河南羚**限公司诉北京市国土资源局、北京市住房和城乡建设委员会土地行政登记案二审行政判决书

审理经过

上诉人中国农**限公司北京东城支行（以下简称农**支行）因土地行政登记一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东行初字第77号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月6日公开开庭审理了本案。上诉人农**支行之委托代理人高**、赵*，被上诉人**有限公司（以下简称羚**公司）之委托代理人詹*、屈*，一审被告北京市国土资源局（以下简称市国土局）之委托代理人赵*，一审被告北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）之委托代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2003年12月23日，原北京市国土资源和房屋管理局（以下简称原国土局）对中地房地产公司将北京市东城区东四十条海运仓危改小区5号楼部分及7号楼1／2土地使用权以及在建工程抵押给农**支行的申请予以受理，并于次日予以登记，向农**支行颁发了京市东其国用他项（2000出）第10032号抵D02号土地他项权利证明书（被诉土地他项权利证明书）。该抵押登记申请书上载明，房屋座落于东城区东四十条海运仓危改小区，土地面积7223.5平方米。抵押房屋部位为东四十条海运仓危改小区5号楼部分、7号楼1／2土地使用权，抵押土地面积为2025.12平方米，抵押房屋建筑面积为13065.31平方米。抵押土地评估价值和抵押房屋评估价值合计为人民币7671.4万元，权利价值（贷款金额）为人民币5000万元。抵押期限自2003年10月30日至2006年10月29日。抵押合同号为（东城）农银抵字（）第××××××号，抵押权人为农**支行，抵押人为中地房地产公司。农**支行持有的被诉土地他项权利证明书中载明：土地他项权利人为农**支行，义务人为中地房地产公司，土地座落于东城区东四十条海运仓危改小区5号楼全部7号楼1／2，权属性质为国有，使用权面积为7223.50平方米，地类（用途）为综合用地，使用权类型为出让，土地他项权利内容：抵押，贷款金额（RMB元）：50，000，000，00，抵押面积：2025.12平方米，抵押范围详见清单；设定日期2003年12月23日，权利顺序：第一，存续期限：2003年10月30日至2006年10月29日。

羚**公司诉称，其公司于2001年9月22日与中**产公司签订三份《商品房买卖合同》，双方约定其公司向中**产公司购买北京市东城区东四十条海运仓危改小区（华普花园）5号楼B座1804号、B座1805号、B座1806号房屋（以下简称案涉房屋）共三套住房。2002年12月，羚**公司向中**产公司支付了全部购房款，居住使用房屋至今。此后羚**公司了解到：2001年，东城区东四十条海运仓危改小区（华普花园）5号楼预售前期，农**支行解除了此前的抵押登记，中**产公司将5号楼房屋对外预售。2003年12月，中**产公司与农**支行达成协议，中**产公司以华普花园5号楼部分和7号楼1／2土地使用权及在建工程作为抵押向农**支行贷款，并向被告办理了抵押登记。现农**支行以中**产公司未如期偿还贷款为由，拟通过司法程序拍卖羚**公司的房屋。原国土局在办理土地使用权抵押权登记中存在重大的法律瑕疵，应予撤销。2010年8月31日，羚**公司向一审法院提起行政诉讼，要求撤销涉案抵押登记。一审法院认为虽然（2011）二**再初字第12847号民事判决变更了（2006）二**初字第15531号民事判决，但羚**公司未提供涉案生效民事法律文书，不符合条件，故判决驳回羚**公司的诉讼请求。羚**公司在该案二审期间获得了涉案生效民事法律文书，现请求撤销被诉土地他项权利证明书中抵押登记的案涉房屋。

一审法院认为

一审法院经审理认为：根据《城市房地产抵押管理办法》第七条第三款：“直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。”的规定，市国土局具有对本市房地产抵押进行登记的行政职权。市国土局在登记过程中应对登记事项按照法律规定进行合理、必要的审查。本案中，原国土局按照《城市房地产抵押管理办法》第三十二条：“办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：（一）抵押当事人的身份证明；（二）抵押登记申请书；（三）抵押合同；（四）《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件和证明材料；（六）可以证明抵押房地产价值的资料；（七）登记机关认为必要的其他文件。”的规定，对申请人提交的材料进行了审查，经审核，认为该申请权属清楚，证件齐备，办理了土地他项权利证明书。其中借款合同属于双方当事人意思自治内容，登记机构审查的内容应当仅限于抵押合同有无违反现有法律、法规的情况，不对上述内容进行审查。对此原国土局已尽到了相应的审查义务，并无过错。鉴于2012年4月23日二中院（2011）二**再初字第12847号民事判决变更（2006）二**初字第15531号民事判决第二项为：“中国农业**京东城支行对京市东其国用他项（2000出）第10032号抵D02号《土地他项权利证明书》载明的北京中**有限公司所有的抵押物，就上述判决第一项确定的北京中**有限公司的债务享有优先受偿权，但其中经生效法律文书确定应办理房产过户登记至第三人名下的房产部分不在此限”，现被诉土地他项权利证明书中涉及本案房屋部分的基础事实基于生效判决发生变化，故其合法性不应支持。羚**公司请求撤销被诉土地他项权利证明书中抵押登记的案涉房屋的诉讼请求，符合上述判决确定的条件，应予支持。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目之规定，判决撤销原北京市国土资源和房屋管理局2003年12月23日作出的被诉土地他项权利证明书中就案涉房屋抵押登记的部分。

上诉人诉称

农**支行不服一审判决，上诉认为：案涉房屋自2000年9月27日办理抵押至今，基础事实并未发生任何变化；原国土局依法严格审核了农**支行和中**产公司提交的文件，所办理的抵押登记行为合法有效；羚**公司无法提供证据证明案涉房屋已经生效法律文书的确定，不符合（2011）二**再初字第12847号民事判决所确定的条件，不能对抗农**支行的抵押权，农**支行对包括案涉房屋在内的抵押物享有优先受偿权。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回羚**公司的诉讼请求。

羚**公司同意一审判决，请求予以维持。市国土局、市住建委、中**产公司对一审判决不持异议。

一审中，市国土局在法定期限内向一审法院提供了作出被诉具体行政行为的证据：

1、北京**地产抵押登记申请书，证明中**司和东**行在合法自愿前提下向行政管理部门提出了抵押申请；

2、农行及中**司的法定代表人身份证明书，委托手续及法定代表人、代理人的身份证复印件，中**司营业执照，农行金融许可证、营业执照，证明当事人资格符合法定要求；

3、农行与中**司签订的抵押合同及抵押物清单；

4、农业银行（东*）东*抵字第××××××号抵押合同补充协议；

5、借款合同，证据3-5证明双方在合法自愿前提下签订了两份合同作为本案所诉抵押登记的主要依据；

6、抵押物价值确认书，证明抵押双方对抵押物在抵押时价值认定的确认；

7、地价款缴纳情况核实复函，中**司所抵押的土地已按出让合同要求交齐了国家土地出让金；

8、城镇房地产抵押意见书，证明抵押双方申请抵押物未在北京市行政管理部门办理预售登记备案手续，属于可以抵押范围。

市住建委在法定期限内向一审法院提供了以下证据：

1、中华人民共和国房屋登记簿21804；

2、中华人民共和国房屋登记簿21805；

3、中华人民共和国房屋登记簿21806。

上述证据证明中地公司作过一手登记，羚**公司没有到我委作过登记，此案不涉及登记行为，与我委登记行为无关。

羚**公司在指定期限内向一审法院提供了以下证据：

1、（2010）东行初字第258号行政判决书及（2013）二中行终字第511号行政裁定书，证明就本案同一诉讼请求我方提起过行政诉讼，因出现新的证据重新提起诉讼；

2、（2013）东民初字第01533号民事判决书；

3、（2013）东民初字第01534号民事判决书；

4、（2013）东民初字第01535号民事判决书；

5、（2013）二中民终字第09244号民事判决书；

6、（2013）二中民终字第09245号民事判决书；

7、（2013）二中民终字第09246号民事判决书。

证据2-7证明涉案房屋销售合同被法院判定有效，2002年12月4日之前房屋已经入住并交付价款，中地公司被民事判决判令有违约责任，应当履行合同。

8、（2011）二**再初字第12847号民事再审判决书及（2012）高民再终字2519号民事判决书，证明对（2006）二**初字第15531号判决书进行了改判，经生效法律文书确定应办理房产过户登记至第三人名下的房产不在抵押之限；

9、土地他项权利证明书，证明本案被诉行政行为。

农**支行及中地房地产公司均未向一审法院提交证据。

经庭审质证，一审法院对以上证据作如下确认：羚**公司、市国土局、农**支行提供的证据形式上符合《最**法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》中规定的提供证据的要求，能够证明本案事实，予以采信。对市住建委提供的证据所证明的目的不予支持。

一审法院已将当事人提交的上述证据随案移送本院。经审查，本院认为一审法院对上述证据材料所作认证符合最**法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》，认证意见正确，故予以确认。

本院根据合法有效的证据以及当事人的有关陈述，查明如下事实：河南**公司2001年9月22日与中地房地产公司签订商品房买卖合同，约定河南**公司购买中地房地产公司开发建设的案涉房屋三套，房价款分别为2110706元、2600526元、1647656元。羚**公司按照合同约定支付了全部房价款，于2002年11月办理了房屋入住手续。2003年12月23日，中地房地产公司和农**支行共同向原国土局申请抵押登记，要求对中地房地产公司开发建设的北京市东城区东四十条海运仓危改小区（华普花园）5号楼部分和7号楼1／2土地使用权及在建工程抵押给农**支行予以登记，抵押土地面积为2025.12平方米，抵押在建工程面积为13065.31平方米，贷款金额为人民币5000万元人民币，抵押期限自2003年10月30日至2006年10月29日。双方提交了《北京市城镇房地产抵押登记申请书》、抵押合同，抵押合同补充协议、借款合同、抵押物价值确认书、地价款缴纳情况核实复函、城镇房地产抵押意见书，抵押双方身份证明等相关文件。原国土局经审核，认为该申请权属清楚，证件齐备，故根据《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》、《北京市房地产抵押管理办法》的规定，于2003年12月24日为双方办理了抵押登记，并为农**支行办理了被诉土地他项权利证明书（证明书填发日期为2003年12月23日）。羚**公司不服，于2010年9月2日向一审法院提起行政诉讼，一审法院于2012年4月23日作出（2010）东行初字第258号行政判决：驳回羚**公司的诉讼请求。后羚**公司上诉，2013年9月16日撤回上诉。羚**公司2013年1月向一审法院提起民事诉讼，一审法院于2013年8月19日作出（2013）（2013）东民初字第01533号、第01534号、第01535民事判决书：涉案房屋销售合同有效，2002年12月4日之前房屋已经入住并交付价款，中地房地产公司有违约责任，应当履行合同。经上诉，本院于2013年8月19日作出（2013）二中民终字第09244号、第09245号、第09246号民事判决书，均维持了一审判决。

另查，2011年2月14日，羚**公司向北京**民法院申请再审本院（2006）二**初字第15531号民事判决书。北京**民法院指令本院再审。2012年4月23日，本院作出（2011）二**再初字第12847号民事判决：“一、维持本院（2006）二**初字第15531号民事判决第一项，即北京中**有限公司于本判决生效后十日内偿还中国农业**京东城支行借款本金5000万元及利息（利息自二○○三年十二月二十九日至二○○四年十二月二十八日按年利率6.039%计算，自二○○四年十二月二十九日至二○○五年十二月一日按年利率6.336%计算，自二○○五年十二月二日起至款付清之日止，按日万分之二点一计算，均按季计收复利）。二、变更本院（2006）二**初字第15531号民事判决第二项为：中国农业**京东城支行对京市东其国用他项（2000出）第10032号抵D02号《土地他项权利证明书》载明的北京中**有限公司所有的抵押物，就上述判决第一项确定的北京中**有限公司的债务享有优先受偿权，但其中经生效法律文书确定应办理房产过户登记至第三人名下的房产部分不在此限”。农**支行提出上诉，2012年7月24日，北京**民法院作出（2011）高*再终字第2519号民事判决：“驳回上诉，维持（2011）二**再初字第12847号民事判决”。

本院认为

本院认为：

本案被诉土地他项权利证明书系于2003年12月24日颁发，故应适用《城市房地产抵押管理办法》。《城市房地产抵押管理颁发》第七条第三款规定，直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。故此，原国土局具有对本市房地产抵押进行登记的行政职权。

《城市房地产抵押管理办法》第三十二条规定，办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：（一）抵押当事人的身份证明；（二）抵押登记申请书；（三）抵押合同；（四）《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件和证明材料；（六）可以证明抵押房地产价值的资料；（七）登记机关认为必要的其他文件。本案中，农行东**地产公司提交了抵押登记申请书、抵押当事人的身份证明、抵押合同、借款合同、抵押物价值确认书、地价款缴纳情况核实复函、城镇房地产抵押意见书等相关文件，原国土局依照前述法规规定，对申请人提交的材料进行了审查，认为申请权属清楚、证件齐备，并办理了被诉土地他项权利证明书，已经尽到相应的审查义务，并不存在过错。

被诉土地他项权利证明书系于2003年12月24日颁发，农**支行有关案涉房屋系2000年9月27日办理抵押的主张，本院不予采信。2012年7月24日生效的（2011）高*再终字第2519号民事判决确定了农**支行就其对中**产公司的债权对被诉土地他项权利证明书载明的抵押物享有优先受偿权，同时明确前述抵押物中经生效法律文书确定应办理房产过户登记至第三人名下的房产部分不在此限。因此，被诉土地他项权利证明书应受到前述生效法律文书的限制。现羚**公司提交的与案涉房屋相关的（2013）二中民终字第09244号、第09245号、第09246号民事判决均明确中**产公司应当履行与羚**公司之间签订的合法的商品房买卖合同，该合同明确约定中**产公司负有将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。前述三份生效民事判决虽然驳回了羚**公司要求中**产公司办理商品房买卖合同备案登记手续、案涉房屋所有权过户登记手续的请求，但系以案涉房屋已被查封、不具备办理所有权转移登记过户手续的条件为由，并未否定中**产公司对案涉房屋应履行商品房买卖合同确定的义务。在此情形下，羚**公司提交的生效民事判决构成生效的（2011）高*再终字第2519号民事判决所确定的农**支行就被诉土地他项权利证明书所享有的抵押权的排除条件。因此，农**支行就被诉土地他项权利证明书所享有的优先受偿权不及于羚**公司向中**产公司购得的案涉房屋，一审法院判决撤销被诉土地他项权利证明书对案涉房屋抵押登记的部分是正确的，本案对此予以维持。

综上，农**支行要求撤销原判并驳回羚**公司诉讼请求的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持一审判决。

一审案件受理费50元，由北京**源局负担（于本判决生效后7日内交至一审法院）；二审案件受理费50元，由中国农业银**城支行负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年五月二十日