原告王某某与被告刘某某租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告王某某与被告刘某某租赁合同纠纷一案，原告于2012年4月10日向本院提出民事诉讼，本案由审判员付*担任审判长，审判员周**、庞**组成合议庭，于2012年6月8日和29日两次公开开庭进行了审理。因本案须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结。经合议庭合议，裁定中止本案审理。现另一案件已由商丘**民法院作出终审判决，原告于2014年6月16日申请恢复审理并对租赁费总额申请司法鉴定，因被告不同意司法鉴定而且不予配合，2014年8月20日终结鉴定。恢复审理后，2014年3月30日原告王某某又申请合议庭组成人员庞**回避。原告又于2014年8月26日变更诉讼请求。本案另行组成合议庭，原告由审判员付*担任审判长，审判员周**、尹**参加合议，于2014年10月23日，进行第三次公开开庭审理。原告王某某及其委托代理人倪**，李**、被告刘某某以及委托代理人陈**，均到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。

原告诉称

原告王某某诉称：原告于2009年10月8日与被告刘某某签订房屋租赁合同，将原告后院内的房屋出租给被告使用，租赁期为两年（2009年10月10日开始计算）。双方在合同中约定：在租赁期间承租人擅自将房屋租给他人；承租人将房屋转租他人超过半年；承租人按照合同约定到期未交房租情形之一的，出租人有权终止合同、收回房屋。2011年10月9日二年合同已经到期，原告多次通知被告续签租赁合同或者按时退房，均遭到被告无理拒绝。被告于2012年2月22日-23日，在没有与原告签订房屋租赁合同且没有通知原告的情况下，私自拆除原告的后院房屋北墙，毁坏原合同期内正常使用的房屋，侵占老市委院的土地进行扩建。被告违反约定在租赁期满后，拒不返还出租房屋，致使原告无法履行与他人的租赁合同，造成原告经济损失。在第三次庭审终结后，原告的诉讼请求变更为：1、依法判令被告刘某某归还原告出租的房屋和土地；2、请求法院依法判令被告刘某某支付2011年10月10日至2014年10月9日租赁费，共计396000元（2011年10月10日至2012年10月9日72000元；2012年10月10日至2013年10月9日132000元；2013年10月10日至2014年10月9日192000元）及同期银行贷款的利息。2014年10月9日以后按每日533.33元计算。3、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告刘某某辩称：1、原告王某某不是本案适格主体；2、双方签订合同为无效合同；3、原告对争议房屋占有范围内的土地无使用权，房屋也非原告投资所建；4、本案争议房屋系被告刘某某出资所建，原告无权要求返还房屋；5、原告诉请的数额不合理；6、原告自身存在过错。请求驳回原告的诉讼请求。

原、被告双方的争议焦点：1、本案原告主体是否适格；2、本案诉争合同效力的问题；3、本案诉争的土地使用权归属，本案诉争房屋系谁投资所建，本案原告是否有权要求被告返还房屋及土地，本案原告诉请数额是否合理。

原告王某某为主持自己的主张向本院提交的证据有：（一）1、房产证一份。2、2012年2月25日商丘**行政科出具的证明一份。证明原告对涉案房屋具有合法的所有权、使用权、收益权；2、原告对涉案土地有使用权、收益权；3、原告具有诉讼主体资格。（二）原告与被告刘某某签订的房屋租赁合同一份。证明1、原告与被告双方签订的合同有效并且已经履行完毕；2、原告具有诉讼主体资格；3、原告对房屋、土地有权主张权利；4、改造费用是原告所出，在第一年租金中予以扣除4000元整，作为改造费用。（三）光盘一张、录音摘录二份、照片9张。证明1、租赁合同到期，被告即不续签合同也不继续交纳租金；2、被告违法拆除门面房北墙，构成侵权行为；3、被告只是对原告原有房屋和后院的细微改造，拆除了原有房屋，简单利用原有住宅楼的墙和院墙，搭建了简易的泡沫屋顶，房屋主要构建是原有设施。房屋归原告所有。（四）公安机关询问笔录四份。证明1、被告在租赁合同到期后，也没有通知原告，在原告门面房私自拆墙扩建，侵占市委院内的土地；3、上述情况经公安机关核实，客观真实。（五）原告和张**签订的租赁合同以及张**所写的违约金收据。证明1、被告在租赁期满后，不续签合同，原告再次出租房屋合法有效，每月租金6000元适中；2、被告拒不返还争议房屋、土地，导致原告支付违约金16000元。（六）原告与李*签订的租赁合同、李*的收据以及身份证复印件。证明1、2012年李*租赁原告的房屋租金一年为57600元；2、因被告所占房屋、土地面积较大，每年租金6000元适中。（七）电话录音、录像光盘一份。证明被告在2013年9月-2014年9月间，被告将争议房屋出租给他人，每月房租为15000元。被告应当按现在实际租赁价格全额返还给原告并支付违约金。第三次开庭原告又补充证据（八）1、2012年7月2日商丘**有限公司出具的证明一份。2、2013年4月15日商丘**行政科出具的证明一份。证明1、起诉人对涉案房屋具有合法的所有权、使用权、收益权。2、涉案房屋前部原有搭建使用20多年的旧建筑（原为水表蓬，后改为储藏室）。（九）光盘及出租照片，证明被告刘某某南侧隔壁王世赞在租赁期满后继续将涉案房屋出租给卖羽绒服的商户使用获取收益。2、2014年3月30日9点半和10点半，原告王某某的女儿倪**与被告刘某某南侧隔壁王世赞电话录音两段。证明被告刘某某南侧隔壁王世赞在强占涉案房屋期间，曾将涉案房屋出租给一位卖羽绒服的商户使用，租赁价格是每个月1万5千元。3、2014年4月4日下午6点原告王某某的朋友刘**和其侄女与被告刘某某南侧隔壁王世赞谈话录像。证明（1）被告刘某某南侧隔壁王世赞在强占涉案房屋期间，曾从2013年9月24日至2014年9月24日为止将涉案房屋出租给一位卖羽绒服的商户使用，租赁价格是每个月1万5千元，4个月共获违法所得共6万元。（2）、被告刘某某南侧隔壁王世赞承认在强占涉案房屋期间，按月出租涉案房屋，租赁价格是每个月1万5千元；按年出租涉案房屋，租赁价格是每个月1万2千元。（十）1、商丘市梁园区人民法院（2014）商梁民初字第00094号民事判决书和商丘**民法院（2014）商民三终字第650号民事判决书。证明涉案房屋南侧第二间建筑面积7平方米左右房屋，从2013年3月起房屋租金价格为每年租金42，000.00元，转让费28，000.00元。2、商丘市梁园区人民法院（2013）商梁民初字第509号民事判决书。证明涉案房屋南侧第四间建筑面积17平方米左右房屋（现分为两小间），从2011年10月1日起每年租金72，000.00元；从2012年1月～2012年10月租赁价格为每年租金78，000.00元；从2012年10月1日租赁价格为每年租金89，000.00元。3、商丘**民法院主审法官向有关人员吕**、张**和高**等人的调查笔录，证明涉案房屋南侧第五间建筑面积23.05平方米房屋（现分为南侧一大间和北侧小间），从2011年每年租金85，000.00元，且南侧一大间每年租金58，800.00元。从2014年3月房屋租金价格为每年租金114，000.00元。综合证明目的：被告刘某某应归还原告房屋。被告在租赁合同期满后不退还房屋，即不与原告续签租赁合同，又不支付租金，继续强占涉案房屋从事经营活动，所有租赁收入均为非法所得，应该按现在的实际租赁价格全额返还给原告王某某并支付原合同中约定的违约金

在举证期限内被告刘某某向本院提交的证据材料有：（一）尹*商品销售清单一份。证明被告购买的尹*建筑材料，用于建筑所争议的房屋。（二）商丘市发展投资公司收款收据一份。证明与刘某某相邻的张**租赁该发展投资公司的房屋，其租金每月为2000元。（三）商丘市发展投资公司土地使用证以及土地勘测图各一份。证明原告对争议土地不具有使用权。（四）张**、靳**庭审证言，证明刘某某、王**租赁的闲置地、房屋是被告自己搭建的，原告不具有所有权、使用权和管理权。（五）原、被告签订的房屋租赁合同一份，证明合同名为房屋租赁，实为土地租赁。（六）录像光盘一份。证明原告所在大院里同样的房屋均没有储藏室，原告主张在争议房屋储藏室的基础上改造而成的门面房是不可能成立的。（七）北京**有限公司授权委托书一份。证明不归租赁同样地带、同样面积的房屋经营服装，房租的对比情况。（八）商丘**公室行政科2013年4月11日出具的证明一份，与原告出具的同样证据相同，但证明目的相矛盾，不能作为有效证据使用。

经庭审质证，被告对原告提交的证据经质证认为：对证据（一）中的证据1的真实性无异议，但认为房屋所有权不归原告所有；证据2与本案无关。对证据（二）认为与本案具有关联性，但应为土地使用权的租赁合同，属于格式条款。对证据（三）认为与被告无关，原告在明知被告没有腾出房屋的情况下，仍和第三人签订租赁合同，存在过错。对证据（四）认为，不具有合法性、客观性，不能反映被告租赁的就是原告的房屋。对证据（五）认为，不具有客观性、合法性和关联性，不能反映被告方的房租价格。对证据（六）认为，不合法、不客观与本案无关联性，不能作为证据使用；对证据（七）有异议，认为与本案没有关联性。对证据（八）有异议。投资公司证明形式不合法，不能证明原告对涉案房屋拥有所有权、使用权、收益权。办公室出具的证明，该图只能证明刘某某现在房屋位置在当时双方签订合同时是一块闲置空地，并没有房屋。对证据（九）有异议，认为与被告刘某某无关。对证据（十）有异议，认为与被告刘某某无关，显示的是他人与原告王某某之间纠纷的判决结果，与本案涉案房屋没有关联。

原告对被告提交的证据质证认为：对证据（一）有异议，形式不合法、不真实与本案无关联。辅料项目不清楚，工费明显不符合市场价格，该证据时间无法确定且有涂改，尹华系被告的表妹，也无法确定其签字的真实性。对证据（二）认为，形式不合法、内容不真实与本案无关联性。对证据（三）认为，不合法、内容不真实与本案没有关联性。原告的父亲有合法的房产证，没有被征收房屋、土地，原告具有所有权、土地使用权。没有政府部门的文件证明其真实性，不可能属于商丘**有限公司的土地使用权。对证据（四）有异议，认为证人与被告系亲戚关系，证明内容相矛盾。对证据（五）无异议。对证据（六）有异议，认为形式不合法，不是原件。其录像恰恰能够证明，被告在合同到期后，拒不搬出租赁房屋、土地的侵权行为。其他住户的后院与本案无关。对证据（七）有异议，认为形式不合法，无法与原件核对，内容不真实，与本案无关联性。对证据（八）无异议。

本院查明

本院对双方当事人提交的证据作出如下分析认定：原告王某某提交的证据（一）中的房产证，与本案具有关联性，对其证明力本院予以确认；对证据（一）中的商丘**行政科出具的涉案房屋示意图，行政科先后出具的三份证明并于2013年4月11日又声明作废，对该证据本院不予采信。原告提交的证据（二）与被告提交的证据（五）均系本案争议的“租赁合同”，能够证明双方当事人存在租赁闲置地30平方米的基本事实，且双方对该合同的真实性、关联性均未提出异议，故本院对该合同争议事实部分的证明力予以采信；对证据（三）综合分析认为，可以证明被告所使用的房屋，是在利用原告的住宅楼的墙体和院墙搭建的，而且被告在租赁期满后，未续签合同也未交纳房屋使用费的事实。但原告主张为此负担4000元作为被告对房屋的改造费用，缺乏事实证据，本院不予采信；证据（四）系公安机关的询问笔录，证明被告扒掉原告北墙而引发的争执情况，因其与本案租赁合同纠纷不属于同一法律关系，故本院对其证据效力不予以确认；对证据（五）、（六）系原告与案外人之间订立的租赁合同，与本案不具有关联性，对其证明效力本院不予以确认；证据（七）系录音、录像光盘，与原告提交的证据（三）证明目的相同，可以证明双方当事人发生纠纷的基本事实，本院予以采信；证据（八）系商丘**行政科针对为原告提交的上述涉案房屋示意图证明，该组证据与市委办公室行政科先后出具的三份证明之间相互矛盾，不具有客观、真实性，本院不予采信。证据（九）系商**院作出的（2014）商民三终字第46号生效的民事判决书一份，可以作为本案的定案依据。

被告刘某某提交的证据（一）商品清单一份，由于该清单存在涂改现象且没有提供相应的正式税务发票收据，故本院对其证据的证明力不予采信；证据（二）系案外人与商丘**有限公司之间的租赁收据，与本案不具有关联性，对该证据的证明力，本院不予以确认；证据（三）为商丘**有限公司提供的“商国用（2010）第389号”土地使用证以及该土地的勘测定界图，系本院以被告的申请提取的证据，其调查程序合法，内容客观真实，本院对其证据效力予以确认；证据（四）为张**、靳**的庭审证言，可以印证被告在所租用的空闲地上搭建了临时简易营业用房的事实，对此原告也予以认可，故本院对该证言效力予以确认；证据（五）系双方签订的租赁合同，与本案具有关联性，本院予以采信；证据（六）为录像光盘一份，其他同样的房屋没有储藏室的证明与原告的现行房屋状况不具有必然的关联性，对其证明目的本院不予以采信；证据（七），北京**有限公司授权委托书，与本案没有关联性，对该证据的证明目的本院不予采信；证据（八）与被告提交的证据（八）之间相互矛盾，本院不予采信。

根据本案庭审以及上述有效证据，本院确认以下案件事实：原、被告双方通过协商，于2009年10月8日签订了名为“房屋租赁合同”实为“土地租赁合同”的租赁协议一份，出租方：原告王某某，承租方：被告刘某某。合同主要条款约定，原告将其老常委家属院后院，北院墙向南，闲置地大约30平方米租给被告方改造使用。合同约定：租赁期限自2009年10月10日起将出租房屋交付承租方使用，二年签订一次合同，期限未定；租金半年付一次，并需在上半年的最后一个月的月底前付清下半年的租金，第一年租金为32000元，承租方一次付清半年的租金为16000元，从次年起，每年租金为36000元；房屋的改建由承租方负责，费用由承租方负担，出租人负责协调，并提供水、电。合同签订后，2009年10月份，被告利用原告住宅房墙体与原有部分院墙的基础上，对所租赁的闲置地进行了房屋的简易搭建，2012年2月20日，被告又在拆除原告后院北墙的基础上，改造建成现有的营业性用房。租赁期满后，原告多次通知被告续签租赁合同或者按时退房无果，因租赁费数额未达成一致意见而引发纠纷。自2011年10月租赁期满至今，被告仍继续占有使用涉案场地，未缴纳租赁费用。

本院认为

本院认为：关于租赁合同的效力。双方签订的所谓“房屋租赁合同”，其租赁标的物为：老常委家属院后院，北院墙向南“闲置地”大约30平方米，出租给被告方改造使用。其涉案“房屋”租赁合同实为土地租赁合同。涉案房屋所占用的土地为国有土地，违反了行政法规的强制性规定，双方所签订的租赁合同无效。关于原告请求被告支付租赁费的诉讼请求能否支持。最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。自2011年10月租赁期满至今，双方未签订租赁合同，但被告仍继续占有使用涉案场地，且未缴纳租赁费用，在诉讼中被告不同意对占有期间的使用费用进行司法评估。被告长期占有使用出租场地，给原告造成经济损失，刘某某应当承担相应责任。对于原告要求被告支付租赁费的诉讼请求，参照目前相邻房屋的租赁费标准和本案实际情况，依据公平原则，被告刘某某应自2011年10月10日起按照每月4500元支付占有使用费较为适宜，至30平方米闲置地返还之日止，原告其超出部分的诉讼请求，本院不予支持。被告搭建的简易营业用房，在法庭辩论终结前，仍没有取得建设规划许可证，双方当事人所诉争的营业用房，系被告出资搭建的违章建筑，依法属于拆除的范围，不受法律保护，因此对原告要求被告返还房屋的请求，本院不予支持；关于原告请求被告返还30平方米闲置地的诉讼请求能否支持。原告是本案诉争闲置地的实际出租方和使用费的实际收取人，商丘**有限公司，虽然合法享有本案“闲置土地”的占有、使用等权利，但该公司在2012年7月2日出具的证明中证实，原地委常委家属院（共十家），至今没有签订拆迁补偿合同，对这十家房屋没有实际征收，也没有补偿。因此原告对其住宅楼及家中后院的闲置地仍然具有客观上的使用权。原告要求被告返还出租的30平方米闲置地的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告赔偿租赁期间利息的诉讼请求，因双方签订的合同无效，且均有过错，该项请求本院不予支持。被告刘某某抗辩称，原告不具有争议闲置地的使用权，其诉讼主体不合法的抗辩理由不能成立。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十五条、第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百五十条第一款（五）项之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告王某某和被告刘某某于2009年10月8日签订的土地租赁合同无效；

二、被告刘某某返还原告王某某30平方米的闲置地，于本判决生效后十五日内搬离。

三、被告刘某某自2011年10月10日起至被告刘某某归还原告王某某闲置地时止，支付原告王某某每月4500元的闲置地占用使用费，于*判决生效后十日内履行完毕。

四、驳回原告王某某的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7950元，原告王某某承担2950元，被告刘某某承担5000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按当事人的人数提供副本，上诉于河南省**民法院。递交上诉状次日起七日内未足额交纳上诉费用，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年一月十九日