王**等与北京**食公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**、秦美丽因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2015）门民初字第3164号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

北京东**限公司（以下简称东**公司）在原审法院起诉称：2006年4月9日，我公司与王**、秦美丽订立房屋租赁合同，约定我公司的位于北京市门头沟区93号院房屋（以下简称93号房屋），房屋面积为412.1平方米，出租给二人使用；并约定如遇政府行为统一规划及政策调整，造成合同不能履行，本合同自行终止，双方不负违约责任。现门头沟区政府已经将93房屋列入征收范围，且于2012年5月28日对房屋征收进行了公告。为此，我公司与王**、秦美丽释明，但二人拒不腾退承租的房屋。为此，我公司提起本次诉讼要求：1、解除双方的房屋租赁合同；2、王**、秦美丽将93号房屋腾空后归还给我公司。

一审被告辩称

王**、秦美丽在原审法院答辩称：对东**公司所述的房屋租赁合同内容没有异议。在合同履行期间，经东**公司同意，我们对承租的破旧房屋进行维修，并在此自建房屋200余平方米。93号的全部房屋在门头沟区征收范围之内，如果东**公司书面确认自建房被征收所得利益、停产停业损失等利益归我们所有，那么，同意解除合同并将房屋腾空归还给东**公司。否则，不同意东**公司的全部诉讼请求。

一审法院查明

原审法院审理查明：：2006年4月9日，东**公司与秦美丽、王*订立《房屋租赁合同》，约定：1、东**公司将93号院及房屋出租给王*、秦美丽作为经营民用住房。2合同有效期为2006年4月30日至2016年5月1日止。3、房屋租金为每季度1200元，鉴于租金低廉，房屋维修由乙方负责。4、承租方在居住经营中如需对房屋进行改建、扩建，需征得甲方文字同意，乙方才可动工，上级主管部门和国家规划、政府行为的拆迁，双方不承担任何经济责任。5、如遇有政府行为统一规划及政策调整等原因，造成本合同不能履行，本合同自行终止，双方不负违约责任。如果任何一方没有按照合同约定履行将视同违约，违约金按每年的双倍付给对方违约金。合同订立后，双方如约履行。

王**提供平舆县公安局出具的证明确认，王**与王*同为一人。东**公司对此无异议。

东**公司为证明对93号房屋具有经营管理权，提供下列证据：1房屋所有权证书，证明93号房屋建筑面积共计412.1平方米，房屋所有权证号为门集字第00109号，房屋所有权人为北京市门**辛房饮食基层店。填发日期为1990年10月5日；2、北京**务公司提供的证明及工商档案材料，证明北京**服务公司于1999年4月15日变更为北京**务公司。2015年10月17日，北京**务公司出具证明，证明东**公司隶属于北京**务公司，93号房屋调配给东**公司经营管理。对此王**、秦美丽无异议。

在审理中，王**、秦美丽主张在承租期间，经东**公司同意后，陆续在93号院内自建房屋约200平方米。东**公司认可93号院内存在自建房屋，但不能确定自建房屋面积及自建房屋的具体人员。

东**公司提供《北京市门头沟区人民政府房屋征收决定》一份，《北京市门头沟区人民政府关于采空棚户区房屋整体征收项目范围内非住宅房屋并收回国有土地使用权的通知》一份，北京市**收事务中心的证明一份，确认93号院房屋在北京市门头沟区房屋征收范围之内，需要房屋产权单位腾退房屋，保证采空棚户区改造这项民生工程顺利进行。对此，王**、秦美丽认可93号房屋在拆迁范围之内，同意解除合同，终止履行合同内容，但腾退房屋的条件是东**公司必须书面保证此处的自建房拆迁所得利益及其他应当由王**、秦美丽所得利益归王**、秦美丽所有。对于该条件，东**公司未应允。之后王**、秦美丽改变原有答辩意见，表示既不同意解除合同，也不同意腾退房屋。

另查明，原审法院于2015年7月3日受理此案，立案之前，93号房屋已经确定在征收范围之内，双方当事人就房屋租赁合同的解除问题进行磋商，但未达成一致意见。

原审法院认定上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同，工商档案材料，房屋所有权证书，北京市门头沟区人民政府房屋征收决定，北京市门头沟区人民政府关于征收采空棚户区房屋整体征收项目范围内非住宅房屋并收回国有土地使用权的通知，门头沟**务中心的证明，北京**务公司的证明，平舆**派出所的证明，现场照片等在案佐证。

原审法院判决认定：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。

本案双方当事人订立的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容合法，为有效合同。该合同约定，如遇有政府行为统一规划及政策调整等原因，造成本合同不能履行，本合同自行终止，双方不负违约责任。该条款表明合同附终止期限。据查明的事实，93号房屋在北京市门头沟区人民政府的征收范围内，需要腾退。双方对合同目的已无法继续实现。合同终止期限的约定已经成就，双方应当解除合同，终止履行合同内容。故法院确认东**公司提起本次诉讼的时间为双方解除房屋租赁合同的时间，即2015年7月3日。

根据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，东**公司要求王**、秦美丽将93号房屋腾空交还的主张，理由充分，法院予以支持。王**、秦美丽不同意解除合同，且不同意腾退房屋的答辩意见，缺乏事实及法律依据，法院不予采信。

一审法院认为

另需说明，93号房屋被征收后，如果涉及王**、秦美丽应得利益，其可另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第九十七条之规定，判决：一、北京**食公司与王**、秦美丽于二○○六年四月九日订立的房屋租赁合同于二○一五年七月三日解除。二、王**、秦美丽于本判决生效之日起三十日内将北京市门头沟区河南街93号房屋腾空后交给北京**食公司，腾退时不得损坏房屋及附属设施。

上诉人诉称

王**、秦美丽不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，依法改判驳回东**公司全部诉讼请求；一、二审诉讼费由东**公司承担。上诉理由是：原审法院认定事实不清，在双方合同履行期间，经东**公司同意，王**、秦美丽对承租房屋进行了维修并出资自建房屋，如东**公司书面确认自建房被征收所的利益、停产停业损失等利益归王**、秦美丽所有，则我方同意解除合同、腾退房屋，否则不同意东**公司全部诉讼请求。在自建房得到拆迁安置补偿前，王**、秦美丽不同意对其腾退。

被上诉人辩称

东**公司服从原审法院判决，针对王**、秦美丽的上诉理由答辩称：原审法院经审理认定东**公司与王**、秦美丽合同中约定解除条件现已成就，在此基础上判令合同解除、腾退房屋是有事实和法律依据的。现涉案房屋的补偿标准尚未确定，补偿问题没有审理的基础。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：北京**食公司于2015年12月1日经北京市**门头沟分局核准，名称变更为北京东**限公司。本院另查明的事实有名称变更通知在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立生效的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应依约履行。本案中，东**公司与秦美丽、王*于2006年4月9日所签《房屋租赁合同》中约定，如遇有政府行为统一规划及政策调整等原因，造成本合同不能履行，本合同自行终止，双方不负违约责任。现93号房屋已被纳入北京市门头沟区政府房屋征收范围之内，该合同已达到双方约定的终止条件，依法应当解除，原审法院判决支持东**公司要求解除合同之诉讼请求的处理正确。合同解除后，王**、秦美丽无权继续占有涉案房屋，应当进行腾退，其上诉提出的先得补偿、再行腾退的主张缺乏合同及法律依据，本院不予支持，其可待拆迁利益确定后另行主张。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费七十元，由王**、秦美丽负担（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费七十元，由王**、秦美丽负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十四日