门面房1间，期限1年，租金每月400元，每次缴2个月800元，租期为：2009年7月1日至2010年7月1日止。后原被告双方没有继续签订房屋租赁合同，被告一直继续承租原告的房屋，租赁费用已交至2014年6月30日。2014年5月4日，市政府召开专题会议，明确要求原告在一个月内把信阳**公司所属仓库、厂房拆除，尽快兴建安置用房，妥善安置涉迁居民。2014年5月29日，原告给被告下达通知，要求被告立即归还租赁房屋。被告要求原告先赔偿拆迁赔偿款而拒绝搬迁，原告为此诉至法院，提出上列诉讼请求。

以上事实均有租赁合同、清算组下达的通知及市政府相关文件及庭审笔录等在卷佐证。

一审法院认为

原审认为，公民、法人的合法的民事权益应受法律保护。原告信阳**司清算组与杨*签订了一份租房协议，出租一间门面房给杨*，双方约定的租赁期为2009年7月1日至2010年7月1日止，后原被告双方没有继续签订房屋租赁合同，因书面合同已到期，双方的租赁合同已经转为不定期租赁，原告可以要求解除租赁合同。原告已于2014年5月29日和2014年12月16日向被告下达了搬迁通知，2014年6月起原告已经停止收取租赁费，即终止了租赁关系，原告有权收回其租给被告的门面房一间，因此，原告请求被告杨*返还门面房一间合法有据，本院予以支持。对于被告辩称依照“2011年9月8日信阳市政府作出了工区路11#宗地区域房屋征收的决定”附件《补偿方案》（复印件3）六条4款：因征收生产用房或营业用房导致停产、歇业的，按被征收房屋效益、停产、停业期限协商解决，应该根据此方案的全文进行理解，此方案第四条补偿原则中载明“补偿以被征收房屋的《房屋所有权证》或《建设工程规划许可证》等合法、有效证件为准；房屋、构筑物及附属物的转让、赠与、继承等以合法、有效手续为准”，这说明拆迁补偿的对象是拆迁房屋的所有权人，且本案房屋租赁合同已经到期，故对被告此抗辩理由不予支持。被告从2014年7月起至今仍占有原告房屋，所产生的租赁费用应由被告支付给原告，原告请求被告支付2014年7月-2015年8月房屋租赁费共计5600元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决：被告杨*于本判决书生效后五日内返还给原告信阳**司清算组位于信阳市浉**化轻总公司门面房一间，并同时支付原告信阳**司清算组租赁费5600元。如果未按照本判决指定的履行期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费50元，由被告杨*承担。

上诉人诉称

上诉人杨*不服原审判决向本院提起上诉称：一审判决违反法律法规，认定事实错误，适用法律不当。一审判决书第4页称：“拆迁补偿的对象是拆迁房屋的所有权人（不能是房屋使用人、租赁人）且本案房屋租赁合同已经到期，故对被告此抗辩理由不予支持。”先说补偿对象，任何法律都没有规定拆迁补偿对象只能是拆迁房屋所有权人，而不能是拆迁房屋使用人（租赁人），相反法律明确规定拆迁补偿不仅包括房屋产权所有人，也包括拆迁房屋使用人。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”显而易见此条第一款对房屋价值的补偿就是对房屋所有权人的补偿，第三款就是对房屋使用人的补偿。拆迁房屋所有人、使用人常常是分离的，如租赁房屋，针对此情况为了保护拆迁房屋使用人的合法权益，根据民法的基本原理：谁受损、谁得偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条专门对房屋使用人的合法权益进行保护规定：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”二0一二年四月十五日，河南省人民政府将《河南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干规定》（复印件证据1）印发各市、县人民政府，省人民政府各部门，督请遵照执行，其中第三章《停产停业损失补偿》：第十二条被征收房屋符合下列条件的，房屋征收部门应当给予被征收人停产停业损失补偿：（一）被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑。（二）有合法、有效的营业执照，且营业执照上标明的营业地点为被征收房屋。（三）已办理税务登记并具有纳税凭证。第十六条生产经营者承租房屋的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费；没有约定的，由被征收人参照本规定相关内容对生经营者给予适当补偿。以上法律法规条款充分说明拆迁区域房屋租赁工商业户理应得到停业、停产的补偿，一审判决书称：“拆迁补偿的对象是拆迁房屋的所有权人，（不能是房屋使用人、租赁人）”有悖法律规定，明显枉法判决。再说杨*租赁合同到期与否，一审判决书第4页称：“且本案房屋租赁合同已经到期，故对被告此抗辩理由不予支持。”这是置事实于不顾的颠倒黑白、指鹿为马。拆迁公告在先，是2011年9月，在杨*租赁房屋期间，杨*租赁房屋到期在后，是2014年6月30日，杨*租赁房屋在拆迁公告的有效期内，肯定应该按拆迁政策进行补偿。一审判决书4页称：“2014年6月起原告（被上诉人清算组）已经停止收取租赁费，即终止了租赁关系”，这句话证明租赁关系的终止不会早于2014年6月，需要指出这句话的明显错误处，2014年7月起原告（被上诉人清算组）才停止收取租赁费的，而非6月停止的。2011年9月信阳市政府工区路区域房屋征收决定第三条明确征收实施期限：2011年9月8日——2012年9月7日（复印件证据2），杨*租房期限正如原告起诉书第二页承认的2009年7月至2014年6月30日，也覆盖了整个拆迁有效期。杨*营业执照（复印件证据3）有效期2010年2月2日至2014年12月31日，营业用房即在拆迁区域又覆盖整个拆迁有效期。所以杨*的租赁房屋合同对拆迁公告来说是在法律的有效期的，一审判决杨*“房屋租赁合同已经到期”张冠李戴又自相矛盾，更是枉法判决。被上诉人作为房屋征收拆迁的执行者，不谈补偿，多次联合拆迁办公告拆迁，直至断水断电、违规强拆，严重违反国家的法律规定及程序，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”清算组收杨*的房租费到2014年6月30日，为了不谈拆迁补偿驱赶杨*的目的，一边收着租赁费，一边断电、断水，早已经违约（复印件证据4）在先，在这之前两年早已经断电了，之后断水，严重影响了杨*的生活、经营，被上诉人应该退还断电后收取的两年零四个月的租赁费11200元并赔偿损失。为此，请求二审法院：1、依法撤销信阳市浉河区人民法院（2015）信浉民初字第2324号民事判决书，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2、赔偿停水停电造成的营业损失，退还停电开始后交付的房屋租金11200元。3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人信阳**公司清算组答辩称：一、被答辩人杨*要求补偿没有任何事实依据和法律依据。1、杨*租赁的房屋的所有权人是化**司清算组。房屋所占用的土地是国有土地。在一审开庭审理中，化**司清算组提供了1993年6月15日临建字第7号临时建房许可证和2009年7月1日签订的租房协议，经杨*当庭质证无异议。证明杨*租赁的房屋是化**司建的，双方租房协议明确约定，杨*租赁化**司门面房壹间，期限为2009年7月1日至2010年7月1日，每月租金400元，如因化**司破产需变卖房产时，可终止租赁协议，租房协议终止时，杨*装修部分可以拆除带走，不拆除时，化**司清算组不负责赔偿。租房协议期限届满后，杨*继续使用化**司清算组的该间房屋，房租费交到2014年6月30日。2001年4月21日化**司宣告破产，2011年9月8日信阳市政府下达了信政（2011）24号文“关于对信阳市工区路11#宗地区域实施房屋征收的决定”，化**司是工区路棚户区改造的区域。根据信阳市人民政府24号文件要求，化**司清算组于2014年5月29日，12月16日给杨*下达了书面通知，要求杨*立即归还租赁的房屋。以上事实证明了化**司是该房屋的合法所有人，杨*只是承租人。2、化**司清算组是补偿对象，杨*无权要求补偿。按照国有土地上房屋征收与补偿条例和信阳市工区路11#宗地区域房屋征收与补偿方案的规定，只有房屋所有人才有权请求补偿。国有土地上房屋征收与补偿条例第二条明确规定：“征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有人给予公平补偿。”信阳市工区路11#宗地区域房屋征收与补偿方案也规定，对房屋所有人进行补偿。而杨*上诉称，国有土地上房屋征收与补偿条例第十七条第三款是对房屋使用人的补偿，是杨*对法律规定的误解。第十七条第三款是这样规定的“因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”，仍然是指对房屋所有人的补偿。因为第十七条已经规定了补偿前提，即对“被征收人给予的补偿”。而本案的被征收人是化**司清算组，而不是杨*。杨*在上诉状中还引用河南省实施国有土地上房屋征收与补偿条例若干规定和国有土地上房屋征收与补偿条例的规定是一致的，都是指对被征收房屋所有人的补偿，在这里不再重复。同时杨*与化**司清算组签订的租房协议也早已期满，化**司清算组也早已通知其归还租赁的房屋，杨*无权请求补偿。二、杨*归还其承租的房屋与要求补偿是两个不同的法律关系。本案是一起房屋租赁合同纠纷，2009年7月1日至2010年7月1日双方的租赁合同期满后，化**司清算组就提前通知杨*，收回出租的房屋，杨*应无条件的把房屋归还给化**司清算组，与所谓的补偿没有关系。即使杨*主张补偿的话（且不说这一主张是否成立），依照国有土地上房屋征收与补偿条例、信阳市工区路11#宗地区域实施房屋征收的决定的规定，杨*应当向征收人主张权利，而工区路11#宗地区域实施房屋征收的部门是信阳市房产管理部门，化**司清算组不是征收人。因此，杨*把其主张补偿作为拒不归还承租的房屋，是故意混淆不同的法律关系，其主张是不能成立的。三、杨*主张化**司清算组退还两年零四个月的租赁费11200元，并赔偿损失同样没有事实根据和法律依据。杨*上诉称的所谓断水、断电是其编造的虚假事实，没有任何证据证明。因此，化**司清算组更不存在退还两年零四个月租赁费11200元的问题。同时杨*在一审中也没有提出反诉主张，二审法院应不予审理。总之，杨*的上诉没有任何事实根据和法律依据，其上诉请求和理由均不能成立，请求二审法院驳回杨*的上诉，维持一审判决。

本院查明

二审查明认定的事实与一审查明认定的事实基本一致。

本院认为

本院认为，被上诉人信阳**司清算组与杨*签订租房协议，将门面房一间出租给杨*，租赁期限为2009年7月1日至2010年7月1日止。租赁期满，双方未续签租赁合同，依照法律规定，双方的租赁合同已转为不定期租赁，出租人可以在合理期限内随时要求解除租赁合同。现该出租房屋所在区域被政府依法征收，信阳**司清算组依据政府作出的征收决定，在租赁期满后，向租赁人下达归还租赁房屋通知无果的情况下，起诉要求杨*归还租赁房屋，于法有据，应予支持。因杨*租赁房屋的所有权人是信阳**司清算组，房屋所占用的土地是国有土地，按照国有土地上房屋征收与补偿条例及信阳市工区路11号宗地区域房屋征收与补偿方案的规定，只有房屋所有权人才有权请求补偿，杨*不是补偿的对象，其要求信阳**司清算组对其进行补偿的上诉理由于法无据，本院不予支持。关于杨*在租赁房屋期限内，信阳**司清算组是否实施强行断电、是否给其造成损失，该损失信阳**司清算组是否应予赔偿问题。因该诉求与本案不属同一法律关系，且杨*对此亦未提起反诉，故该项请求不属二审审查范围，其上诉理由不能成立，本院不予支持。存有争议可协商解决，协商不成可另案处理。综上，原审认定事实清楚，适用法律准确，判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人杨*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月三日