李**与张**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**因与被上诉人张**房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第1912号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

张**在原审法院诉称：2012年9月21日，我与李**就北京市石景山区3号楼2层209号房屋的租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》。该合同第三条约定：“租赁期限自2012年10月1日至2015年9月30日，共计3年。”第四条租金及押金约定“…，房屋租金8500／月，支付方式为押一付六，各期租金支付日期为：2012年10月1日、2013年4月1日、2013年10月1日、2014年4月1日、2014年10月1日、2015年4月1日。”第九条合同解除（四）款约定：“乙方不按照约定支付租金达3日的，甲方（原告）有权单方解除合同，收回房屋。”第十条违约责任（一）款约定：“乙方（被告）不按约定支付租金达3日，应按租金的100%向甲方（原告）支付违约金，甲方（原告）并可要求乙方（被告）将房屋恢复原状或赔偿相应损失”。合同签订后，我于2012年9月27日向李**交付了房屋，由李**占有使用至今，但李**自2014年10月1日起至今，未按合同约定支付租金，其行为已构成违约，严重侵害了我的合法权益，故诉至法院。诉讼请求1：判令解除我与李**签订的《北京市房屋租赁合同》；2、判令李**向我支付房屋租金，从2014年10月1日暂计到2015年9月20日，每月8500元；3、本案诉讼费由李**承担。

一审被告辩称

李*远在原审法院辩称：房屋是2012年10月1日租赁，小区是商业楼，经营房地产业务，1、2层是底商，2层有落地窗适合做广告，2层的租金每月8500元。2014年春节后因为1层整体底商无法出租，就出租给民**行，银行也需要广告效应，挡住了我的广告。我不是故意违约，是由于没有联系上张**，我们找过物业和银行，但是我们没有权利。现在的广告效果完全没有体现。张**在2014年9月份应该联系我交房租但是没有找我，其于11月份打过电话没有协商成功，我不同意解除合同。交租金应该降低租金标准。张**手里有我一个月的押金。不同意张**的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：位于北京市石景山区2号院1号楼2层2单元209号房屋（以下简称租赁房屋），系张兆陵单独所有。

2012年9月22日，出租人张**与承租人李**签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定房屋坐落于北京市石景山区2号楼2层209号，房屋所有权人为张**。租赁用途为办公。租赁期限自2012年10月1日至2015年9月30日，共计3年。租金标准及支付方式8500元，租金总计306000元。押金8500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数应返还乙方。第七条房屋维护及维修甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全，乙方保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约；租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。第九条合同解除（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达3日的……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达3日的。乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿损失。甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金5%标准支付违约金。

2012年9月27日，张**将租赁房屋交付给李**。李**的房租交付至2014年10月1日。

关于搬离租赁房屋的时间，李**提供了证人孙**，证明2014年11月底，孙×帮李**搬家，从租赁房屋搬至金顶街，搬的东西包括桌、椅、电脑、公位、会议桌、饮水机，基本搬空了。张**对此证人证言真实性予以认可，证明目的不予认可。另，李**主张2014年11月底搬离租赁房屋，就此提供2014年12月19日的支出凭单予以证明。张**对上述证据真实性予以认可，关联性不予认可。

关于交付租赁房屋钥匙：李**提供证人曹×证言：房东来过租赁房屋，2014年年底或2015年年初将租赁房屋钥匙拿走。房东交付房屋的时候给了一把钥匙，后来李**将锁芯更换，给了房东一套，现在还有钥匙。张**对证人证言没有异议，主张钥匙没有交付完毕。庭审中，张**自认2015年4月收回租赁房屋的钥匙，从收回至今租赁房屋仍为空置状态。

庭审中，李**主张2014年3、4月份，楼**银行的牌子开始遮挡租赁房屋的窗户，影响李**的LED滚动屏及玻璃上的广告词，故于2014年10月1日之后，未再交纳租金。对于租赁房屋用于经营的李**来说，现租赁房屋处于不适用的状态，故请求法院对租金予以减免。张**及李**均去找过民**行协商，但没有反馈。

庭审中，双方均认可用押金8500元折抵违约金8500元，故张**撤回了对违约金8500元的诉求。

庭审中，李**提交短信记录，证明张**曾给其发信息：“你好，麻烦你把欠的房租付了！具体广告牌问题怎么解决咱们约个时间见面协商好吧！”，张**对此真实性认可，但主张该信息不能构成李**不支付租金的理由。

上述事实，有各方当事人陈述、北京市房屋租赁合同、房屋交割清单、产权证、银行转账明细、照片、证人证言、支出凭单、短信记录等证据在案佐证。

原审法院经审理后认为：张**与李**签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同，形成合法有效的租赁合同关系，双方均应按照租赁合同约定履行义务。

根据查明的事实，李**于2014年12月19日已搬离涉案房屋，张**自认2015年4月收到租赁房屋钥匙，合同已无法继续履行，故双方的合同已于2015年4月实际解除，对于张**解除合同的诉求，法院不予支持。

租赁期内，承租人应当按照租赁合同约定交纳租金。李**交纳租金至2014年10月1日，其应当交纳到合同实际解除之日的租金，故对于张**主张2014年10月1日至2015年9月30日的所欠租金的诉求，合理部分，法院予以支持。对于李**主张民**行牌子挡住窗户，请求减免租金的意见，合同约定出租人保证房屋处于适用和安全的状态，尽管租赁房屋的玻璃用途主要是为了采光，但考虑到租赁房屋的用途，民**行的牌子对租赁房屋窗户的遮挡，影响李**利用租赁房屋进行办公，故对此抗辩意见，法院酌情予以支持。对于李**主张因民**行牌子影响其经营及张**发曾短信息说协商广告牌未果而未支付租金，民**行的牌子只是对李**租赁房屋适用状态的影响，而非影响到租赁房屋的安全和使用，故上述理由均不能形成对支付租金义务的合理抗辩，对此，法院不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、李**于本判决生效后十五日内给付张**二〇一四年十月一日至二〇一五年四月三十日欠付租金五万二千五百元；二、驳回张**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，李**不服，向本院提起上诉。上诉请求为：撤销原判，改判李**支付张**2014年10月1日至2014年11月30日期间的房屋租金，驳回张**一审的其他诉讼请求。上诉理由为：由于民**行的广告遮挡租赁房屋的窗户，我无法正常使用该房屋，故于2014年11月底前搬离租赁房屋。租赁合同自2014年11月底已经解除，此后的租金我不应当交纳。同意押金8500元折抵违约金，但不同意支付此后的租金。

被上诉人辩称

张**对此答辩称：双方没有就解除合同进行过协商，亦未达成一致。且李**未交付租赁房屋的钥匙，故租赁合同一直处于履行状态，没有解除。同意一审判决，不同意李**的上诉请求及理由。

本院查明

本院审理期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为：合同的解除，应当经双方当事人协商一致，或符合约定或法定的解除条件。本案中，李**与张**就解除合同相关事宜未能协商达成一致，李**亦未举证证明张**的行为构成违约从而成就了租赁合同约定的解除权。民**行的牌子虽部分遮挡租赁房屋的窗户，但并未影响房屋的采光及安全，未导致房屋不具备使用条件，故租赁合同不符合法律规定的解除条件。

李**在租赁合同履行期限内单方搬离租赁房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。故李**所持租赁合同于2014年11月底解除缺乏事实及法律依据，本院对此不予采纳。由于李**已搬出租赁房屋，张**亦认可于2015年4月收到房屋钥匙，故双方均以行为表示解除租赁合同，一审法院认定租赁合同于2015年4月实际解除，并判令李**向张**支付2015年4月30日以前的租金于法有据。一审法院考虑到因租赁房屋窗户被遮挡而影响李**使用，对租金数额予以酌减正确，酌情确定的租金数额并无不当，本院对此不持异议。

综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费九百三十四元，由张**负担一百一十元（已交纳）；由李**负担八百二十四元（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费二百二十五元，由李**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十六日