北京**人民法院民事判决书

审理经过

上诉人朱**、皮**因确认合同无效纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2015）房民初字第03962号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2015年2月，朱*、李**起诉至原审法院称：位于北京市房山区5号（下称涉案房屋）的宅基地上有房屋十间，其中北房四间为朱**及其配偶范*夫妻共同所有。朱**及其配偶范*婚后育有一子朱*1，一女朱*。1996年，李**与朱*1结婚，后二人共同出资在该院建设了东西厢房各三间共六间，建筑面积约120平方米，该六间房屋系李**、朱*1夫妻共有。二人婚后育有一女即朱*，李**一家三口一直居住在此。朱*1于2005年12月6日死亡，未留遗嘱。范*2011年1月16日死亡，未留遗嘱。按照法定继承的有关规定，李**和朱*拥有上述厢房六间中的四又四分之三间，朱**拥有其中一间，朱*拥有其中四分之一间；朱**拥有上述北房四间中的二又三分之二间，朱*及其姑母朱*各拥有其中的三分之二间。故此，本案涉案房屋处于我们与朱**共有状态。2015年1月26日，皮**持买卖合同称，朱**已于2014年9月份以35万元的价格将该涉案房屋出售给了他，要求我们腾房。我们就朱**擅自出售该涉案房屋一事根本不知情，认为朱**无权卖房，遂不同意皮**的主张，双方发生争议并报警。我们认为，朱**未经共有人的许可擅自处分涉案房产，其行为违反了物权法的相关规定，侵犯了我们的合法物权，其与皮**签订的房屋买卖合同是无效的。此外，根据国家对农村宅基地房屋的法律规定，皮**并非是涉案房屋所在村集体经济组织成员，不能占有该村的宅基地及房屋，且其并没有履行任何审批备案手续，所以其购买涉案房屋的行为违反了法律强制性规定，因此也是无效的。综上所述，我们请求法院判令朱**与皮**关于买卖北京市房山区5号的房屋宅基地的合同无效，诉讼费由朱**、皮**承担。

一审被告辩称

朱**辩称：我与皮**签订的房屋买卖协议是我的真实意思表示，该协议合法有效。我是涉案房屋所有权人，有权处分属于自己的房屋，故请求驳回朱*、李**的诉讼请求。

皮**辩称：朱*、李**没有理由起诉，房屋不是她们的，不同意朱*、李**的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理确认：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。根据我国土地管理法的规定，农村宅基地属于农民集体所有，农村村民住宅用地，须经乡（镇）人民政府审核，并由县级人民政府批准。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。朱**与皮**于2014年10月10日签订的房屋买卖协议，皮**购买的不仅包括涉案房屋，而且还包括相应宅基地的使用权。双方在签订房屋买卖协议时，皮**及其家属均不是涉案房屋所在的北京市房山区的村民，至法庭辩论终结前亦未将其户籍迁入该村，故其不应享有该集体经济组织成员依法才能享有的宅基地使用权。朱**与皮**签订的房屋买卖协议违反了相关法律的强制性规定，应为无效。朱*、李**要求确认朱**与皮**签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。朱**关于房屋买卖协议合法有效的答辩意见，没有法律依据，法院不予采信。本案中，朱*1、范*去世后，合法继承人对朱*1、范*的遗产未依法进行分割，相应财产尚处于家庭共同共有状态。对于确认遗产的范围以及朱**、朱*、李**各自所应享有的遗产份额，不属于本案审理范围，双方可另行解决。据此，原审法院于2015年5月判决：朱**与皮**于二〇一四年十月十日签订的农村房屋买卖协议无效。

上诉人诉称

判决后，朱**、皮长涛不服上诉至本院，仍坚持原审意见，要求撤销原判，驳回朱*、李**的诉讼请求。朱*、李**均同意原判。

本院查明

经审理查明：2014年10月10日，朱**与皮**签订农村房屋买卖协议，约定朱**自愿将其北京市房山区5号院的地皮使用权和地上建筑物出售给皮**。房屋的具体情况为，400平方米的地皮，院内北房5间，东西厢房各3间。经朱**与皮**协商一致，所售房屋及地皮使用权总金额为35万元。房屋买卖协议签订后，双方未到相关部门履行宅基地使用权变更登记手续。2015年1月，李**得知朱**将涉案房屋卖给皮**后，遂向公安机关报警，公安机关告知其此纠纷属于民事纠纷，应通过诉讼解决。2015年2月，朱*、李**诉至原审法院，要求确认朱**与皮**签订的农村房屋买卖协议无效。

另查，皮**户籍所在地为北京市门头沟区2号，系该村农民。截至本院审理期间，皮**及其家属的户籍均未迁入北京市房山区5号宅院内。

再查，朱**与范*系夫妻关系，范*于2011年1月16日去世。朱**与范*共生育子女二人，即长女朱**，长子朱**。朱**与李**于1995年7月28日登记结婚。2000年1月30日，朱**与李**生育一女朱*。朱**和李**结婚后与朱**、范*一起在北京市房山区5号宅院内居住生活。2005年12月16日，朱**去世。朱**、范*去世时，均未留有遗嘱；去世后，均未对各自遗产进行分割。

上述事实，有双方当事人陈述、农村房屋买卖协议、2015年1月27日北京市公安局窦店派出所出具的证明2份、朱**提交的户籍登记卡、李**和朱*的户籍登记卡、皮**的户籍登记卡等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。农村房屋的买卖涉及到相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系。根据查明的事实，皮**与朱**签订农村房屋买卖协议时，并非涉案房屋所在的北京市房山区窦店镇芦村的村民，且至今仍非该集体经济组织的成员，因此皮**不具备取得涉案房屋相应宅基地使用权及购买涉案房屋的主体资格。现朱*、李**起诉要求确认皮**与朱**签订的农村房屋买卖合同无效，有事实及法律依据，本院予以支持。朱**、皮**的上诉请求依据不足，本院不予支持。综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费3275元，由朱**、皮**负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费6550元，由朱**、皮**各负担3275元（已各交纳70元，余款于本判决生效之日起7日内交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年六月十九日