肖**与王**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告肖**与被告王**、第三人徐**、北京中**纪有限公司（以下简称中**公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员游晓飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告肖**及其委托代理人徐**、卢*与被告王**（兼第三人徐**委托代理人）及其委托代理人陈**、金**、第三人中**公司委托代理人都兴发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

肖*华诉称，2012年6月26日，在我不知情的情况下，王**冒名许**与我签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、《北京市存量房买卖网签委托书》、《房屋买卖成交确认及定金收付协议》，出售位于北京市海淀区三里河路1301号房产，房屋建筑面积76.08平方米，房屋所有权证号为京房权证海私成字第某号，登记房屋所有权人为许**，房屋交易过程由中**公司提供居间服务，我与王**同时与中**公司签订了《北京市存量房屋买卖居间服务合同》，房屋成交总价为300万元整。我分别于2012年6月26日向王**支付定金2万元，于2012年6月28日向中**公司支付中介费6.6万元。2012年8月5日，王**单方面违约，提出要求我加价15万元，由中**公司居间协调，在协调过程中，我才从中**公司处得知许**本人早已于2005年2月8日死亡，许**原为徐**的妻子，徐**于2006年2月16日与王**结婚。在签订合同过程中，王**自始至终均签署的是许**的名字，且从未告知我她是许**的代理人，我一直以为王**就是许**本人。对王**冒用许**的名义对外转让涉案房屋这一情况，王**的配偶徐**是明知的且同意的，王**是在徐**的授权下代为出售涉案房屋的，从徐**于2012年8月17日代表王**与北京市海淀区三里河路1302房屋的原买受人钟**签署《解除协议》即可得知，王**的行为构成表见代理。房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效。在王**单方加价的要求未能取得我的同意后，王**拒绝配合我办理涉案房屋的变更登记手续，导致合同目的不能实现。时至今日，我已经不能以同等价位取得与交易标的房屋同等档次的房产，给我造成了巨大的损失。王**的行为违反了诚实信用原则，使我丧失了诉争房屋的使用价值及交换价值，损失赔偿额应为诉争房屋现在市场价值与双方合同约定价值的差额。现起诉要求：1、判令解除我与王**签订的房屋买卖合同及补充协议；2、判令王**向我支付违约金60万元；3、判令王**返还我定金2万元；4、判令王**赔偿我房屋价差损失150万元；5、判令王**承担本案诉讼费。

被告辩称

王**辩称，我不同意肖**的诉讼请求，我没有任何欺诈的行为，在合同签订之前我已经将许**过世的情况告知了肖**，并向中介公司提交了死亡证明。双方签订的合同已经由之前的判决书证明属于无效合同，不存在解除的情况，也不存在违约的问题，违约是建立在合同有效的前提下，而且违约金和房价差额损失不能同时主张。本案中，肖**与王**之间不存在真实有效的合同，本案也不适用买卖合同司法解释的相关规定，因为该司法解释适用的前提是无权处分，而本案中王**在2012年6月11日与居间人签订的房屋出售委托协议中的身份是许**的代理人，属于无权代理，故不适用买卖合同司法解释关于无权处分的规定。而且肖**根本就没有支付房款，合同没有实际履行，我不存在违约行为，如果有违约，肖**没有支付房款也属于违约。定金2万元不在我这里，而是由中**公司掌握，不存在我返还定金的问题。肖**要求赔偿150万元没有事实和法律依据，不同意该项诉讼请求。肖**并没有因此丧失缔约机会，肖**自己也明确说8月5日就已经出现了合同不能履行的状况，肖**也没有因为本合同占用任何的资金，所以不同意赔偿损失。肖**在起诉中称我冒名许**在其不知情的情况下与其签订了合同，但房屋买卖是一个重大的资产交易行为，双方当事人都应采取谨慎、理智的态度去签订合同，肖**没有尽到谨慎的义务，而且从法律上看应属于通过主观臆测签订的合同，属于对象认识错误造成的，如果有合同的话，也应属于无效合同，在无效合同的前提下不存在要求违约金的诉讼请求，只能依据各方之间的过错来确认损失的承担。另外，肖**提供的证据不能证明徐**有任何参与行为，徐**不应作为本案的第三人。诉讼费应由肖**自行承担。

徐*康述称，我不同意出售房屋，不发表其他意见。

中**公司述称，本案是房屋买卖关系，我公司属于居间方，将我公司列为本案的第三人没有法律依据。本案中签订的合同是双方真实意思的表示，合同合法有效。经我公司自查，现不认可定金在我公司。

本院查明

经审理查明，位于北京市海淀区三里河路1301号房屋（以下简称1301号房屋）登记的房屋所有权人为许**。许**原为徐**的妻子，其于2005年2月8日死亡。徐**与王**于2006年2月16日登记结婚。

2012年6月11日，王**以许**（许**）代理人的名义与中**公司签订房屋出售委托协议，委托中**公司对出售1301号房屋提供居间服务。

2012年6月26日，在中**公司的居间下，王**以许**（出售方，甲方）的名义与肖**（买受方，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、《北京市存量房屋买卖网签委托书》及《北京市存量房屋买卖居间服务合同》，约定：甲方将1301号房屋出售给乙方，该房屋建筑面积为76.08平方米，房屋成交总价为300万元；乙方已支付给甲方的2万元定金应视为已付房款；第一期118万元在网签通过后过户前支付甲方，第二期180万元在网签通过后过户前汇入海**委指定资金监管账号；双方应于本协议签署后60个工作日内，共同完成权属登记（过户）手续；居间服务费66000元由乙方承担；因出售方原因导致买受方未能在约定时间内取得房屋所有权证书的，买受方有权选择解除合同或继续履行合同，买受方选择解除合同的，出售方应自解除合同通知送达之日起10日内退还买受方全部已付款项，支付房价款20%的违约金，并承担买受方因履行合同所支付的全部直接费用等内容。上述合同甲方签字处由王**签署“许**”名字，乙方签字处由肖**签字。2012年6月26日，肖**向出售方支付房屋定金2万元，该定金由王**收取，王**于当日签署“许**”的名字向肖**出具了定金收条。肖**向中**公司支付了中介费66000元。后上述合同未继续履行。

审理中，肖**主张徐**对王**出售诉争房屋的行为是明知且同意的，为此，向本院提交了：1、北京**证处于2012年8月14日出具的（2012）京方正内民证字第14804号公证书，记载：申请人徐**、徐**因继承被继承人许**遗产一事申请办理继承权公证，该公证书查明登记在许**名下的位于北京市海淀区三里河路5号院14号楼1301号房屋、1302号房屋系许**和徐**的夫妻共有财产，同时证明因许**的父亲许**、母亲徐*、女儿徐**均表示自愿放弃对被继承人许**上述遗产的继承权，故被继承人许**的上述遗产应由徐**继承。2、徐**作为委托人于2012年8月19日向受托人王**出具的委托书，内容为：“本人徐**继承了许**死后遗留的北京市海淀区三里河路1301号、1302号两处房产【公证书号：（2012）京方正内民证字第14804号】，因我要去外地，特委托王**全权代我办理上述两处房产的更名过户、产权转移登记、办理并领取房屋所有权证；委托期限自委托之日起至上述事项办完为止。”3、1302号房屋买受方钟**代理人单**的证人证言。4、徐**与单**于2012年8月17日签署的关于1302号房屋买卖的解除协议。5、王**（中**公司的工作人员）与段*（肖**的妻子）的电话录音。王**及段*均未出庭接受质询。王**、徐**对上述证据的证明目的均不认可。

肖**曾以房屋买卖合同纠纷提起诉讼，要求徐**、王**继续履行上述房屋买卖合同，本院就此作出（2013）海民初字第10002号民事判决书驳回了肖**的全部诉讼请求，该判决认定：“王**以许**的名义与肖**签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，因王**未取得原房屋所有权人许**的委托，亦未取得继得房屋所有权人徐**的委托。虽然根据肖**提交的继承公证书记载，该房屋系徐**继承许**的遗产，但该房屋并非王**与徐**的夫妻共同财产。同时，根据肖**提交的委托公证书，显示该委托事项为办理继承房产的更名过户、产权转移登记等事项，并非房屋买卖等事宜。虽王**与徐**为夫妻，但1301号房屋登记在徐**前妻许**名下，并未登记在王**或徐**名下，故王**的行为属于无权代理，故其与肖**签订的上述合同及协议属于效力待定，在上述合同及协议在未经徐**追认的情况下，对徐**不发生效力，故肖**要求徐**继续履行合同，没有事实及法律依据，本院不予支持。虽证人王**、周**及段*提交了证人证言，但除上述证言外，双方均未提交相应证据证明徐**对王**出售1301号房屋表示同意。王**作为合同相对人，对1301号房屋没有处分权，故在双方签订的上述合同无法履行的情况下，肖**要求其一并继续履行合同，于法无据，本院亦不予支持。”肖**不服该判决提起上诉，后北京**人民法院出具（2014）一中民终字第04231号民事裁定书准予上诉人肖**撤回上诉，双方均按原审法院判决执行。

审理中，王**为证明其收取的1301号房屋的2万元定金已经返还给中**公司，向本院提交了：1、落款为中大恒基主语家园店周**、王**，落款日期为2012年6月27日的收条。2、收款人为王**、付款人为中**公司，日期为2014年8月6日的退款说明，内容为：“2012年6月出售人王**出售位于海淀区三里河路5号院14号楼1301室和海淀区三里河5号院14号楼1302室房屋。分别出售给肖**（1301）和钟**（1302）。后8月王**与钟**签订解除协议，支付给钟**赔偿金109030元，现已支付。王**支付买受人肖**赔偿金68970元。此费用一直由居间方中大恒基代为保管。后买受人肖**对出售人徐年康王**进行了诉讼。判决结果合同无效。经海**委协调，现中大恒基退还房主徐年康王**违约金68970元。房主徐年康王**收到上述款项后，就此次房屋交易和钱款方面与中大恒基再无任何纠纷。”中**公司认可2012年6月26日收到了1301号房屋的定金2万元，但认为2014年8月6日退款时已经将相关的全部款项退还给了王**，退款说明中的68970元即包含1301号房屋的定金2万元。王**认为退款说明中的68970元不包含定金2万元，而是中介费，是其先把肖**的中介费赔给了中**公司，后其向建委反映此事，中**公司才向其退还了该笔费用。

后中大**公司在庭审中陈述称上述2万元定金已经退还给肖**，向本院提交了：1、领款人（收款人）为肖**的支出凭单及收条，记载中大**公司于2014年11月26日退还肖**1301号房屋的中介费3万元、购房定金2万元。2、领款人为王**的支出凭单，记载中大**公司于2014年8月6日“退还房主徐**、王**（三里河路1301）支付买受人肖**的违约金68970元”。肖**对上述支出凭单及收条中领款人（收款人）签名处的“肖**”均不认可，认为不是其本人所签，其亦未收到过中大**公司的退款。审理中，经本院释明，肖**申请对相关签名进行笔迹鉴定，后中大**公司到庭认可上述支出凭单及收条中的“肖**”签名不是肖**所签，肖**遂撤回了笔迹鉴定申请。王**对其签名的支出凭单予以认可，对中大**公司退还的金额68970元亦无异议，但不认可该笔费用是支付给肖**的违约金。

经询，庭审中王**陈述称其2005年左右已经知晓许**去世。肖**陈述称其2012年8月5日知晓出售方是王**不是许**，2012年11月知晓1301号房屋不能过户。

肖**主张房屋差价损失，向本院提交了其于2015年2月5日在网上自行查询的三里河路1301号房屋的二手房出售价格，记载当月均价为60724元/平。

上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、《北京市存量房屋买卖网签委托书》、《北京市存量房屋买卖居间服务合同》、收条、中介费发票、公证书、委托书、证人证言、（2013）海民初字第10002号民事判决书、退款说明、房屋出售委托协议、支出凭单等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为，首先，关于王**签订合同行为的性质。王**系以许**的名义与肖**签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，而不是以自己的名义签订合同，合同签订时王**并非1301号房屋的登记权利人，亦非1301号房屋的实际权利人，故王**签订合同的行为应视为代理行为，而非处分行为。其次，关于王**是否有代理权的问题。王**在签订合同时未取得原房屋所有权人许**的委托，亦未取得继得房屋所有权人徐**的委托，截止本案法庭辩论终结时止，徐**亦未对王**的行为予以追认，故王**签订合同的行为应属无权代理。第三，王**的行为是否构成表见代理。肖**虽主张王**的行为构成表见代理并向本院提交了证据，但其提交的公证书、委托书均系其在前诉案件中已向法庭出示的证据，相关生效判决已经认定公证书及委托书显示的委托事项为办理继承房产的更名过户、产权转移登记等事项，并非房屋买卖等事宜，凭此主张表见代理的观点不能成立。肖**提交的单冬梅的证言及解除协议均系关于买卖1302号房屋的情况，与诉争1301号房屋并无直接关联，故亦不能证明其主张。肖**提交的王**与段*的电话录音，因王**与段*均未出庭接受质询，故本院不予采信。综上，对于肖**主张王**的行为构成表见代理的意见，本院不予采纳。第四，关于无权代理人承担责任的范围。根据合同法第四十八条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，王**与肖**签订的合同虽对徐**不发生效力，导致合同无法继续履行，但并不意味着王**在整个事件中没有过错，可不负任何责任。相反，王**自2005年左右已经知道许**去世的情况，却在明知许**已经去世的情况下仍以许**的名义对外签订合同，故因合同不能履行给相对方肖**造成的合理损失，均应由王**承担。具体到肖**的诉讼请求，因涉案合同系以许**名义签订，相关生效判决业已认定涉案合同对徐**不发生效力，无法继续履行，故肖**要求解除房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求，没有实际意义，本院不予支持；对肖**要求王**返还2万元定金的诉讼请求，本院认为，根据现有证据可以认定王**已将其收取的2万元定金交予中**公司，中**公司于2014年8月6日向王**退还的68970元中不包括诉争的2万元定金，中**公司虽称该2万元定金已退还给肖**，但其提交的支出凭单及收条上的领款人签字均非肖**本人所签，故应当认定该2万元定金仍由中**公司持有，但本案为房屋买卖合同纠纷，王**作为诉争房屋的出售人及购房定金的收取人，负有向相对方返还定金的义务，该义务不因王**将定金交予中**公司而发生转移，故对肖**的该项诉讼请求，本院予以支持，王**与中**公司之间关于2万元定金如有纠纷，可另行解决；对肖**要求王**支付违约金60万元及赔偿房屋差价损失150万元的诉讼请求，本院认为，该请求内容均系肖**主张的因合同不能履行给其造成的损失，但其主张的金额明显过高，考虑到本案中肖**仅向王**支付了2万元定金，并未进一步支付其他款项，且肖**自述其于2012年8月5日已经知道出售方是王**不是许**，于2012年11月知道1301号房屋不能过户，故其依据2015年查询的二手房价格主张房屋差价损失显属不当。综上，本院综合考虑案件实际情况并参照相关案件的解决方案，对肖**主张的因合同不能履行给其造成的损失酌情予以支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、王**于本判决生效后七日内返还肖**定金二万元。

二、王**于本判决生效后七日内赔偿肖**八万六千元。

三、驳回肖**其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一万二千一百四十四元（肖**已预交），由肖**负担六千零七十二元，已交纳；由王**负担六千零七十二元，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年六月十八日