田**与顾**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人田**因与被上诉人顾**房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第27629号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人田**及其委托代理人孙**，被上诉人顾**之委托代理人韩**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年6月，田晨*起诉至原审法院称：2013年8月28日，我与顾**签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），约定我向顾**购买位于北京市朝阳区××1215、1216号两座房屋（以下称涉案房屋），价格为558万元。我按约定履行了付款义务，顾**却未按合同约定将房屋交付给我，房屋内原有租户仍在占用房屋，租户至2014年12月1日才从涉案房屋搬离。根据房屋买卖合同第二条第五款第三项之约定，“出卖人最晚将于2013年10月31日前将原租赁关系彻底解除，视当出卖人正式将房屋交付买受人。”据此，顾**的行为已构成逾期交房。根据房屋买卖合同之约定，顾**逾期交房的，应按日计算向我支付房价款万分之七的违约金。故诉至法院，要求顾**以房屋总价款558万元为基数、以每日万分之七为标准向我支付自2013年11月1日起至2014年12月1日止期间的逾期交房违约金，诉讼费用由顾**承担。

一审被告辩称

顾**辩称：我不同意田**的诉讼请求。房屋买卖合同中约定房屋的交付按照第六条第一款执行，该款约定“买受人继续履行租约的，自房屋产权过户手续完毕之日起买受人有权收取相应租金”，双方签订房屋买卖合同后即由田**向租户收取租金，据此双方已完成房屋交付。

一审法院认为

原审法院经审理认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，双方签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，系有效合同，双方均应遵照执行。对于房屋的出租情况和房屋的交付，房屋买卖合同第二条第五款第三项和第六条第一款作出了不同的约定，其中第六条第一款系专门的房屋交付条款，该条款具有优先效力；而且，田晨*配合租户办理住所变更登记、向租户收取租金的行为亦表明其接受并实际是按第六条第一款之约定行使了收房权利。故田晨*的诉讼请求，缺乏事实依据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年3月判决：驳回田晨*的诉讼请求。

原审法院判决后，田**不服，仍持原审意见向本院提起上诉，并称顾**不履行房屋买卖合同的生效条件，即解除租赁房屋的合同义务，且故意阻止房屋租赁合同生效解除条件的实现，导致违约交房395天，顾**应当按照房屋买卖合同第七条的约定承担违约责任。故请求二审法院撤销原判，依法改判顾**支付田**自2013年10月31日至2014年12月1日逾期交房违约金共计1542870元，一审及二审诉讼费由顾**承担。顾**同意原判。

本院查明

经审理查明：2013年8月28日，田晨*与顾**签订了房屋买卖合同，约定田晨*向顾**购买涉案房屋，建筑面积共184.32平方米，规划设计用途为办公，房屋性质为商品房，价格为558万元；第二条第五款第三项关于该房屋租赁情况，“出卖人已将房间出租，买受人不愿意继续按原合同履行租约，出卖人应承担终止原租约一切责任，在出卖人与租户解约期间，出卖人按原租赁合同标准支付买受人租金，出卖人最晚将于2013年10月31日前将原租赁关系彻底解除，视当出卖人正式将房屋交付买受人”；第六条关于房屋的交付（1），“1：买受人继续履行租约的，自房屋产权过户手续完毕之日起买受人有权收取相应租金。2：买受人不继续履行租约的，出卖人应当在×年×月×日前将房屋腾空后交与买受人”；第七条约定的违约责任第一款关于逾期交房责任，“逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之七的违约金”，“逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的100%向买受人支付违约金”。

另查，在田晨*购买顾**的涉案房屋前，该房屋由北京科**有限公司（以下简称科安*公司）承租，租赁期限自2012年12月1日至2014年11月30日，月租金28000元。2013年9月2日，田晨*取得了涉案房屋的所有权证，并于9月份开始按照月租金28000元标准逐月收取科安*公司租金，直至租赁期限届满科安*公司搬出，即2014年12月1日。

诉讼中，顾**提交了科**公司工商变更登记通知书、企业住所证明，用以证明2013年9月17日之前田*红以房屋产权人的名义同意并协助科**公司将该公司住所变更登记至涉案房屋。田*红对上述通知、证明的真实性认可，称其购买涉案房屋后要求科**公司将房屋腾退并交付，但因科安*没有拿到产权证所以一直没有将公司的注册地址变更到涉案房屋上，田*红拿到产权证后科**公司请求田*红协助其办理变更登记手续，田*红就同意并协助其办理了；并认为这与合同第2条第5款第3项的约定并不冲突，解除租约前田*红有权利按照租金标准收租金，科**公司占用其房屋也应当支付占用费。田*红对顾**所说的田*红接受了承租关系不认可，并称其一直在催促顾**和科**公司腾退涉案房屋。

二审中，田晨*提交了科**公司出具的书面说明，用以证明其一直在催促顾**和科**公司腾退涉案房屋，且科**公司给付田晨*租金是代顾**转交租金，并非是因为田晨*同意继续履行租赁合同。顾**认为科**公司出具的书面说明不属于新证据，且并没有任何证据证明是科**公司代顾**向田晨*转交租金。

以上事实，有房屋买卖合同、房产证、交接单、工商变更登记通知书、企业住所证明、收据、说明、租赁合同、当事人陈述及庭审笔录等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：双方签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同，双方均应遵照执行。对于房屋的出租情况和房屋的交付，房屋买卖合同第二条第五款第三项和第六条第一款作出了不同的约定，其中第六条关于房屋交付的两款中明确选择的是第一款，且第二款中的腾房期限也没有约定。结合田**自2013年9月取得涉案房屋的所有权证之后直接按照租赁合同的租金标准逐月向科**公司收取租金直至租赁期限届满以及配合租户办理住所变更登记手续的事实，一审法院认定双方实际上是按第六条第一款之约定履行的并无不当。田**称科**公司系代顾**向其转交租金的上诉意见，证据不足，本院不予采信。田**的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费6197元，由田**负担（已交纳）；二审案件受理费12394元，由田**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月十日