北京业**有限公司与任连海、北京嘉翼**责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京业**有限公司（以下简称业**产公司）因与被上诉人任连海、原审被告北京嘉翼**责任公司（以下简称嘉翼**公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2014）密民初字第06627号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成由法官张**担任审判长，法官申峻屹、法官赵*参加的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人业**产公司之委托代理人胡海军、被上诉人任连海之委托代理人朱现领到庭参加了诉讼。嘉翼**公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

任连*在一审中起诉称：业**产公司与嘉翼**公司系合作开发。2007年11月12日，任连*与业**产公司签订宾阳西里小区购房协议，任连*以395200元购买业**产公司开发的宾阳西里小区×号楼房一套，任连*已将房款全部付清。2012年，业**产公司又将房屋安置、出售给了许*，导致任连*无法取得房屋，合同无法继续履行。起诉要求判令：1.解除任连*与业**产公司签订的《宾阳西里小区购房协议》；2.业**产公司、嘉翼**公司返还任连*购房款395200元，并按中**银行同期贷款利率支付利息（自2007年11月12日至返还之日止）；3.业**产公司、嘉翼**公司赔偿房屋差价损失1076300元，以及之前起诉案件的诉讼费14456元；4.业**产公司、嘉翼**公司赔偿购房款一倍的损失395200元；5.业**产公司、嘉翼**公司负担评估费5000元及本案的诉讼费。

一审被告辩称

业**产公司在一审中答辩称：嘉翼**公司与业**产公司系合作开发。陈*作为材料供应商，将业**产公司允许其销售顶账的楼房出售给任连海，业**产公司根据陈*的指示与任连海签订购房协议，陈*实际收取了购房款，陈*向业**产公司出具了借条，陈*未履行与业**产公司的材料供应义务。因回迁问题，涉案楼房回迁安置给许*，并给其办理了入住手续。任连海签订购房协议时系预约合同，需要签订正式的商品房买卖合同，业**产公司未取得预售许可证，故销售行为无效。还款及赔偿责任应该由陈*承担，故不同意任连海的诉讼请求，一并请求追加陈*作为第三人参加诉讼。

嘉翼**公司在一审中答辩称：嘉翼**公司与任连海未签订购房协议，任连海与嘉翼**公司没有合同关系。嘉翼**公司与业**产公司系联营合作关系。嘉翼**公司依据联合开发改造协议承担商品房销售中开具发票、协助业主办理产权注册登记手续责任，不承担其他责任，不同意任连海的诉讼请求。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2005年11月8日，业**产公司与嘉翼**公司签订联合开发改造北京市密云县宾阳西里三期工程协议书。2007年11月12日，任连*（买受人）与业**产公司（出卖方）签订《宾阳西里小区购房协议》，该协议约定：“认购户别宾阳西里小区×户，建筑面积98.80平米；认购房产总价395200元；备注：3.签署《商品房买卖合同》后，本协议自动作废；4.房屋每平米4000元；5.房屋全款一次性付清，由陈*收走”等内容。同日，收款人陈*为任连*出具收据，业**产公司在收款单位公章处加盖公章。2012年8月19日，嘉翼**公司与被拆迁人许*签订补充协议约定：“乙方（许*）回迁安置在宾阳西里小区×室”等内容。许*交纳了相关费用后于2012年8月入住该楼房。后，任连*曾以房屋买卖合同纠纷为由将业**产公司、嘉翼**公司、陈*诉至法院，要求业**产公司、嘉翼**公司交付房屋、协助办理房屋权属转移登记手续，法院以（2013）密民初字第923号民事判决书判决驳回了任连*的诉讼请求，案件受理费7228元（任连*已预交3614元）由任连*负担。任连*不服判决上诉至北京**人民法院，北京**人民法院以（2014）三中民终字第9623号民事判决书判决驳回上诉，维持原判，一审案件受理费7228元，由任连*负担（已预交3614元），二审案件受理费7228元，由任连*负担（已交纳）。现任连*再次诉至法院，并提出前述五项诉讼请求。案件在审理中，任连*申请对涉案房屋现价作出评估，法院依法定程序经摇号确定北京东**估有限公司为评估机构，该公司出具的评估报告书结论为“北京市密云县宾阳西里小区×号房地产（建筑面积98.80平方米及相应分摊土地面积）在2015年1月21日的价值为147.15万元”。任连*支出评估费5000元。

另查一：业**产公司提交借条一张，内容为“今借到业**产公司房款456456元，借款人陈*，2007年11月12日”，佐证其与陈*之间的借款关系，任连*对借条的真实性与证明目的不予认可。业**产公司申请追加陈*为本案第三人参加诉讼，并申请对任连*持有的协议和收据加盖的公章真伪性进行鉴定，在开庭陈述中，业**产公司曾自认加盖公章。

另查二：法院依法到密**建委查询，涉案宾阳西里小区×号楼确未取得预售许可证明，但该楼已于2012年8月2日完成工程竣工验收手续，并依法取得工程竣工验收备案表。

一审法院判决认定：合同具有相对性，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。在商品房买卖合同中，商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。任连***产公司签订的《宾阳西里小区购房协议》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；该协议虽属于商品房认购协议，但具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且业**产公司已经按照约定收受了购房款，故该《宾阳西里小区购房协议》应当认定为商品房买卖合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。在合同履行过程中，业**产公司的合作**地产公司将涉诉楼房另行安置给被拆迁人许*并为其办理了入住手续，导致任连*的合同履行不能，业**产公司构成根本违约，应当承担违约责任，故任连*要求解除合同、业**产公司返还购房款及利息并赔偿房屋差价损失的诉讼请求理由正当，证据充分，法院予以支持。但任连*要求业**产公司赔偿购房款一倍的损失395200元之请求明显过高，法院以任连*实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌定。任连*要求业**产公司赔偿之前案件诉讼费14456元之请求，因生效判决已经确定案件诉讼费的负担分配，故法院不予支持。嘉翼宸房地产公司未与任连*形成合同关系，故任连*要求其承担民事责任无事实及法律依据，法院不予支持。对于业**产公司认为其将涉诉楼房顶账给案外人陈*，后其根据陈*的指示与任连*签订购房协议，购房款由陈*实际收取，故退还房款及赔偿的责任应由陈*负担，并要求追加陈*为第三人的辩解意见，因涉诉楼房系经业**产公司同意，由陈*以出卖所得抵顶材料款，此行为并不能改变合同双方之间产生的房屋买卖合同的性质，业**产公司作为合同相对方，理应对此承担责任，故其该项辩解意见，法院不予采纳。业**产公司申请对任连*持有的协议和收据加盖的公章真伪性进行鉴定之辩解，因该事实已经生效判决认定，业**产公司亦曾自认加盖公章，故法院不予支持。对于业**产公司认为与任连*签订的《宾阳西里小区购房协议》系预约合同，尚需签订正式的商品房买卖合同予以确认，且无预售许可证书，购房协议无效的辩解意见，根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，《宾阳西里小区购房协议》被认定为商品房买卖合同，出卖人未取得商品房预售许可证明即签订预售合同转让房屋，在一审法庭辩论终结前房屋已经竣工验收合格的，可以认定为商品房现售，当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的，不予支持，涉案宾阳西里小区×号楼确未取得预售许可证明，但该楼已于2012年8月2日完成工程竣工验收手续，并依法取得工程竣工验收备案表，故该项辩解意见，无事实及法律依据，法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条第（二）项之规定，判决：一、解除任连*与北京业**有限公司签订的《宾阳西里小区购房协议》；二、北京业**有限公司于判决生效之日起七日内返还任连*购房款三十九万五千二百元，并按照中**银行同期贷款利率支付利息，自二○○七年十一月十二日起至返还之日止；三、北京业**有限公司于判决生效之日起七日内赔偿任连*房屋差价款一百零七万六千三百元；四、北京业**有限公司于判决生效之日起七日内赔偿任连*二十万元；五、驳回任连*的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

业**产公司不服一审判决，向本院提起上诉，业**产公司认为：一审法院对于双方所签订的合同性质认定不当，一审法院判决预约合同人承担本约合同中的违约责任，没有法律依据，且赔偿金数额明显过高，显失公平。一、涉案合同不是商品房买卖合同，也不是房屋买卖合同，而是一种预约合同，即为今后将要签订商品房买卖而达成的一种预约合同。二、业**产公司并没有收取过任连*支付的购房款，一审要求业**产公司承担返还责任，没有事实和法律依据。三、即便要求业**产公司承担责任也仅仅是预约合同的违约责任，而非本约合同中的不能履行合同的违约责任。四、即便退一步要求业**产公司承担违约责任，但一审判令的赔偿金数额明显过高，显失公平。判断违约责任需要对签约当时的房价、双方过错程度、是否盈利、建筑成本增加等因素综合考虑，且不能超过实际损失。但一审认定的数额显示公平。1.一审法院要求支付本约合同不能履行的可得利益损失（即相同楼房的差价损失），没有法律依据。2.一审法院判决返还全部购房款、支付差价款的同时，还判决支付自2007年起的利息、损失20万元构成重复赔偿，加大了业**产公司的负担，违反了民法的填补式赔偿原则。3.赔偿应扣减原材料的工程成本上涨等因素。双方从2007年签约到2015年诉讼，经历近8年的时间，房价从4000元／平米左右，到现在14000元／平米以上，有极大上涨，其中不仅有建设成本明显增加的因素，还有价格疯涨虚高的影响，涉案房屋不能办理正式商品房销售合同或再次转让，业**产公司并未额外受益或多得房款，一审法院要求按现今市场价格赔偿，显失公平。根据《合同法解释二》规定，违约金超过造成损失的30%的，即被认定为合同法第114条规定的“过分高于造成的损失”。对此，前述提及的2012年最高院公布案例有相关精神。综上，业**产公司不同意一审判决，希望二审法院：1.维持一审判决第一项、第五项内容；2.撤销一审判决第二项、第三项、第四项赔偿数额。

被上诉人辩称

任连*服从一审判决，其针对业**产公司的上诉理由及请求发表答辩意见称：对业**产公司的上诉请求均不予认可，同意一审判决。1.本案合同是商品房买卖合同，根据最高院解释第5条规定及商品房销售管理办法第16条，双方合同应当认定为商品房买卖合同，对方所述没有事实和法律依据。2.任连*购买房屋是在业**产公司售楼部，缴款也是给业**产公司的财务人员，财务人员出具了收据，有业**产公司公章，业**产公司称没有收取任连*购房款不属实。3.一审法院判决业**产公司返还任连*购房款，支付利息，赔偿房屋差价，赔偿20万元，符合最高院解释的8、9条等相关法律规定，赔偿金是低而非高。综上诉讼，业**产公司上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉。

嘉翼**公司提交书面意见为同意一审判决，一审判决驳回任连海诉请嘉翼**公司承担责任的诉讼请求是正确的。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致。

上述事实，有双方当事人陈述、宾阳西里小区购房协议、收据、业**产公司与嘉翼**公司签订的联合开发改造北京市密云县宾阳西里三期工程协议书、嘉翼**公司与许*签订的补充协议、（2013）密民初字第923号民事判决书、（2014）三中民终字第9623号民事判决书、评估报告书、评估费发票、借条、工程竣工验收备案表等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：本案的争议焦点为：一是任连海与业**产公司签订的《宾阳西里小区购房协议》的性质是否为商品房买卖合同；二是业**产公司应如何承担违约责任。

合同具有相对性，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

关于焦点一，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。任连*与业**产公司签订的《宾阳西里小区购房协议》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且业**产公司已经按照约定收受了购房款，后双方亦未签订其他《商品房买卖合同》，故该《宾阳西里小区购房协议》应当认定为商品房买卖合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。关于购房款的问题，业**产公司虽主张房款实为陈*收走、其并未收取过房款，故不应由其承担返还责任，但涉诉楼房出售系经业**产公司同意；且任连*交纳房款收据上的收款单位公章为“北京业**有限公司”公章，交款数额与《宾阳西里小区购房协议》约定的房款总价亦一致，应认定为业**产公司收取过涉诉房屋相应对价款。综上，业**产公司作为合同相对方应对其违约行为承担责任，故本院对业**产公司不应由其承担责任的上诉主张不予支持。

关于焦**，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项规定，在商品房买卖合同中，商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。在合同履行过程中，业**产公司的合作**地产公司将涉诉楼房另行安置给被拆迁人许*并为其办理了入住手续，导致任连海的合同履行不能，业**产公司构成根本违约，应当承担违约责任，故一审法院确认双方合同解除、判令业**产公司返还购房款及利息、赔偿房屋差价以及酌定赔偿任连海20万元的损失有法可依，并无不当。本院对业**产公司关于一审判定赔偿金数额明显过高的上诉主张不予支持。

综上所述，业**产公司的上诉理由均缺乏事实和法律依据，本院均不予采信，对其上诉请求亦不予支持。一审法院判决处理并无不当，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

评估费5000元，由北京业**有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。

一审案件受理费21776元，由任连海负担1887元（已交纳），由北京业**有限公司负担19889元（于本判决生效之日起10日内交纳）。

二审案件受理费21776元，由北京业**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月三十一日