北京业**有限公司与李*商品房预售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京业**有限公司（以下简称业**产公司）与被上诉人李*因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云县人民法院（2014）密民初字第06346号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

李*在一审法院起诉称：2008年4月15日，我与业**产公司签订宾阳西里小区购房协议，约定由我以559020元购买业**产公司开发的密云县宾阳西里小区××号楼房一套，同日我将全部房款付清。后业**产公司将该房屋出卖他人并办理了入住手续，导致我不能实际取得房屋。故诉至法院，请求判令：1.业**产公司返还购房款559020元、支付购房差价款899180元；2.案件受理费由业**产公司负担。

一审被告辩称

业**产公司在一审法院答辩称：密云县宾阳西里3期是我公司与北京嘉翼**责任公司合作开发的项目，我公司是投资方，北京嘉翼**责任公司是开发方。宾阳西里小区××号楼房系我公司以抵帐方式抵顶给案外人陈**，由陈**将楼房出卖所得价款抵顶建筑材料款。2008年4月15日，我公司根据陈**的指示为李*出具了《宾阳西里小区购房协议》，将涉诉房屋出售给李*，房价款559020元。同日，李*将购房款支付给陈**，陈**出具收据，我公司在该收据上加盖公章。签订协议后发现，涉诉楼房已于2007年11月2日由陈**的合伙人秦**顶账给张*。2009年到2010年间，李*在得知涉诉楼房转让给他人后，与陈**一起到我公司办理了合同作废手续，并约定由陈**负责退还购房款，我公司在购房协议及收据上批注“作废”字样，并将原件交付李*用于办理与陈**的退款事宜，故我公司与李*的购房协议实际上不成立。2012年9月24日，张*办理完毕入住手续后，将涉诉楼房转让给案外人王**。我公司认为还款及赔偿责任应当由陈**承担，不同意李*的诉讼请求，一并请求追加陈**作为本案被告参加诉讼。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2008年4月15日，李*（买受人）与业**产公司（出卖方）签订一份《宾阳西里小区购房协议》，该协议约定：“认购户别宾阳西里小区××户，建筑面积121.5平米（以实际测量为准）；认购房产总价559020.00元；备注：3、签署《商品房买卖合同》后，本协议自动作废；4、每平米房价4620元，顶秦海峰、陈**宾阳工地材料款”等内容。李*在该购房协议上签字，业**产公司在该购房协议上加盖公章。该协议上有X形划痕并批注有“作废”字样。2008年4月15日收据记载：收到李*交来宾阳西里小区××室房款559020.00元。收款人处有陈**签名，收款单位处加盖有业**产公司公章。该收据批注有“作废”字样。对于该购房协议及收据被批注“作废”，李*陈述是业**产公司的法定代表人在未经其同意的情况下擅自批注的。业**产公司对此不予认可，业**产公司称“作废”字样是在李*得知涉诉楼房转让他人后，与陈**一起到业**产公司办理合同的作废手续，并约定由陈**负责退还购房款，业**产公司才在购房协议及收据上批注“作废”字样，并将原件交付李*用于办理与陈**的退款事宜。

2012年9月13日，业**产公司为案外人王**出具了涉诉楼房的《宾阳西里商品房结算清单》，并办理了相关入住手续。

一审法院认为

本案在审理过程中，依李*申请，法院依法委托北京东**估有限公司对密云县宾阳西里小区××号楼房价值进行鉴定，评估结论为：“确定密云县宾阳西里小区××号房地产（建筑面积121.00平方米及相应分摊土地面积）在2013年11月22日的价值为：人民币145.82万元，大写金额壹佰肆拾伍万捌仟贰佰元整，评估单价为：12051.27元／平方米”。李*支付评估费5100元。

上述事实，有双方当事人陈述、李*的《宾阳西里小区购房协议》及收据、王**的《宾阳西里商品房结算清单》、评估报告书、鉴定费收费票据等证据材料在案佐证。

一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。李*与业**产公司签订的《宾阳西里小区购房协议》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。在合同履行过程中，业**产公司将涉诉楼房另行出售给案外人王**并为其办理了入住手续，导致与李*的合同履行不能，业**产公司构成根本违约，应当承担违约责任，故李*要求业**产公司返还购房款并赔偿购房差价款的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。对于业**产公司认为其将涉诉楼房顶账给案外人陈**，后其根据陈**的指示与李*签订购房协议，购房款由陈**实际收取，且其在李*与陈**达成购房协议作废、由陈**负责退还房款的前提下，在购房协议上批注“作废”字样，该购房协议实际未成立，故退还房款及赔偿损失的责任应由陈**负担，并要求追加陈**为被告的辩解意见，因涉诉楼房系经业**产公司同意，由陈**以出卖所得抵顶材料款，此行为并不能改变李*与业**产公司双方之间产生的房屋买卖合同的性质，业**产公司作为合同相对方，理应对此承担责任，故该项辩解意见，法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：被告北京业**有限公司于本判决生效之日起十日内，给付原告李*购房款及房屋差价款一百四十五万八千二百元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

业**产公司不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审的案件受理费由被上诉人承担。理由：1.一审法院遗漏当事人，被上诉人从第三人陈**处购买的在建顶账房屋，钱款全部由陈**收取，被上诉人要求退款应由陈**承担，上诉人曾书面申请追加陈**为当事人，一审并未同意。2.一审关于合同性质的认定不当。涉诉合同不是房屋买卖合同，从合同内容、签订协议时间背景、签订流程上均可看出是预约合同。3.对“作废合同”效力的认定错误。4.一审认定的违约赔偿数额明显过高，显失公平。

被上诉人辩称

李*同意一审法院判决，不同**产公司的上诉请求。

本院查明

本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

上述事实有双方当事人在二审中的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：综合当事人的诉辩主张和查明的事实，本案二审的争议焦点有三：其一为涉诉购房协议的签订主体如何确定；其二为涉诉购房协议的性质如何认定；其三为对合同上“作废”的批注如何认定。关于第一个争议焦点，涉诉购房协议上的出卖方显示为业**产公司，买受人显示为李*，与涉诉房屋有关的收据亦显示收款单位为业**产公司，故此，应当认定涉诉购房协议的签订主体为业**产公司和李*，上述协议对双方具有约束力。关于第二个争议焦点，虽然双方所签之协议中约定有“签署《商品房买卖合同》后，本协议自动作废”的内容，但综合审查该协议，其中已载明所售房屋座落位置（房号）、数量、面积、购房款数额等买卖合同的主要内容，同时依据业**产公司出具的收据，李*已实际履行了支付全部房款的义务，故应认定该购房协议为具有本约性质的买卖合同，而非上诉人所称为预约合同。此外，本案涉诉的购房协议之所以无法履行，其原因在于业**产公司将涉诉房屋另行出售给案外人并为其办理了入住手续，业**产公司对此应承担相应的法律责任。关于第三个争议焦点，李*与业**产公司签订了购房协议并交纳了全额购房款。虽然李*持有的缴款收据上的收款人为陈**，但因涉诉楼房系经业**产公司同意，由陈**以出卖所得抵顶材料款，此行为并不能改变双方之间产生的房屋买卖合同的性质，业**产公司作为合同相对方，理应履行双方约定的合同义务。李*已经完成了约定的交款义务，业**产公司应当依约向李*交房。在李*持有的协议及收据上确有“作废”的字迹，李*与业**产公司对此解释不一。根据常理，李*为买房与业**产公司签订了合同并交纳了全额购房款，在没有与业**产公司达成解除该合同的合意的情况下，李*不可能同意将合同“作废”。业**产公司虽称“作废”字样是在李*得知涉诉楼房转让他人后与陈**约定由陈**负责退还购房款，并一起到业**产公司办理合同的作废手续的情况下，其才在购房协议及收据上批注“作废”字样，并将原件交付李*用于办理与陈**的退款事宜，但没有就此提供证据，李*对其该主张亦不予以认可，故本院对业**产公司的该上诉理由不予采信。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，业**产公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

评估费5100元由北京业**有限公司负担（李*已预交，北京业**有限公司于本判决生效之日起七日内给付李*）。

一审案件受理费17924元，由北京业**有限公司负担（李*已预交35元，由北京业**有限公司于本判决生效之日起七日内给付李*，余款由北京业**有限公司于本判决生效之日起七日内交纳）。

二审案件受理费17924元，由北京业**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月二十日