杨**与王**买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告杨*华诉被告王**（又名王*）买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法由审判员王*适用简易程序，于2016年2月2日公开开庭进行了审理。原告杨*华及其委托代理人杨**、张*，被告王**（又名王*）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，被告多次找我协商，要将其在郸城县城关镇坟后庄建筑的房屋卖给我，并谎称能办理房产证，且将办理房产证的条款写入合同，我便信以为真，与被告在2011年4月6日签订《购房协议》，以33万元的价格购买被告的两间门面房。因《购房协议》过于简单，双方于2012年12月2日签订了条款更为完善的《房屋买卖合同》，合同约定，购房款为33万元，其中5万元待楼房产权证办理好后给付。合同签订后，我分几次将28万元购房款给付了被告，如今我得知被告根本不能办理房屋产权证，其办理产权证的承诺实为欺诈。被告交付给我房屋，却不允许我使用、收益。被告的行为既构成对我的欺诈，又违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，《购房协议》和《房屋买卖合同》应归于无效，应当返还购房款给我，并赔偿我的损失。我多次找被告协商要求退款或让我使用房屋，但被告均不同意。无奈，为维护原告的合法权益，特诉至法院，要求依法确认原、被告签订的《房屋买卖合同》无效，判令被告返还原告购房款28万元及利息，并赔偿损失。本案的诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告辩称，原告所诉不实。原告以33万元的价格购买我的两间门面房是事实，但是我当时说的有宅基证，房产证尽量办。也签订房屋买卖合同了，但没有说5万元等房产证办好后给付。签订合同后，原告总计给我房款28万元，还剩5万元没有给付。原告交给我10万元的时候我就把钥匙给了原告。我不同意原告的意见。原告如果不愿意要房子，我可以把28万元退给原告。但不同意支付利息及赔偿损失，因为原告耽误我卖房子了。

本院查明

经审理查明，2011年4月6日，原告杨**与被告王**（又名王*）签订购房协议，协议约定：“乙方杨**购买甲方王**位于郸城县坟后庄西头、郸沈公路西侧的门面房北边两间，购房款330000元，建房初期预交60000元，两年付清，由甲方负责办理相关土地手续，在交清房款时，同时交给乙方房产证（房屋长期使用），双方如有违约，罚违约者30000元。”为了完善协议，杨**与王**于2012年12月2日签订一份房屋买卖合同。合同约定：“甲方王**将位于郸城县城关镇坟××路段，郸沈路西门面房北边两间出售给乙方杨**，建筑面积70.35平方米，房屋总价款为330000元，付款方式为一次性付房款280000元，房屋所有权归杨**所有，剩余50000元待楼房产权证办理好后付给”。购房协议和房屋买卖合同签订后，原告杨**陆续给付被告王**（又名王*）购房款280000元。因被告不能为该房屋办理房产证，且虽将该房屋交付给原告，但不允许原告使用，故原告诉至本院，要求确认原被告签订的房屋买卖合同无效。

上述事实，有原告提供的购房协议、房屋买卖合同、通话录音记录及当事人陈述等证据在卷证明。

本院认为

本院认为，根据现行土地管理法律、法规规定，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。原、被告之间签订的房屋买卖合同所基于的买卖标的系农村房屋，该房屋买卖合同中原告并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，且该房屋买卖未办理农村宅基地使用权的审批手续，该合同违反了法律强制性规定，应属无效合同。合同无效或被撤销后，原、被告之间因合同取得的财产，应当予以返还。原告要求确认房屋买卖合同无效、返还购房款280000元的请求本院予以支持。无效的合同自始没有法律约束力。本案中，原告与被告明知所买卖的房屋及宅基地属于禁止流转的范围，双方均有过错，应当各自承担相应的责任，故原告要求被告支付利息及赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告杨**与被告王**（又名王*）签订的房屋买卖合同无效。

二、被告王**（又名王*）于本判决生效后五日内返还给原告杨**购房款280000元；

三、驳回原告杨**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2750元由被告王**（又名王*）负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年三月十八日