董**、董**等与杨**、董**合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人杨**因其他合同纠纷一案，不服河北省怀来县人民法院（2015）怀民初字第50号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨**及其委托代理人巩建乐，被上诉人董**、董**、董**、董**，原审被告董**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原审原告诉称，原告五人与被告董**是亲兄弟关系，被告董**在原告五兄妹不知情的情况下，于2005年私自做主将老人的住宅五间北房（面积0.56亩）卖给被告杨**，价格3.8万元。原告五人对被告二人的房屋买卖关系不知情，在村居住的原告董**以为二被告是出租关系，当时也不知详情。被告董**在买卖房屋方面没有和原告协商，未取得原告的同意，私自把老人留下的住宅卖给被告杨**，实在不合情理。老人留下的财产子女都有共同的继承权，非一人所有。二被告的房屋买卖不能成立，同时违背了国家有关农民住宅不得向城镇居民出售的规定。被告杨**是北京市居民，在农村购置房屋，违反了国家政策和土地管理法的有关规定。为维护五原告的合法权益，请求人民法院依法判令解除二被告的房屋买卖关系。

一审法院查明

原审法院经审理查明，原、被告双方所争议的房屋及院落一处，其宅基地证号为00XXX，在怀来县国土资源局宅基地登记日期为1987年5月21日，确定户主为董**，后在1995年11月1日该宅基地证以“冀（怀）字第2003XXX号”，确定户主为被告董**。该宅基地上所建房屋，1988年12月30日怀来县人民政府城镇房屋确权发证办公室以“怀证确字03-OOXXX号”确定房屋所有权人是董**。经查该房屋所有权人至今仍是董**，未变更。二被告于2004年6月30日签订买卖房屋协议，被告董**将所争议的房屋及院落一处，在原告五兄妹不知情的情况下，于2005年私自卖给被告杨**。

原审法院经审理后认为，被告杨**向法庭提供的一份怀来县宅基地登记证，符合有效证据规定，原告方和被告董**也认可，本院予以采信。被告杨**向法庭提供的村委会证明一份、房屋买卖协议一份，原告方不认可，也不符合有效证据规定，不予采信。被告杨**与被告董**买卖房屋时，被告董**曾交付给被告杨**房屋所有权证一份，但被告杨**当庭未向法庭提供。本院依法从怀来县房管部门调取了所争议的房屋的房产所有权证的有关证据，该证据证实，房屋所有权人是董**。董**夫妻共有六位子女。原、被告双方在诉讼过程中均未向法庭提供董**对争议的房屋有权处置的证据，且无任何证据证明争议的房屋所有权人董**已处置过，故被告杨**与被告董**买卖房屋协议无效。原告方要求确认争议的房屋买卖合同无效的主张，应予以支持。关于二被告提供的两份宅基地登记证，因农村土地实行集体所有制，宅基地不能买卖，只能证明该宅基地的实际使用人，被告杨**不符合农村宅基地转让的有关规定，故对被告杨**的主张，不予支持。故判决，被告杨**与被告董**买卖房屋协议无效，被告杨**于本判决书生效后30日内将董**的房屋归还其子女。

上诉人诉称

宣判后，杨**不服，向本院上诉称，一、五位被上诉人与本案无利害关系，不符合民诉法规定的起诉条件，应予驳回。二、被上诉人的陈述与事实不符，本次诉讼基于董**反悔。三、本案中，被上诉人未提供任何证据，依法不予立案。故请求二审法院撤销原判，驳回原审原告的诉讼请求。被上诉人董**、董**、董**、董**、董**，原审被告董**服判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，其他事实双方均无异议，本院予以确认。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同的当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。上诉人杨**与原审被告董**签订的买卖房屋协议虽是双方当事人的真实意思表示，但该买卖合同的标的违反相关法律、行政法规的强行性规定，应属无效，本院予以确认。本案诉争的是关于宅基地使用权的取得。依据相关法律、法规的规定，转让宅基地的使用权的受让人应为同一集体经济组织内部的成员。本案中，上诉人杨**作为非该集体经济组织内部的成员，受让该房屋显然无效。本案诉争房屋的所有权人是董**，原审被告董**擅自处分该房屋的行为，侵害了被上诉人董**、董**、董**、董**、董**的利益，与其有直接的利害关系，故该五人作为本案的原告主体适格，本院予以支持。原审原告的起诉，符合法院受理案件的条件，本院予以支持。关于本案判决确认买卖协议无效的后果，上诉人杨**可另行主张权利。

综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律部分正确。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人杨**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月二十五日