丁**与吴**等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）丁xx与被告（反诉原告）吴xx、被告北京鑫**限责任公司（以下简称鑫**司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并于诉讼中依吴xx申请追加吴x1作为本案的第三人，公开开庭进行了审理。*xx及其委托代理人刘**，吴xx及其委托代理人李中山，鑫**司之委托代理人韩**，吴x1到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

丁xx诉称：2013年3月12日，我通过鑫**司与吴xx签订了《北京市存量房屋买卖合同》，出售位于北京市朝阳区常营乡鑫兆佳园xx号楼x单元702号房屋（以下简称702号房屋），约定成交价格420万元。签订合同时，吴xx谎称具有购房资格，我才与其签署合同，一直到2013年11月我才知道吴xx在签署合同时有两套住房，根本不具备购房资质。鑫**司明知吴xx不具备购房资格，仍然居间我们签署合同，亦存在欺诈。按照相关规定，鑫**司在居间双方签署合同时需办理购房资格审核，其有义务向我出示吴xx具备购房资质的证明，但其利用我系外地人不了解北京市相关政策，欺诈我，明显存在过错。如果我当时得知吴xx不具备购房资格，不会与其签署合同，二被告的行为致使我做出错误的意思表示，违背了真实意思。我认为，根据《中华人民共和国合同法》第54条之规定，二被告的行为构成欺诈，严重侵犯我的合法权益。我起诉至法院，请求判令撤销我与吴xx于2013年3月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。

被告辩称

吴xx辩称：丁xx的请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。法律规定因欺诈撤销合同的期限是一年，双方合同签订的时间是2013年3月12日，丁xx起诉远超过一年的期间。丁xx曾起诉要求确认合同无效，人民法院生效的民事判决确认双方签订的合同合法有效，丁xx再次起诉，违反了一事不再理原则。在整个交易过程中，我方没有任何欺诈行为。

鑫**司辩称：不同意丁xx的诉讼请求。*xx与吴xx签订的合同合法有效，吴xx和吴x1均具备购房资格，我公司不存在欺诈行为，没有过错。

吴xx反诉称：2013年3月12日，我与丁xx签订合同，约定房屋总价420万元，定金与首付款220万元，剩余房款通过商业贷款支付。签订合同时，买受人签字为吴xx，但因需要贷款，居间人及吴xx明确告知丁xx贷款需要以吴xx的儿子吴x1名义办理，实际买受人为吴x1，丁xx并未提出异议。合同签订后当场，吴x1依据居间人的要求，出具了委托吴xx购买涉案房屋的授权委托书。之后，吴xx及吴x1依约向丁xx支付了定金及首付款220万元，但丁xx未能依据约定配合办理贷款等手续。双方于2013年7月18日经居间人调解，吴xx口头同意给丁xx加10万元，丁xx配合吴x1办理贷款手续，但因丁xx拒绝而未能签订书面的补充协议。2013年7月29日，丁xx委托其代理律师发函称双方签订的合同无效或未成立，并提起合同无效之诉，被法院依法驳回。在诉讼中，吴xx明确表明能够用全款支付剩余购房款。但判决生效后，丁xx仍拒绝继续履行房屋买卖合同。丁xx拒不按合同约定履行构成违约。我起诉要求：1、丁xx协助我办理702号房屋产权转移登记手续；2、丁xx向我交付702号房屋。

丁xx针对反诉辩称：不同意吴xx的反诉请求。吴xx的反诉从程序上和实体上，均不应当得到支持。我本诉提起的系撤销之诉，针对两个被告，需要适用有关撤销的法律规定，而吴xx提起的反诉需要适用合同履行的法律规定，法律关系不同。撤销权系形成权，只能单独行使，只能进行抗辩，不能提起相应的权利进行对抗。受理吴xx的反诉，无疑剥夺了我再行使解除的权利。吴xx的反诉请求可待本案结案后另行主张。吴xx的反诉请求也没有任何事实与法律依据。

吴x1述称：702号房屋网签手续已办理至我的名下，我同意撤销我与丁xx的网签手续，同意吴xx与丁xx办理网签手续。

本院查明

经审理查明：2013年3月12日，丁xx、吴xx与鑫**司签订《房屋买卖经纪服务合同》，同时丁xx与吴xx签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由丁xx向吴xx出售702号房屋，房屋成交总价420万元，吴xx在签订合同时支付定金15万元，采取自行交割方式付款，具体付款方式及付款期限：吴xx支付首付220万元，含定金15万元，签订合同起20天之内支付第一笔105万元、50天之内支付第二笔100万元，其余尾款吴xx向商业银行贷款支付，贷款额200万元；吴xx因自身原因未获得银行批准的，双方同意按照第1种方式解决：1、买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由买受人负担。但买受人至权属转移登记之日仍无法获得银行批准的，应当自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；出卖人应当在双方办理权属转移登记后，将该房屋交付给买受人；当事人双方同意，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人应当具备北京市规定的购房资质，并于办理产权转移时出具相关证明文件。

2013年3月13日、3月31日和4月28日，吴xx和吴x1分别向丁xx转账支付15万元、105万元和100万元。2013年3月20日，鑫**司对本次买卖合同进行网签，网签合同编号为C736777，出卖人为丁xx，买受人为吴x1。2013年7月29日，丁xx向吴xx、吴x1和鑫**司发出《律师函》，称”……根据上述文件的规定，买受人吴xx主体资格不适格，没有取得购房资格，无权签署房屋买卖合同，存在严重过错。买受人吴xx在明知自己没有购房资格的情况下，仍然签署合同，侵害了出卖人的合法权益，应当承担赔偿责任……在没有出卖人明确签署授权委托书的情况下，擅自办理网签手续，擅自将买受人（变更）为案外人吴x1。”2013年8月28日，吴xx向丁xx发出《律师函》，称丁xx提出的合同不成立或无效没有事实和法律依据，并要求丁xx配合办理相关手续，并称可以现金全额支付剩余房款。

2013年10月，丁xx曾以吴x1*、吴xx、鑫**司为共同被告起诉至本院，请求判令其与吴xx2013年3月12日签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效。本院于2013年12月作出（2013）朝民初字第40056号民事判决书，判决驳回丁xx的全部诉讼请求。丁xx不服一审判决，提出上诉。北京**人民法院经审理后认为：”丁xx与吴xx、鑫**司签订的合同，是各方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同合法有效。合同各方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。丁xx上诉称吴xx与其签订合同时不具备购房资格，但没有提供切实有效的证据，故本院对其在签订合同时受到吴xx、鑫**司的欺诈，违背了自己真实意思表示，因此要求认定该合同无效的上诉理由不予采信。房屋买卖合同签订后，根据相关部门的规定应当办理网签。在办理网签时房屋买受人由吴xx变更为吴x1*，因办理网签是在履行房屋买卖合同，在履行房屋买卖合同中发生的争议，不影响合同本身的效力。”并作出（2014）三中民终字第6653号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

庭审中，丁xx主张合同可撤销的理由为”吴xx不具备购房资格、鑫**司明知吴xx不具备购房资格仍进行了居间服务，均存在欺诈。吴xx擅自将买受人变更为吴x1，也存在欺诈。”吴xx当庭表示同意全款支付剩余房款，并要求在支付剩余房款后由丁xx协助办理房屋过户等手续并交付702号房屋。

上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、（2013）朝民初字第40056号民事判决书、（2014）三中民终字第6653号民事判决书、发票及当事人当庭陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：本案中，丁xx以”吴xx不具备购房资格，且擅自将买受人变更为吴x1，存在欺诈”为由，请求撤销其与吴xx于2013年3月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，应当在法律规定的期间内行使撤销权。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权……。《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第八条规定，合同法第五十五条规定的”一年”、第七十五条和第一百零四条第二款规定的”五年”为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。通过丁xx委托的律师向吴xx等发出的《律师函》来看，其至少在2013年7月29日已经知道其所称的欺诈事实，而其直至2014年9月才起诉请求人民法院撤销房屋买卖合同，按照上述法律规定，丁xx的撤销权消灭，本院对其请求不予支持。

丁xx与吴xx签订的房屋买卖合同，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。现吴xx当庭表示可以全款支付房屋买卖合同剩余款项，本院不持异议。因此，丁xx在吴xx全额支付剩余款项后，应及时协助吴xx办理702号房屋产权转移登记手续，并按照合同约定将702号房屋腾空后交予吴xx。因702号房屋现已办理网签至吴x1名下，构成对本案吴xx请求办理房屋产权转移登记手续的障碍，吴x1当庭表示同意撤销其与丁xx的网签手续，同意吴xx与丁xx办理网签手续，本院不持异议。故，丁xx与吴x1应当先行撤销双方之间关于702号房屋的网签手续。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十五条第（一）项、第六十条，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、吴xx于本判决生效后十日内支付丁xx购房款二百万元；

二、丁xx与吴x1在吴xx支付购房款二百万元后五日内注销关于北京市朝阳区常营乡鑫兆佳园xx号楼x单元702号房屋的网签手续，同时丁xx协助吴xx办理北京市朝阳区常营乡鑫兆佳园xx号楼x单元702号房屋产权转移登记手续；

三、丁xx在北京市朝阳区常营乡鑫兆佳园xx号楼x单元702号房屋产权转移登记至吴xx名下后三日内将北京市朝阳区常营乡鑫兆佳园xx号楼x单元702号房屋腾空并交付给吴xx；

四、驳**xx的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费70元，由丁xx负担（已交纳35元，余款于本判决生效后七日内交纳）。

反诉案件受理费35元，由丁xx负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月三日