王**、余**与浙江复**限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**、余**因与被上诉人浙江复**限公司（以下简称复地置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2014）杭**初字第2705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审判决认定，2012年11月20日，王**、余**与复**公司签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2012预1045864）一份，王**、余**购买复**公司开发建设的位于杭州市余**国际花园23幢508室房屋一套。其中，合同第四条约定，“在该商品房所在的建筑区划内，出卖人建设物业服务用房1211.22平方米，坐落23-1、23-2、23-3、23-4、23-5、23-6，属于业主共有。”合同补充条款第七条第4款约定，主合同项下商品房所属住宅小区属分期开发建设的，对小区内公建、商业性等设施的配套承诺是指整个小区全部建成完全交付使用时所应达到的，而不是分期交付时须达到的配置标准。合同还对其他相关权利义务进行了约定。复**公司对连城国际花园1至5期统一规划，分期开发建设，并统筹确缴物业用房。2014年9月24日，杭州市**管理处函复，连城国际花园1至5期系一个物业管理区域，只能成立一个业主大会。2014年9月12日，王**、余**诉至原审法院，请求：复**公司依约履行《浙江省商品房买卖合同》第四条第一款约定，即复**公司应在王**、余**购买的商品房所在建筑物区划内提供1211.22平方米的建设物业用房。

一审法院认为

原审法院认为，王**、余**依据王**、余**与复**公司之间的《浙江省商品房买卖合同》提出本案诉讼，具有诉讼主体资格。王**、余**与复**公司签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2012预1045864）中明确约定，房屋系位于杭州市余**国际花园23幢508室。由此可见，王**、余**与复**公司在签订合同时均已知晓买卖合同所指向的房屋位于连城国际花园小区，且与前期开发建设的房屋连续确定幢号。合同补充条款亦约定，主合同项下商品房所属住宅小区属分期开发建设的，对小区内公建、商业性等设施的配套承诺是指整个小区全部建成完全交付使用时所应达到的，而不是分期交付时须达到的配置标准。复**公司对包括本案合同约定房屋在内的连城国际花园1至5期统一规划，分期开发建设。同时根据房管部门批复，连城国际花园1至5期系一个物业管理区域。同一个物业管理区域内，应遵循相对集中、便于管理的原则，共用主要物业配套设施设备。因分期开发建设，不能提供足额当期物业用房的，应当在后期开发或总体统筹时补足。复**公司对连城国际花园1至5期整体统筹物业用房，并已按规定提留缴交物业管理用房。复**公司已履行提供物业服务用房的相关合同义务。综上，本案中王**、余**的诉讼请求，依据不足，原审法院不予支持。复**公司相关答辩意见，合理部分，原审法院予以采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回王**、余**的诉讼请求。案件受理费80元，由王**、余**负担。

上诉人诉称

宣判后，王**、余**不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。双方当事人签订的《浙江省商品房买卖合同》第四条约定，“在该商品房所在的建筑区划内，出卖人建设物业服务用房1211.22平方米，坐落23-1、23-2、23-3、23-4、23-5、23-6，属于业主共有。”合同第二十三条约定，“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。”从上述约定内容可知主合同对于复**公司建设物业服务用房1211.22平方米，坐落在23-（1-6），属于全体业主共有，是十分明确的，因此不属于合同未尽事项，不需要再签订补充协议。复**公司提出的合同补充条款第七条第4款约定“主合同项下商品房所属住宅小区属分期开发建设的，对小区内公建、商业性等设施的配套承诺是指整个小区全部建成完全交付使用时所应达到的，而不是分期交付时须达到的配置标准”，违反了主合同的约定，属于无效条款。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，改判支持王**、余**的一审诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人复地置业公司在二审期间未提交书面答辩状，其口头辩称：补充合同的条款内容与主合同条款并不矛盾，补充合同是对主合同的进一步补充。根据一审中所提交的证据以及查明的事实，案涉房屋所在的连**花园1期至5期系整体规划报批、分期开发，属于一个物业管理区域，只能成立一个业主委员会。现连**花园1至5期整体统筹物业用房，实际交付的物业用房面积已经超过法定的物业用房面积，故王昆仑、余**的主张，缺乏事实和法律依据。请求二审依法驳回王昆仑、余**的上诉请求。

上诉人王**、余**在二审期间提交照片一组，欲证明王**、余**所购房屋的地块与其他地块是完全独立的区域，没有共同的设备设施，复地置业公司应当单独提供合同约定的1211.22平方米物业用房。复地置业公司对该证据的真实性无异议，但认为无法达到其证明目的。本院经审查后对该证据的真实性予以确认。

被上诉人复地置业公司在二审期间未提交新的证据。

原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。

本院认为

本院认为，本案争议的焦点系双方当事人之间签订的补充合同第七条第4款是否适用于本案情形。王**、余**认为该补充合同第七条针对的是关于市政基础设施的约定，该第七条项下的所有条款均指向的是市政基础设施，与本案所涉的物业用房无关。即使该第七条第4款针对的是小区内公建用房，也与主合同约定相悖，应当认定为无效。本院经审查后认为，补充合同第七条虽然约定的名目为关于市政基础设施的约定，但根据合同意思自治的原则，双方当事人在该合同条款项下约定关于小区内公建、商业性等配套设施交付的相关内容，并不违反法律、法规的强制性规定。而且补充合同系对主合同内容的解释、补充或者修改，在补充合同内容不违反法律、法规强制性规定的前提下，应当优先适用补充合同的约定。从补充合同第七条第4款约定的内容来看，该条款所指向的小区内公建设施包含物业配套用房的意思也是明确的，故原审法院认为该条款适用于本案，并无不当。王**、余**认为补充合同第七条第4款无效的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。关于王**、余**主张的其所购房屋坐落区域物业用房面积不足的问题，虽然从案涉房屋的现场照片来看，王**、余**所购房屋坐落区块与连城国家花园其他区块之间存在地铁间隔，但根据审理查明，案涉连城国际花园1至5期系统一规划报批、分期开发建设项目，房管部门的批复也明确连城国际花园1至5期系一个物业管理区域，共用主要物业配套设施设备。同时根据前述补充合同第七条第4款的约定，在王**、余**并未提供证据证明复**公司所交付的整个项目的物业配套用房面积不足的情况下，原审法院根据本案实际情况认定复**公司已经履行合同所约定的提供物业配套用房这一合同义务，并无不当。王**、余**的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人王**、余**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月十六日