李*与马子童房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告李*（以下称原告）与被告马**（以下称被告）、第三人北京合生望景**有限公司、交**行**东三环支行（以下称合**司、交**行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告及其委托代理人、合**司委托代理人、交**行委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：我与被告于2012年12月2日签订房屋买卖合同，购买北京市朝阳区望京文化娱乐（B30）项目X号楼（文化创业工作室）X层X号房屋（以下称涉诉房屋），总价190万元。由于合同签订时被告尚未取得房屋所有权证书，故双方约定被告应在取得房屋所有权证书后15日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，逾期不办理，被告应承担责任并支付违约金。合同签订后，我依约向被告支付了定金及预付款120万元整，涉诉房屋也于2013年5月具备了办理房屋所有权证的条件，但被告拒不履行相关合同义务。故我诉至法院，要求被告：1、协助我办理涉诉房屋的权属转移登记手续，将房屋过户至我名下；2、支付违约金38万元。

被告辩称

被告辩称：原告所述与我签订合同以及已付款120万元的情况属实。针对原告的请求，1、我不同意协助办理过户手续，因为合同约定系我在取得房屋所有权证后15日内协助原告办理，但现在我尚未取得房屋所有权证，故履行期限未届满。2、合同签订后，我需要等待原告支付购房款，然后再向合**司支付，从而办理房屋所有权证。但因为原告没有支付购房尾款，因此我只能按照与合**司的一手房买卖合同的约定，办理商业贷款。商业贷款办理完毕以后，原告又申请查封了涉诉房屋。因此，该房屋至今未办理产权证不是我的原因，我不存在违约行为，不同意支付违约金。

合生公司述称：涉诉房屋自2012年12月开始具备办理房屋所有权证的条件，至今没有办理，系因为被告一直未按约定付清房款。被告最后通过银行贷款付清房款的时间是2013年8月22日。2013年10月11日，被告向我公司出具了承诺书，称房屋所有权证自行办理，不要求我公司代办，于是我公司当天就把办理房屋所有权证所需资料交给了被告。2013年11月5日，我公司到建委网站就涉诉房屋申请权属转移登记，才发现房屋已被查封。针对原告的诉讼请求，因被告系涉诉房屋的一首买受人，故我公司仅同意将涉诉房屋过户至被告名下，违约金与我公司无关。

交通银行述称：2013年6月，被告向我行申请办理了按揭贷款，放款时间为2013年8月21日，贷款本金86万元，期限10年。如果原告代被告清偿剩余贷款，我行同意配合办理结清贷款手续。

本院查明

经审理查明：2012年3月20日，被告与合**司签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，约定被告购买涉诉房屋，总价173.6139万元，付款方式为商业贷款，被告应于签订买卖合同当日付清首付房款52.6139万元，于2012年4月17日前支付35万元，余款86万元由被告向交**行申请商品房担保贷款的方式向合**司支付。

2012年12月2日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买涉诉房屋；该房屋目前尚未取得房屋所有权证书，预计取得时间为2013年3月，具体时间视开发建设单位实际办理而定；待该房屋取得房屋所有权证书后，原、被告可就该房屋办理房屋权属转移登记；房屋成交价格为190万元，原告应支付定金20万元，于2012年12月7日前付款10万元，12月21日前付款70万元，2013年1月15日前付款20万元；双方同意，涉诉房屋取得房产证之日起15日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；任一方违反以上约定，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款20%的违约金。

《房屋买卖合同》签订当日，原告向被告支付了定金2万元；2012年12月3日，原告付款18万元；12月7日，原告付款5万元；12月22日，原告付款75万元；2013年1月28日，原告付款20万元。

2013年10月，原告向本院提起诉讼。诉讼过程中，经原告申请，本院于2013年11月1日查封了涉诉房屋。

庭审中，被告提交一组与原告的通话录音，用以证明《房屋买卖合同》签订后，双方曾就付款方式进行协商，被告希望原告先支付购房尾款，然后其向合**司支付一手房购房款，从而办理房屋所有权证。通过这种方式，被告可以免去办理一手房的按揭贷款手续。原告对录音的真实性不持异议，但表示双方只是协商，买卖合同中对付款方式有明确约定，原告没有提前付款从而配合被告向合**司支付一手房购房款的义务。

原、被告均认可，原告已付房款为120万元，关于余款70万元的支付时间，《房屋买卖合同》对此没有约定。原告申请证人屈*出庭作证，屈*表示其为原、被告交易的居间服务人员，合同没有约定尾款70万元如何支付，按照二手房交易习惯，一般是在过户当天一次性付清剩余尾款。对于上述证言，被告表示双方未就70万元尾款的支付时间进行约定。

经询，交通银行表示，截至2014年7月17日，被告一直正常还款，尚欠贷款本金80.952266万元。原告表示同意替被告一次性向交通银行清偿剩余贷款，对于剩余贷款中超出购房尾款70万元的部分，原告不要求在本案中处理。双方均认可，被告已于2012年12月3日向原告交付了涉诉房屋。

以上事实，有《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》、《房屋买卖合同》、付款凭证及当事人陈述等相关证据在案为证。

本院认为

本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

本案中，原、被告所签《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应据此履行。依据合同约定，被告应在取得房产证之日起15日内，与原告共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。根据合**司的陈述，2012年12月起，涉诉房屋即已具备办理房屋所有权证的条件。现被告未按《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》的约定向合**司支付购房款，却要求原告先支付二手房购房尾款70万元，然后其再用此笔款项向合**司支付一手房购房款，办理房屋所有权证，没有依据。根据现有证据并不能认定，原、被告曾经就尾款70万元的支付达成过此等合意。因此，被告在涉诉房屋具备办理房屋所有权证条件的情况下，通过不向合**司按期支付购房款的方式，致使涉诉房屋的房屋所有权证迟迟无法办理，从而不履行《房屋买卖合同》约定的房屋过户义务，构成违约。现原告同意一次性向交**行清偿涉诉房屋全部剩余贷款，交**行亦同意配合办理结清贷款手续，故对于原告的第1项诉讼请求，本院予以支持。剩余贷款的数额，应以交**行出具的书面文件为准。考虑到合**司系涉诉房屋开发商，被告尚未取得房屋所有权证，故本院将判令合**司与被告一并协助原告办理权属转移登记手续。

对于原告的第2项诉讼请求，因原告支付购房款略有迟延，且双方确曾就支付70万元尾款一节进行过协商，在协商未能达成一致的情况下，势必也对被告办理贷款的时间造成一定的影响。结合被告在签订合同次日即向原告交付了涉诉房屋，原告并未就迟延过户的损失举证，加之原告申请诉讼财产保全的行为客观上也造成了房屋所有权证办理时间的进一步迟延。综合上述原因，就原告关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告李*于本判决生效后七日内向第三人交通银行**东三环支行清偿被告马**因北京市朝阳区望京文化娱乐（B30）项目X号楼（文化创业工作室）X层X号房屋所欠全部剩余贷款本息（具体数额以第三人交通银行**东三环支行出具的书面文件为准）。同时，第三人交通银行**东三环支行配合原告李*办理结清贷款手续。

二、被告马**与第三人北京合生望景**有限公司于上述结清贷款手续办理完毕后七日内，共同协助原告李*办理北京市朝阳区望京文化娱乐（B30）项目X号楼（文化创业工作室）X层X号房屋的权属转移登记手续，将该房屋过户至原告李*名下。

三、驳回原告李*其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3500元，由原告李*负担3430元（已交纳），由被告马**负担70元（于本判决生效后七日内给付原告李*）。保全申请费5000元，由被告马**负担（于本判决生效后七日内给付原告李*）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年十一月十五日