环球岛（宁波北**有限公司、中国农业**波镇海支行与高**、胡**申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书

案件描述

本院在执行申请执行人中国农**限公司宁波镇海支行（以下简称农**支行）与被执行人高**、胡**系列案件过程中，案外人环球岛（宁波北**有限公司（以下简称环球岛酒店）对本案的执行标的提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭，于2015年9月11日公开开庭进行了听证审查。异议人环球岛酒店的委托代理人金益民、冯*，申请执行人农**支行的委托代理人潘*、张*，被执行人高**的委托代理人石**到庭参加听证。被执行人胡**经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席听证。本案现已审查终结。

请求情况

异议人环球岛酒店称：2011年3月29日，高**委托宁波北**限公司（以下简称天林物业）与异议人签订了租赁合同，约定将其名下的位于宁波市北仑区长江路335号明珠商厦的B204号、B205号、B206号、B505号、A801-808号、B801-806号、A906号、B1501-1507号、B1607号的房产租赁给异议人，租赁期限从2011年4月1日至2021年10月31日。租赁合同签订后，异议人将上述房产用于酒店经营，并按约支付了租金。后异议人收到镇**院的拍卖公告，得知镇**院对异议人租赁的房产予以查封，并拟于近期拍卖。异议人认为异议人与天林物业约定的租赁期限为2011年4月1日至2021年10月31日，现租赁期限尚未到期，且异议人租赁时间远远早于法院的查封时间，异议人有权按照租赁合同的约定继续享有租赁权至2021年10月31日止。为维护自身合法的租赁权益，异议人特向法院提出执行异议，要求法院立即中止对被执行人高**名下的位于宁波市北仑区长江路335号明珠商厦的B204号、B205号、B206号、B505号、A801-808号、B801-806号、A906号、B1501号、B1607号房产的强制执行程序，保留异议人对上述房屋的租赁权至2021年10月31日止。

答辩情况

申请执行人农**支行答辩称：1.争议房产的租赁时间晚于抵押时间，异议人的租赁权不得对抗申请执行人的抵押权；2.申请执行人在办理争议房产抵押时，被执行人胡**、高**向申请执行人承诺争议房产无租赁和抵押，申请执行人也进行了现场勘查，当时争议房产并不存在租赁；3.租赁合同载明的租赁房产不能确定就是本案争议房产。

被执行人高**答辩称：1.租赁关系确实存在；2.租赁合同是被执行人委托天林物业签订的，因为涉及到银行转贷、办理营业执照等情况，天林物业和异议人签订了多份租赁合同，被执行人无法确定到底签订了几份合同。

被执行人胡**未到庭，也未提交书面答辩意见。

异议人环球岛酒店向本院提交了下列证据：

本院认为

1.天林物业与异议人签订的租赁合同六份，拟证明异议人对争议房产享有租赁权，租赁时间从2011年4月1日起没有中断。对于2011年3月29日的租赁合同之外的五份租赁合同，被执行人高**无异议，申请执行人农**支行对其真实性有异议，质证称租赁合同签订时间晚于抵押，无法确认租赁合同是否实际履行。本院认为上述五份租赁合同真实合法，故予以认定。对于2011年3月29日的租赁合同，被执行人高**无异议，申请执行人农**支行质证称合同第一页纸与后面的纸张明显不一样，签字明显在公章之上，对合同形成时间有异议，认为合同是伪造的。本院认为：一、异议人的名称”环球岛（宁波北**有限公司”2011年6月27日才申请预先核准，2011年7月29日登记注册，异议人不可能于2011年3月29日在租赁合同上盖章；二、申请执行人提供的房地产转让合同载明高**于2011年6月2日才取得A801-808号和B801-806号房产的所有权，高**不可能于2011年3月29日委托天林物业将上述房产租赁给异议人；三、异议人与天林物业于2011年11月25日和2012年3月20日签订了三份租赁合同，租用9-16楼、8楼B、C区域和A区801-808号，而上述房产正是2011年3月29日租赁合同载明出租的8-16楼区域，如果2011年3月29日租赁合同合法有效，异议人不需要再签订该三份租赁合同。综上，本院对异议人提供的2011年3月29日的租赁合同不予认定。

2.装修合同三份，拟证明异议人在签订租赁合同后进行了实际装修的事实。被执行人高**对上述证据无异议，申请执行人农**支行对上述证据的真实性有异议，质证称装修合同签订时间远远晚于租赁合同签订时间，与常理不符。本院认为申请执行人虽对上述证据提出异议，但未提供证据予以推翻，本院认为上述证据真实合法，故予以认定。

3.租金、物业费、水电费付款凭证，拟证明异议人支付了相应的租金、物业费和水电费。被执行人高**对上述证据无异议，申请执行人农**支行对上述证据中的银行转账凭证无异议，对天林物业出具的收款收据有异议，质证称最早支付租金是2011年11月8日，而租赁合同约定租金应在合同签订当日支付的，故申请执行人推定租赁合同签订时间应该在2011年11月之后。本院认为上述证据真实合法，故予以认定。

4.房产委托租赁合同一份，拟证明被执行人高**委托天林物业出租房产给异议人。被执行人高**对该合同真实性无异议，申请执行人农**支行对该合同真实性有异议，质证称合同签订时间有修改，是将”2011年8月4日”改成”2010年的8月4日”。本院认为该合同的签订时间确有明显的修改痕迹，无法确定该合同具体签订时间。

5.印章治安管理信息系统打印页九页，拟证明申请执行人提供的承诺书上的印章不是异议人的印章。被执行人高**对该证据无异议，申请执行人农**支行对该证据真实性无异议，但质证称不能证明异议人公章的唯一性，对该证据的关联性有异议。本院认为该证据真实合法，故予以认定。

申请执行人农行**向本院提交了下列证据：

1．房地产抵押清单四份，拟证明争议房产抵押时是未出租的状态。异议人对该证据真实性无异议，被执行人高**质证称该证据为复写件，不是原件，且是被执行人按照银行要求签的。本院认为该清单为高**单方面承诺无出租，没有异议人签字确认，仅凭该证据无法确定抵押时是否存在出租，故本院对该证据的关联性不予认定。

2．承租人出租人承诺书二份，拟证明高**和异议人均承诺在申请执行人通知之日时提前终止租赁。被执行人高**承认签字是真实的，称当时申请执行人为了转贷需要叫高**办理手续，高**就叫专职驾驶员”阿*”到异议人处盖章，后来”阿*”就把承诺书拿回来，高**就把承诺书交给申请执行人。异议人质证称承诺书不是异议人出具的，对其真实性有异议。本院认为根据异议人提供的印章治安管理信息系统打印页和申请执行人提供的年检报告书，承诺书上加盖的异议人公章与其在公安机关和工商部门备案的公章以及异议人现在使用的公章明显不同，且异议人在公安机关和工商部门备案的印章中也不存在和承诺书上印章相同的印章，申请执行人未能举证证明异议人存在和承诺书上印章相同的公章，故本院对承诺书不予认定。

3.工商登记基本信息一份，拟证明异议人的成立时间。被执行人高**无异议，异议人未提出异议，本院依法予以认定。

4．外商投资企业名称预先核准申请书一份，拟证明异议人名称确定时间在2011年6月27日。被执行人高**无异议，异议人质证称工商登记没有批下来之前异议人已经确定要用现在的公司名称注册公司，故申请核准名称的时间不能代表该名称实际使用时间。本院对该证据的真实性予以认定。

5．异议人2011年和2012年的年检报告书各一份，拟证明异议人2011年年检报告书上的公章和2012年年检报告书上的公章不同，异议人2012年换了新公章。被执行人高**无异议，异议人质证称对两个公章的情况不清楚，且年检报告上的印章与承诺书上的印章不一样。本院对该证据的真实性予以认定，但认为两份年检报告书上的印章均与承诺书上的印章不一样，对该证据的关联性不予认定。

6．房地产转让合同一份，拟证明争议房产中的A801-808号和B801-806号的所有权是高**于2011年6月2日才取得，在此之前不可能出租出去。异议人对房产转让情况不清楚，被执行人高**对该证据真实性无异议，但质证称争议房产早就在胡**、高**名下，只是正式转让手续在2011年6月2日才办理。本院认为该证据真实合法，故予以认定。

7.宁波市北仑区长江路335号明珠商厦的他项权证复印件三份，拟证明争议房产中的B505号、A801-808号、B801-806号、A906号、B1607号房产的抵押登记时间。异议人对该证据无异议，被执行人高**请法院核实。本院在庭后核对原件后对该证据予以认定。

被执行人高**、胡**未向本院提交证据。

本院依职权制作和调取了下列证据：（2014）甬镇商初字第541号、第556号、第860号、第522号民事判决书各一份、（2015）甬镇执民字第158-1号、第251-1号执行裁定书各一份、（2014）甬镇执民字第2530-1号、第2623-1号执行裁定书各一份、现场调查照片二十二张。异议人、申请执行人、被执行人高**均无异议，本院依法予以认定。

经审查，本院查明事实如下：被执行人高**所有的位于北仑区长江路335号明珠商厦的A801-808号、B801-806号、A906号房产于2011年6月13日抵押给申请执行人农**支行，B1607、B505号房产于2011年12月9日抵押给农**支行，B204号、B205号、B206号房产于2012年7月20日抵押给农**支行，B1501号房产于2012年8月9日抵押给农**支行。本院在审理农**支行与高**、胡**系列案件过程中，依法查封了上述争议房产。执行中，案外人环球岛酒店对上述争议房产提出执行异议。

另查明：香港环**有限公司于2011年6月27日向宁**商局申请对”环球岛（宁波北**有限公司”这一名称预先核准。2011年7月29日，环球岛（宁波北**有限公司正式登记注册。后异议人环球岛酒店于2011年10月25日与天林物业签订租赁合同，租用被执行人高**所有的位于北仑区长江路335号明珠商厦的B204号、B205号、B206号、9-16楼区域、8楼B、C区域的房产；于2012年3月8日与天林物业签订租赁合同，租用B505号房产；于2012年3月30日与天林物业签订租赁合同，租用A801-808号房产。合同签订后，异议人一直租赁上述房产用于酒店经营，并按约交纳租金、物业费和水电费至今。

本院认为：根据法律规定，承租人只有在房产抵押和法院查封前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用争议房产时，法院才应当在执行中保护承租人的租赁权。对于异议人承租的被执行人高**所有的位于北仑区长江路335号明珠商厦的A801-808号、B801-806号、A906号、B505号房产，本院认为合法有效的书面租赁合同签订时间在银行抵押权设立之后，故异议人对上述房产的租赁权不能对抗申请执行人已登记的抵押权，异议人对上述房产的执行异议请求不能成立，应予驳回。对于异议人租赁的B204号、B205号、B206号、B1501号、B1607号房产，本院认为合法有效的书面租赁合同签订时间在抵押权设立之前，且异议人一直合法占有使用上述房产，故法院应保护异议人对上述房产的租赁权，异议人对上述房产的执行异议请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：

裁判结果

一、中止对异议人（案外人）环球岛（宁波北**有限公司租赁的被执行人高**所有的位于北仑区长江路335号明珠商厦的B204号、B205号、B206号、B1501号、B1607号房产的执行。

二、驳回异议人（案外人）环球岛（宁波北**有限公司的其他异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

本裁定送达后即发生法律效力。

裁判日期

二〇一五年九月十八日