上诉人常雪如与被上诉人河南鑫**限公司房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人常雪如与被上诉人河南鑫**限公司（以下简称鑫**公司）房屋买卖合同纠纷一案，常雪如于2014年01月24日向郑州**业开发区人民法院提起诉讼，请求鑫**公司支付自2013年10月1日起至实际合法交房之日止的逾期交房违约金，以常雪如已付房款为基数，每日按万分之二计算，暂计至2014年1月17日为17136.17元；鑫**公司按照《商品房买卖合同》（合同编号D11923318）附件三第8项约定将常雪如房屋阳台修复；本案的诉讼费由鑫**公司承担。郑州**业开发区人民法院于2014年12月9日作出（2014）开民初字第1373号民事判决。常雪如不服原审法院判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月16日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月27日公开开庭审理了本案。上诉人常雪如及其委托代理人张*，被上诉人鑫**公司的委托代理人王*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2011年12月23日，常雪如与鑫**公司签订商品房买卖合同（合同编号D11923318）一份，约定常雪如购买鑫**公司出售的位于郑州市郑东新区东风东路西、安平路北世纪东城东苑7幢1单元9层905号房屋，建筑面积为86.42平方米，总价786063元；第八条交房期限：出卖人应当在2013年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合该合同约定的商品房交付买受人使用，该商品房经设计单位、勘查单位、施工单位、监理单位、建设单位五大责任主体验收合格同意交付的；第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同第八条规定的最后交付期限的第二天其至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，视为出卖人已按照合同约定的交房日期或通知的交房时间届满之日依约交付了房屋；装饰、设备标准约定阳台采用钢制栏杆，封闭阳台墙面、顶棚同户内装饰、不封闭阳台墙面同外墙装饰、顶棚为白色外墙涂料。附件四，《合同补充协议》约定：合同中填写的地址必须是可以通过普通信函联系的有限地址，任何一方的合同约定地址发生变化，都必须在15日之内以书面形式通知合同对方，否则，须承担由此引起的一切责任，书信通知以投递机关普通挂号信、特快专递发出第五日视为送达；在《商品房买卖合同》约定的房产交付日期到来后（之后7日内），买受人有义务到房产所在地的售楼中心办理（出卖人未通知的情况）或者出卖人通知的地点办理入住手续，否则按照买受人逾期办理接房手续处理，买受人承担责任；买受人同意接受出卖人指定的前期物业管理公司的管理，签署物业管理合同并按照有关规定承担物业管理费用，在买受人接收房屋时应当同时签订物业管理合同，缴纳初期物业管理费用，买受人拒绝签订物业管理合同，只要按照合同约定接受了物业，双方认可买受人与物业管理企业之间存在事实上的物业管理关系。常雪如分别于2011年12月21日、2012年3月25日交纳预售购房款400063元、386000元，共计786063元。2013年9月13日，上述房屋通过了设计单位、勘查单位、施工单位、监理单位、建设单位五大责任主体验收合格，但并未进行备案。且鑫**公司按照郑州**员会规定的样式，制作了《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》，并于2013年9月27日，按照常雪如在商品房买卖合同中确认的地址，向常雪如邮寄入伙通知书一份。2013年10月18日，郑州市**产管理局向被告出具责令整改通知一份，显示鑫**公司涉嫌违反《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第二十三条之规定，未在交房前向郑州市**产管理局提供《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第十四条第一款所要求的材料，被郑州市**产管理局责令整改，整改期间停止交房并积极完善相关手续。另查明，郑州市人民政府于2011年10月11日下发《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》，其中第四条第（二）项规定“主体工程的建设、勘查、设计、施工和监理符合法律、法规和国家强制性标准的规定，工程竣工验收合格，取得建设行政主管部门竣工备案表”；第十七条规定“本办法自印发之日起施行，本办法印发之日前取得商品房预售许可证的房地产项目，不适用本办法”。本案中常雪如所购买的鑫苑世纪东城东苑2幢2单元14层1402号的房屋于2011年9月16日取得商品房预售许可证，故该房屋的交付不适用该通知的规定。鑫**公司在庭审中认可常雪如所购买房屋的阳台与合同约定不符，并愿意补偿常雪如15个月的物业费，但常雪如坚持要求按合同约定修复阳台。

一审法院认为

原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原告、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的义务。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。常**诉称鑫**公司交房时未出具工程竣工验收合格证明文件，该房屋也未进行竣工验收备案。但原告、被告签订的商品房买卖合同仅约定了交付房屋的条件是该工程经五大主体验收合格，并未约定鑫**公司在交付房屋时需向常**出具竣工验收合格证明文件，也未约定该工程需进行竣工验收备案。根据该院审理查明的事实，该工程在交房前已竣工验收合格，且该房屋是在2011年10月11日之前取得商品房预售许可证，不适用《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》中关于竣工验收备案的规定。《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用”，可见房屋交付使用的条件是工程竣工验收合格，而非通过竣工验收备案。郑州市**产管理局认为鑫**公司违反相关规定，责令其整改，系行政处罚行为。鑫**公司承担民事法律责任的依据，应当是其违反了商品房买卖合同的约定，而非行政法律法规的规定。常**诉称鑫**公司未按约定时间向常**交付房屋，也未提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》。依照《商品房买卖合同》约定“约定的房产交付日期到来后（之后7日内），买受人有义务到房产所在地的售楼中心办理（出卖人未通知的情况）或者出卖人通知的地点办理入住手续，否则按照买受人逾期办理接房手续处理，买受人承担责任；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，视为出卖人已按照合同约定的交房日期或通知的交房时间届满之日依约交付了房屋”，该案中鑫**公司已按照常**在合同中确认的地址向其邮寄了入伙通知书，但常**至今也未到鑫**公司处办理入住手续，违反了合同义务，应视为被告已经按照合同约定于2014年10月1日交付了上述房屋。因鑫**公司已按照郑州**员会的规定制作了《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，常**因未及时到鑫**公司处办理入住手续，而未领取《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》，该责任不在被告，常**上述诉称该院不予支持。常**诉称鑫**公司未落实前期物业管理，但其与鑫**公司签订的商品房买卖合同约定“买受人同意接受出卖人指定的前期物业管理公司的管理，签署物业管理合同并按照有关规定承担物业管理费用，在买受人接收房屋时应当同时签订物业管理合同，缴纳初期物业管理费用，买受人拒绝签订物业管理合同，只要按照合同约定接受了物业，双方认可买受人与物业管理企业之间存在事实上的物业管理关系”，鑫**公司已经于2014年10月1日交付了上述房屋，应当视为鑫**公司已经落实了前期物业管理服务，综上，鑫**公司已经按照合同约定向常**交付了房屋，并不存在违约行为，原告常**诉请鑫**公司支付逾期交房违约金没有事实及法律依据，该院不予支持。常**请求鑫**公司按照《商品房买卖合同》（合同编号D11923318）附件三第8项约定将常**房屋阳台修复，依照《商品房买卖合同》约定“阳台采用钢制栏杆，封闭阳台墙面、顶棚同户内装饰、不封闭阳台墙面同外墙装饰、顶棚为白色外墙涂料”，鑫**公司认可常**所购房屋与合同约定不符，故鑫**公司应当按照合同约定进行修复，常**该项诉请该院予以支持，并根据实际情况，酌定修复期限为30日。证据不足，理由不当，该院不予支持。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决。判决：一、被告**公司于本判决生效后三十日内依照《商品房买卖合同》（合同编号D11923318）附件三第8项约定将常**购买的位于河南省郑州市郑东新区东风东路西、安平路北世纪东城东苑7幢楼1单元9层905号房屋的阳台修复。二、驳回原告常**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行判决义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。案件受理费二百二十八元，由被告**公司负担。

上诉人诉称

上诉人常雪如上诉称：1、一审法院认定常雪如和鑫**公司双方签订的商品房买卖合同仅约定了交房的条件是该工程经五大主体验收合格，并未约定鑫**公司在交付房屋时需向常雪如竣工验收合格文件，也未约定该工程需进行竣工验收备案，可见房屋交付使用的条件是工程竣工验收合格，而非通过经验收备案是错误的。2、一审法院认为涉案房屋是在2011年10月11日之前取得商品房预售许可证，不适用《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》中关于竣工验收备案的规定。郑州**房管局认为鑫**公司违反相关规定，责令其整改，系行政处罚行为。鑫**公司承担民事责任的依据，应当是其违反了商品房买卖合同的约定，而非行政法律法规的规定是错误的。3、一审法院认为鑫**公司已按常雪如在合同中确认的地址向其邮寄了入伙通知书，但常雪如未到鑫**公司处办理入住手续，违反合同义务，应视为鑫**公司已按合同约定于2014年10月1日交付了房屋是错误的。综上，请求二审查明事实，依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人鑫**公司答辩称，1、常**故意曲解合同第八条的含义，以作出对其有利的解释，不符合事实及法律规定。2、常**关于本案应适用《郑州市房地产开发经营管理条例》第十四条规定取得竣工验收备案表的解释是错误的。3、鑫**公司按照合同约定通知常**接房，常**拒绝接房是引发本案的根本原因。4、常**称行政主管部门对鑫**公司下发了整改通知，完全没有任何事实以及法律依据。鑫**公司从未看到或签收过任何诸如此类的通知。5、合同明确约定了双方交付房屋的条件，房屋竣工验收备案表和工程质量监督报告均是行政主管部门依据职权作出的行政职能，是行政管理措施，并非合同约定的交付条件，因此，鑫**公司不存在违约行为。综上，常**的上诉理由没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。

二审期间，常雪如提交商品房住宅保证书和说明书复印件一份，证明鑫苑置业公司在交付房屋上的时候没有取得工程质量监督报告，违反双方买卖合同的约定。

鑫**公司质证称，对常**提供的证据的真实性没有异议，证明目的有异议，该书证明了鑫**公司按照合同约定向常**交付了两书，质量监督报告和竣工验收表属于行政管理措施。常**称没有出具质量保证书是不能成立的。

经庭审质证，常雪如提交的证据不符合证据规则，不是新证据，且对方又不予认可，本院对该两份证据依法不予采信。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了房屋交付条件是“出卖人应当在2013年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合该合同约定的商品房交付买受人使用，该商品房经设计单位、勘查单位、施工单位、监理单位、建设单位五大责任主体验收合格同意交付的”，鑫**公司依照国家和地方人民政府的有关规定对该商品房进行了五大责任主体验收，并验收合格，该商品房具备了该合同所约定的交付条件。常雪如所主张的鑫**公司在交付房屋时需向其出具竣工验收合格证明文件、需进行竣工验收备案等交房条件并未在合同中予以约定，其该主张没有事实依据。按照合同约定，常雪如未依约办理入住手续，视为鑫**公司已交付房屋，一审对此事实认定符合合同约定。综上，常雪如的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院依法不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费228元，由上诉人常雪如负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月八日