上诉人曹**与被上诉人化轻公司清算组房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人曹**因与被上诉人化轻公司清算组房屋租赁合同纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2015）浉民初字第02427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月18日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月29日公开开庭进行了审理。上诉人曹**，被上诉人化轻公司清算组的委托代理人时军、江*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审经审理查明，2001年4月，信阳**公司依法宣告破产，由信阳市政府组织成立“信阳**公司清算组”，2011年9月8日，信阳市政府作出了工区路11#宗地区域棚户区改建工程房屋征收的决定，信阳**公司是工区路棚户区域之一。2009年2月20日，信阳**公司清算组（合同甲方）与曹**（合同乙方）签订了一份租房协议，协议约定乙方租用甲方门面房两间，期限一年，租金每月800元，租期自2009年2月20日至2010年2月20日止，并约定如甲方因破产变卖房产时，可终止租房协议，但甲方必须提前一个月通知乙方，乙方要配合甲方的工作，从终止之日起退还多收部分的房租费。该租房协议租赁期限届满后，双方未再签订书面租赁合同。2014年5月4日，市政府召开专题会议，明确要求原告在一个月内把信阳**公司所属仓库、厂房拆除，尽快兴建安置用房，妥善安置涉迁居民。2014年5月29日、2014年12月16日，原告分别向被告下达通知，要求被告立即归还租赁房屋，被告认可收到上述通知，但提出待拆迁再搬出。原、被告现一致认可该门面房租金支付至2014年6月，该门面房现仍由被告曹**使用。

一审法院认为

原审认为，公民、法人的合法的民事权益应受法律保护。原告信阳**司清算组与曹**签订了租房协议，出租门面房给曹**，双方约定的库房租赁期为2009年2月20日至2010年2月20日，到期后原告与被告之间已经转为不定期租赁关系，出租方在提前通知承租方的情形下，有权要求收回租赁房屋。从本案情况来看，原告在2014年6月之后已经未再接收房租费，且已通知被告腾空、交付房屋，截至原告起诉时已给予被告充足的搬迁时间，而被告至今未交付房屋亦于理不合，对原告要求被告返还租赁门面房2间的诉请本院予以支持。因该房屋现仍由被告使用，原告要求被告赔偿2014年7月至2015年8月的房屋损失11200元（14个月，按每月800元计算）并无不当，本院予以支持。对被告主张依照《信阳市人民政府关于对信阳市工区路11#宗地区域实施房屋征收的决定》附件《补偿方案》（复印件）第六条4款规定、应当对被告补偿停业损失并给予搬迁、临时安置费用的抗辩，应当综合此《补偿方案》全文进行理解。该《补偿方案》第四条载明补偿对象为征收范围内有合法证件的建筑物、构筑物和附属物，补偿以被征收房屋的《房屋所有权证》或《建设工程规划许可证》等合法、有效手续为准，说明拆迁补偿的对象为被拆迁房屋的所有权人，而被告曹**原系因租赁关系使用该门面房，不符合补偿条件，对被告的此项抗辩本院不予认可。曹**辩称原告拖欠支付施工款，与本案不属同一法律关系，对此曹**可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、被告曹**于本判决生效后五日内向原告信阳**司清算组返还位于信阳市浉**化轻总公司门面房两间。二、被告曹**于本判决生效后五日内赔偿原告信阳**司清算组租赁损失11200元（2014年7月至2015年8月的房租损失）。如果未按照本判决指定的履行期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的利息。本案案件受理费80元，由被告曹**承担。

上诉人诉称

曹**上诉称，1、被上诉人应当赔偿上诉人停水停电造成的营业损失；《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，因征收房屋造成停产停业损失应当予以补偿。原审对此没有支持错误。2、被上诉人应退还停电开始后交付的房屋租金22400元；3、被上诉人应归还所欠曹**3900元的工程款。

被上诉人辩称

化**司清算组答辩称，一、被答辩人要求补偿没有任何事实和法律依据。1、曹**租赁的房屋的所有权人是化**司清算组，房屋所占用的土地是国有土地。2、化**司清算组是补偿对象，曹**无权要求补偿。按照国有土地上房屋征收与补偿条例和信阳市工区路11号宗地区域房屋征收与补偿方案的规定，只有房屋所有权人才有权请求补偿。本案被征收人是化**司清算组，而不是曹**，同时曹**与化**司清算组签订的房屋租赁协议也早已期满，曹**应无条件的将承租的房屋归还给化**司清算组，无权要求补偿。二、曹**归还其租赁的房屋与要求补偿是两个不同的法律关系。本案是房屋租赁合同纠纷，双方签订的租赁合同期满后，化**司清算组就提前通知收回出租房屋，曹**应无条件的把房屋归还给化**司清算组，与所谓的补偿没有关系。即使补偿，曹**也应当向征收人主张权利。涉案区域房屋征收人是信阳市房产管理部门，化**司清算组不是征收人。三、曹**主张化**司清算组退还两年零四个月的租赁费11200元，并赔偿损失同样没有事实根据和法律依据。该主张是另一法律关系，在一审没有提起反诉，不属二审审查范围。四、曹**主张的工程款3900元，属另一法律关系，不是本案审查范围。无论曹**主张的工程款3900元是否存在，都不是本案审理范围，曹**可另行主张权利。曹**的上诉理由不能成立，请求二审予以驳回。

根据双方诉辩意见，并征得当事人同意，本院归纳二审争议焦点是：1、被上诉人是否应当赔偿上诉人停水停电造成的营业损失；2、被上诉人是否应退还停电开始后交付的房屋租金22400元；3、被上诉人是否应当归还所欠上诉人3900元的工程款。

二审诉讼双方均无新证据向法庭提交。

本院查明

二审查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。

本院认为

本院认为，被上诉人化**司清算组与上诉人曹**于2009年2月20日签订了为期一年的房屋租赁协议，租赁期限至2010年2月20日止，该协议合法有效，应予确认。租赁期满，因双方未续签房屋租赁合同，依照法律规定，双方的租赁合同已转为不定期租赁，出租人可以在合理期限内随时要求解除租赁合同。现租赁仓库所在区域被政府依法征收，化**司清算组依据政府作出的征收决定，在租赁期满后，向租赁人下达归还租赁房屋通知无果的情况下，起诉要求曹**归还租赁房屋，于法有据，应予支持。因曹**租赁房屋的所有权人是化**司清算组，房屋所占用的土地是国有土地，按照国有土地上房屋征收与补偿条例及信阳市工区路11号宗地区域房屋征收与补偿方案的规定，只有房屋所有权人才有权请求补偿，曹**不是补偿的对象，其要求化**司清算组对其进行补偿的上诉理由于法无据，本院不予支持。关于曹**在租赁房屋期限内，化**司清算组是否实施强行断电、是否给其造成损失，该损失化**司清算组是否应予赔偿及清算组是否应支付拖欠曹**工程款等问题。因该诉求与本案不属同一法律关系，且曹**对此亦未提起反诉，故该项请求不属二审审查范围，其上诉理由不能成立，本院不予支持。存有争议可协商解决，协商不成可另案处理。关于化**司清算组是否应退还曹**停电后交付的房屋租金问题。因化**司清算组2014年6月之后没有再收取房租费，合同期限内的房租费是依据合同约定必须交纳的，化**司清算组是否在房屋租赁期间强行停电，由曹**举证证明并依法行使权利，该项诉请亦不属二审审查范围，其上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律准确，判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人曹**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月六日