张**与李**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告张**与被告李**房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员张*担任审判长，人民陪审员杨**、人民陪审员田宝贵参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告张**委托代理人马强、宋**、被告李**均到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。

原告诉称

原告张**起诉称：2012年9月21日，原被告就北京市石景山区紫御国际X号房屋的租赁事宜签订《房屋租赁合同》。该合同第三条约定：“租赁期限自2012年10月1日至2015年9月30日，共计3年。”第四条租金及押金约定“…，房屋租金8500／月，支付方式为押一付六，各期租金支付日期为：2012年10月1日、2013年4月1日、2013年10月1日、2014年4月1、2014年10月1日、2015年4月1日。”第九条合同解除（四）款约定：“乙方（被告）不按照支付租金达3日的，甲方（原告）有权单方解除合同，收回房屋。”第十条违约责任（一）款约定：“乙方（被告）不按约定支付租金达3日，应按租金的100%向甲方（原告）支付违约金，甲方（原告）并可要求乙方（被告）将房屋恢复原状或赔偿相应损失”。合同签订后，原告于2012年9月27日向被告交付了房屋，由被告占有使用至今，但被告自2014年10月1日起至今，未按合同约定支付租金，其行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院。诉讼请求1：判令解除原被告签订的《北京市房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付房屋租金从2014年10月1日暂计到2015年9月20日，每月8500元；3、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告李**答辩称：房屋是2012年10月1日租赁，小区是商业楼，经营房地产业务，1、2层是底商，2层有落地窗适合做广告，2层的租金要每月8500元，2014年春节后因为1层整体底商无法出租，就出租给民**行，银行也需要广告效应，挡住了我的广告。不是我们主观违约，联系业主没有联系上，我们找过物业和银行，但是我们没有权利。现在的广告效果完全没有体现，合同可以不解除，但因为影响了我们的广告效应，需要把民**行的广告拆除。业主9月份应该联系我交房租但是没有找我，业主11月份打过电话没有协商成功，我不同意解除合同。交租金应该降低租金。原告手里有我一个月的押金。不同意原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：位于北京市石景山区银河南街X号房屋（以下简称租赁房屋），系张兆陵单独所有。

2012年9月22日，出租人张**与承租人李**签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称合同），约定房屋坐落于北京市石景山区紫御国际X号，房屋所有权人为张**。租赁用途为办公。租赁期限自2012年10月1日至2015年9月30日，共计3年。租金标准及支付方式8500元，租金总计306000元。押金8500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵押应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数应返还乙方。第七条房屋维护及维修甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全，乙方保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约；租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。第九条合同解除（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达3日的……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达3日的。乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿损失。甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金5%标准支付违约金。

2012年9月27日，张**将租赁房屋交付给李**。李**的房租交付至2014年10月1日。

关于搬离租赁房屋的时间，李**提供了证人孙**，证明2014年11月底，孙×帮李**搬家，从租赁房屋搬至金顶街，搬的东西包括桌、椅、电脑、公位、会议桌、饮水机，基本搬空了。张**对此证人证言真实性予以认可，证明目的不予认可。另，李**主张2014年11月底搬离租赁房屋，对此提供2014年12月19日的支出凭单予以证明。张**对上述证据真实性予以认可，关联性不予认可。

关于交付租赁房屋钥匙：李**提供证人曹×证言：房东来过租赁房屋，2014年年底或2015年年初将租赁房屋钥匙拿走。房东交付房屋的时候给了一把钥匙，后来被告将锁芯更换，给了房东一套，现在还有钥匙。张**对证人证言没有异议，主张钥匙没有交付完毕。庭审中，张**自认2015年4月收回租赁房屋的钥匙，从收回至今租赁房屋仍为空置状态。

庭审中，李**主张2014年3、4月份，楼**银行的牌子开始遮挡租赁房屋的窗户，影响李**的LED滚动屏及玻璃上的广告词，故于2014年10月1日之后，未再交纳租金。对于租赁房屋用于经营的李**来说，现租赁房屋处于不适用的状态，故请求法院对租金予以减免。张**及李**均去找过民**行协商，但没有反馈。

庭审中，双方均认可用押金8500元折抵违约金8500元，故张**撤回了对违约金8500元的诉求。

庭审中，李**提交短信记录，证明张**曾给其发信息：“你好，麻烦你把欠的房租付了！具体广告牌问题怎么解决咱们约个时间见面协商好吧！”，张**对此真实性认可，但主张该信息不能构成李**不支付租金的理由。

上述事实，有各方当事人陈述、房屋租赁合同、房屋交割清单、产权证、银行转账明细、照片、证人证言、支出凭单、短信记录等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：张**与李**签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同，形成合法有效的租赁合同关系，双方均应按照租赁合同约定履行义务。

根据查明的事实，李**于2014年12月19日已搬离涉案房屋，张**自认2015年4月收到租赁房屋钥匙，合同已无法继续履行，故双方的合同已于2015年4月实际解除，对于张**解除合同的诉求，本院不予支持。

租赁期内，承租人应当按照租赁合同约定交纳租金。李**交纳租金至2014年10月1日，其应当交纳到合同实际解除之日的租金，故对于张**主张2014年10月1日至2015年9月30日的所欠租金的诉求，合理部分，本院予以支持。对于李**主张民**行牌子挡住窗户，请求减免租金的意见，合同约定出租人保证房屋处于适用和安全的状态，尽管租赁房屋的玻璃用途主要是为了采光，但考虑到租赁房屋的用途，民**行牌子对租赁房屋窗户的遮挡，影响李**利用租赁房屋进行办公，故对此抗辩意见，本院酌情予以支持。对于李**主张因民**行牌子影响其经营及张**曾短信息说协商广告牌未果而未支付租金，民**行的牌子只是对李**租赁房屋适用状态的影响，而非影响到租赁房屋的安全和使用，故上述理由均不能形成对支付租金义务的合理抗辩，对此，本院不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：

裁判结果

一、李**于本判决生效后十五日内给付张**二〇一四年十月一日至二〇一五年四月三十日欠付租金五万二千五百元；

二、驳回张**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费九百三十四元，由张**负担一百一十元（已交纳）；由李**负担八百二十四元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十一月三十日